房地产市场更新 墨尔本

墨尔本的房价在 9 月份继续上涨，在 2021 年连续第九个月上涨。

尽管墨尔本自 3 月份达到峰值以来的月度价格增长逐渐放缓，但专家预计维多利亚州首府的房地产市场不会很快完全降温。

CoreLogic 的澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示，墨尔本的房产仍在“看到高增长率”。

她说，放缓的步伐表明了全国趋势，但指出该市的房价中位数“似乎确实朝着百万美元大关的方向发展”，暗示墨尔本的房地产市场可能会在首府城市百万美元俱乐部中加入悉尼的行列。不久的将来”。

“这真的很有趣，因为我们在墨尔本看到的趋势是全国反映的趋势，”专家说。

CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 将增长放缓归因于首次购房者的进入壁垒较高，以及政府进入市场的激励措施较少。

他还指出，贷款数据中首次购房者的下降是显而易见的。“[The] 自住者首次购房者贷款的数量在 1 月至 7 月期间下降了 -20.5%。”

另一个表明购房者真正开始感受到压力的迹象是，他强调现在越来越多的澳大利亚人正在申请投资住房贷款而不是常规住房贷款，这表明更多的首次购房者选择“租房背心”进入房地产市场。

不仅仅是澳大利亚人注意到墨尔本飞涨的房价。根据最新一期的Demographia International Housing Affordability，维多利亚州首府现在是世界上第五大最难以负担的地方。唯一进入前十名的澳大利亚城市是悉尼，排名第三。

综上所述，墨尔本似乎没有停下脚步。然而，市场评论员现在看到了墨尔本即将到来的价格增长的潜在阻力。

在我们讨论今年春天维多利亚州首府的前景之前，让我们先来详细了解一下九月份该市房地产市场的表现。

属性值

CoreLogic 的数据显示，墨尔本的住房市场状况一直低于首府城市的平均水平，9 月份房价仅上涨 0.8%。

一年来，该市增长了 15%，这是首府城市中年增幅最低的。然而，它仍然是维多利亚州首府自 2010 年以来的最高年增长率。

墨尔本的住宅中位价现在为 775,142 美元，比 2021 年 1 月初高出约 93,000 美元。

CoreLogic 指出，墨尔本的增长率因地区而异。

莫宁顿半岛脱颖而出，年增长率最高，为 31%。紧随其后的是墨尔本的外东区，那里的房价上涨了 17.6%。

在此期间，最疲软的次区域是墨尔本西部和墨尔本内城区，房价分别上涨了 9.4% 和 10.4%。

9月，单位市场继续拖累整体增速。房屋价值上涨快于单元价值的趋势也持续了一个月。

与上月相比，墨尔本的单元房价格仅上涨了 0.2%。自 2020 年 9 月以来，单元房价格上涨了 8.3%。维多利亚州首府的单元房平均价格目前为 619,443 美元。

与此同时，数据显示墨尔本房价环比上涨 1.1%。与去年同期相比，房价上涨了18%。墨尔本的房屋现在的中位价为 962,250 美元，比 2021 年 8 月增加了 7,754 美元。

供需

随着最新的墨尔本封锁将春季销售季节的开始推迟，人们对进入市场的新房源充满期待——它们终于蜂拥而至。

SQM 的数据显示，该市的住宅挂牌总数环比增长 1.7%，从 8 月的 32,445 件上升至 9 月的 32,990 件。随着限制进一步放宽，预计这些数字将继续上升。

按年计算，该市的挂牌量从 2020 年 9 月的 34,771 件下降了 5.1%。

SQM Research 董事总经理路易斯·克里斯托弗 (Louis Christopher) 表示，墨尔本即将解除封锁将导致 10 月和 11 月的房屋挂牌量增加。

然而，他指出，预期的供应上升趋势并不能保证减缓价格增长。“[The] 预期的挂牌量增加不太可能在圣诞节前造成住房放缓，因为低利率继续刺激住房市场，而封锁结束后预期的经济增长也可能刺激住房。”

根据 CoreLogic 的数据，墨尔本市场上新增的房源现在比五年平均水平高 18.3%，总房源比平均水平高 2.9%。在未来几个月内，较高的库存水平可能会进一步消除市场热度。

该研究公司还指出，虽然新挂牌量正在增加，但总活跃挂牌量的趋势仍然极低，表明在买家需求旺盛的情况下吸收速度很快。

拍卖价格

墨尔本的拍卖市场活动在 9 月份增加，因为挂牌量增加，并且在本月晚些时候允许进行检查。

在 8 月份表现不温不火之后，Domain 报告称，本月墨尔本的清盘率反弹，从 8 月份的 52.3% 上升到 9 月份的 71.2%。

然而，成交量仍显着下降——比当月的 10 年平均水平低 40% 以上——近 60% 的拍卖被推迟。

Domain 的研究和经济主管 Nicola Powell 表示，维多利亚州首府的卖家推迟了拍卖日期，以利用现场检查将于 9 月底恢复的消息。

与此同时，退出拍卖的房屋比例下降，当月减少了一半以上，有助于推高清盘率。计算清盘率时不计算延期拍卖。

“提供一对一检查的绝对能力对情绪和清盘率产生了积极影响，”鲍威尔博士说。

CoreLogic 回应了 Domain 的观察。CoreLogic 在其9 月份的一份拍卖报告中指出：“随着墨尔本一对一房产检查的恢复，供应商的信心正在提高，这可以从较低的提款率中看出，从而导致更高的清盘率。”

