出租物业与商业房地产债务 哪个是更好的投资

观察澳大利亚房地产市场的命运是一项全民运动，现在比以往任何时候都更重要，因为大流行和经济复苏使房价强劲反弹。

官方统计数据显示，投资者正成群结队地重返市场，推高价格，因为他们正在寻找银行存款和其他固定收益投资提供的低利率的替代方案。

9 月份，澳大利亚各地的投资者住房贷款又增长了 1.5%，并且在 12 个月内几乎翻了一番。(1)

房地产长期以来一直是澳大利亚投资组合的特色。但这并非没有风险，因此值得考虑进入市场的最佳方式。

传统的方式是购买房屋或公寓并将其出租给租户，但由于需要大量资本支出，因此并非所有投资者都能实现这一点，并且它将风险集中在一种资产、地理位置和财产类型上。

根据 CoreLogic 的数据，它也变得更加昂贵，在截至 10 月的 12 个月内，平均房价上涨了 20%。(2)

另一种选择是允许自我管理的养老金和其他自我指导的投资者通过按细分市场多元化的贷款组合投资商业房地产市场：住宅开发、土地细分、工业、酒店、零售等，以及地理位置.

与波动的股票市场相比，这条途径已证明它提供了有吸引力的固定收入，同时保留了资本。

让我们比较这两个选项。

购买投资物业

与专注于商业市场的机构投资者相比，自主投资者倾向于投资住宅物业。

这部分是因为住宅部门具有显着的税收优势，尤其是负扣税，但也因为与商业地产相比，人们熟悉且负担得起。

虽然如果利率上升或通货膨胀增加，投资物业的租金可以提供可预测的月收入，但除非您可以与租户协商更高的租金，否则您的实际净收入将会下降。

近年来，投资物业业主面临房价的起起落落。根据 CoreLogic 的数据，在截至 10 月份的一年中，平均房价上涨了 20.63%，(2) 受经济复苏的推动。

然而，很容易忘记，两年前，市场从峰值下跌超过 8%(3)由于监管机构采取措施降低抵押贷款市场的风险，信贷供应收紧导致大幅调整，导致投资者贷款下降。

上个月，澳大利亚审慎监管局增加了新自住贷款的利息缓冲，这表明他们再次担心高贷款收入比和高房价对经济的风险。

购买出租物业的投资者不是房地产市场专家，但他们需要做出关键决定，就好像他们是——知道在哪里买，花多少钱并避免多付，检测建筑物的任何结构问题，评估租金金额他们将能够获得任何给定的财产，名单还在继续。如果他们购买楼花，情况可能会更加复杂。

由于大多数投资者买不起大量的房产组合，因此风险通常集中在一栋建筑、一个郊区和房地产市场的一个部门。

如果郊区不合时宜，房产受到附近开发项目的影响，出现意外的维护成本或该行业受到宏观经济因素(例如住宅房产的税收变化)的影响，则对个人更广泛的投资组合的影响是没有对冲，即使不是毁灭性的，也可能是重要的。

除了购买、融资和维护房产的成本外，由于印花税、代理费和法律费用，进出房产的成本也很高。出售房产也需要数周或数月的时间。

在去年 COVID-19 大流行爆发期间，由于经济前景的不确定性，当市场活动很少时，我们目睹了极端的流动性不足。

投资商业房地产债务

投资于商业房地产 (CRE) 债务的管理基金通过涉足一系列传统上由批发投资者主导的商业地产行业，例如住宅高层公寓、工业仓库、办公楼和购物中心，为投资者提供多元化投资。

管理良好的 CRE 债务基金也在借款人、细分市场和地域之间实现多元化，降低了投资者的风险，以提供可靠的回报并保护资本。

CRE 债务受房地产价格波动和任何后期周期调整的影响较小。与股权相比，这是一种风险较低的投资，因为澳大利亚公司破产法在对企业资产的债权中优先考虑债权人的利益。

澳大利亚 9 月份全国平均住宅总收益率为 3.29%。(4) 相比之下，管理良好的 CRE 债务基金的回报率为 5% 至 8%。

近年来，通过以信贷为重点的上市投资信托 (LIT) 和非上市基金，澳大利亚市场的散户投资者可以获得精选的机会。

上市信托提供类似于股票的日常流动性，因此如果投资者出于任何原因需要获得资金，他们可以在澳大利亚证券交易所出售其基金单位。多元化的非上市基金可以按月提供流动性。

就像提供固定租金的投资物业一样，CRE 债务提供固定收入。CRE 债务的回报基于借款人根据贷款协议的约束性条款在特定时间间隔内从借款人那里收到的利息和费用。

然而，与大多数租金收入不同的是，商业地产贷款采用浮动基准利率和额外的信用保证金结构，确保总利息收入随着市场利率的上升而上升。

虽然选择一家优质的贷方至关重要，但 CRE 债务基金的投资者无需成为房地产市场或债务方面的专家。

他们可以依靠经验丰富的私人债务基金经理的专业知识来应对与构建投资组合相关的所有风险，包括了解各个细分市场面临的宏观经济压力;评估 CRE 资产或项目;评估借款人的信用质量;构建和协商每笔贷款的条款和条件以及担保;监督和管理贷款直至偿还。

基金收取的费用是预先明确定义的，没有在拥有投资物业时面临的意外成本，例如维护或维修成本。

在房地产价格暴涨，给投资者带来下行风险的时候，私人商业房地产债务基金可以说为那些想要投资房地产的人提供了更好的机会。

它们更实惠、更多样化且专业管理，以保护资本并提供稳定的收入。

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