整个月，CoreLogic 报告称，该市的清盘率持续提高。在 9 月的最后一周，维多利亚州首府甚至录得自 2021 年 5 月 23 日当周以来的最高初步清盘率。

MarshallWhite Stonnington 董事兼拍卖师 John Bongiorno 表示，自从检查回来后，买家现在已经外出，越来越多的供应商进入市场。

“我们可能会看到 10 月和 11 月的挂牌量略有增加，”他说，因为市场上出现了新的库存，以及因封锁而多次推迟的拍卖和销售活动终于得以推进。

租赁市场

对于墨尔本公寓业主来说，最糟糕的时期可能已经过去，该市陷入困境的公寓租赁市场自大流行前以来首次出现每周租金增长的季度。

根据Domain的最新租赁报告，维多利亚州首府的单元房市场每周租金中位数增长 1.4%，至 370 美元。

然而，墨尔本的房子讲述了一个不同的故事。这座城市现在是唯一一个在以前与阿德莱德共享的地方租房最便宜的首府城市。在截至 9 月的季度中，墨尔本的每周房屋租金中位数保持不变，为 430 美元。

Domain在其报告中指出：“总体而言，墨尔本的租金增长继续疲软，成为越靠近市区的租房市场，这对寻求更实惠租金的租户来说是利好消息。”

与此同时，SQM 的数据显示，在截至 10 月 4 日的一个月里，独立屋和单元房的租金分别上涨了 0.9% 和 0.6%。目前独立屋的平均每周租金为 524.6 美元，而单元房的租金为 374 美元。

CoreLogic 指出，在全国范围内，9 月份的租金价格继续上涨，但速度有所放缓。按年计算，墨尔本的房屋租金上涨了 4.1%，而单元房租金则下降了 1.2%。

研究公司将租金增长放缓主要归因于最近一个季度的房屋租金疲软。根据 CoreLogic 的数据，增速从 3 月季度的 3.5% 放缓至 9 月季度的 1.9%。

与此同时，单位租金的环比增长似乎稳定在 1.9% 左右，低于 3 月份季度 2.5% 的近期峰值。

随着住房价值的增长继续超过租金的增长，大多数首府城市的租金收益率已创下历史新低。墨尔本 9 月份的总租金收益率为 2.8%。

空置率

SQM Research 的数据显示，墨尔本在 9 月份的首府城市中空置房产的比例最高，为 3.5%。不过需要注意的是，维州的空置率一直在下降。

最新的 Domain 数据显示，该市的空置率停止了前几个月的上升趋势，从 8 月份的 3.6% 小幅下降至 9 月份的 3.4%。

鲍威尔博士表示，随着悉尼和墨尔本等封锁城市走出封锁，空置率可能会进一步下降。这位专家还强调，边境的重新开放以及海外移民和国际学生的回归可能会推高需求和价格。

“我确实认为，一旦海外移民恢复正常，墨尔本和悉尼的租赁市场将面临额外压力，”鲍威尔博士说。

“我们知道大多数来自海外的人选择悉尼或墨尔本作为他们的目的地，我们已经看到这些租赁市场由于缺乏海外移民而受到更大的干扰，”她说。

展望未来

随着收益的缓慢减少和大量的股票涌入市场，墨尔本的房地产市场会发生变化吗?

在整个 2021 年的繁荣时期，供大于求的趋势支撑了房地产价格的上涨。最近对 Delta 变体带来的一系列封锁进一步加剧了这种情况，这使卖家远离市场。

但随着墨尔本在 10 月底解除封锁，一波新鲜库存可能会涌入市场。由于广告上的库存水平可能会在今年最后一个季度开始恢复正常，随着买家从更多的选择和更少的紧迫感中受益，市场可能会进一步降温。

9 月底和 10 月初，我们还看到联邦财政部长支持收紧住房贷款的信贷政策。人们担心APRA 最近的举动以及贷款标准的进一步收紧可能会在未来几个月进一步消除市场热度。

尽管房价上涨存在潜在阻力，但专家表示，货币政策仍然适应高住房需求。在最新的董事会会议纪要中，澳洲联储重申现金利率在 2024 年之前不太可能走高。

此外，市场势头依然强劲，房屋价值的月增长率几乎是十年平均水平 0.4% 的四倍，而指标表明墨尔本仍然是一个非常“卖方”的市场。