失控的房价让负担能力问题迫在眉睫

从我记事起，住房负担能力一直是澳大利亚的一个问题，但自 1990 年代以来，它已经从周期性的周期性问题变成了一个长期问题。

过去一年价格上涨了 20%，再次使这个问题成为焦点。

随着 1990 年代以来房价飙升，债务激增，如果借款人偿还债务的能力出现问题，就会带来金融不稳定的风险。

在本文中，我们将探讨主要问题，包括：现在房地产市场在哪里，是什么导致了负担能力下降，金融不稳定的风险有多大，对这两个问题可以做些什么，以及房价的前景如何。

房价一年上涨20%

根据 Corelogic 的数据，在去年年中左右因最初的国家当前局势封锁而下跌之后，平均住宅物业价格此后上涨了约 20%。

澳大利亚平均房价创历史新高

涨幅由独立屋和澳大利亚偏远地区领涨，而单元房和墨尔本则落后。

尽管东海岸实行封锁，但每月的增长速度已从 3 月份的 2.8% 放缓，但 Corelogic 的每日数据表明，其 9 月份仍保持在 1.3% 左右的强劲增长。

这些收益是由创纪录的低抵押贷款利率、买家激励措施、就业市场紧张、由于大流行和在家工作而希望获得更多住房空间、众多政府购房激励措施、“害怕错过”等因素推动的，并且低于正常列表。

这将平均价格推至历史新高，实际房价比长期趋势高出 23% 左右。

负担能力差

从上一张图表中可以看出，近 20 年来，房价一直远高于趋势水平，这让我们想到了住房负担能力长期低下的问题。

房价和家庭债务一起上涨

在过去的 20 年中，首都城市的平均房价上涨了 200%，而工资上涨了 82%。在过去 10 年中，住宅价格上涨了 58%，工资仅上涨了 26%。

过去 30 年，平均房价与家庭平均可支配收入的比率翻了一番多，从约 3 倍增至约 6.5 倍

与其他可比国家相比，澳大利亚的负担能力恶化得更多。根据 2021 年 Demographia 住房负担能力调查，澳大利亚主要城市的房价与收入的中位数倍数为 7.7 倍，而英国为 4.8 倍，美国为 4.2 倍。悉尼是 11.8 倍，墨尔本是 9.7 倍。

房价与收入和租金的比率与长期平均水平的比率处于经合组织国家的高端。

虽然利率可能处于历史低位，但相对于收入的物价飙升已经使家庭债务与收入的比率在过去 30 年中上升了近三倍，从经合组织国家的低端到高端。

这使得首次购房者进入市场变得更加困难——现在在悉尼需要八年才能存够首付，而在墨尔本则需要近七年。虽然政府补助和存款计划可以帮助加快这一进程，但与上一代人相比，更高的债务负担将使今天的借款人需要更长的时间来偿还。

高房价有什么问题?

虽然随着经济增长而逐渐上涨的房价水平对现有业主的财富有利，但相对于工资而言，非常高的房价和债务水平构成了两个关键问题。

首先，如果某些事情使偿还贷款变得更加困难，高债务水平会带来金融不稳定的风险。

其次，负担能力的恶化导致财富不平等加剧，代际公平性恶化(婴儿潮一代和 X 世代受益，而千禧一代和 Z 世代错失良机)。将更多限制在租房上将加剧财富不平等，并可能导致无家可归者人数增加。所有这些都有可能加剧美国式的社会紧张局势和两极分化。

金融危机的风险是什么?

在过去的二十年里，高债务水平将导致威胁金融体系和经济的房地产价格暴跌的预测已经很少了。

没有一个发生。大多数借款人能够偿还抵押贷款。不良贷款很低，抵押贷款利率的下降使家庭利息支付占收入的比例降至 1980 年代中期的水平。

家庭利息支付已经崩溃

然而，在这里过于自满是有危险的。家庭债务与收入之比非常高，让他们变得越来越高会冒着在某个时候可能出现重大问题的风险，因此先发制人地采取行动让事情降温是有道理的。

但不管是否有金融危机的风险，真正的大问题是负担能力差。

那么为什么住房这么贵呢?

在过去的二十年里，澳大利亚房价相对于收入的飙升有两个主要驱动因素。

首先，从高利率到低利率的转变提高了借贷能力，从而提高了购买力。

其次，供给对需求的反应不充分。从 2000 年代中期开始，每年人口增长约 150,000 人，但住房供应没有相应增加，导致长期短缺(见下图中的绿线)。

相对于人口驱动的潜在需求而言，供应短缺可能是解释为什么与许多其他利率低甚至更低的国家相比，澳大利亚的住房价格昂贵的主要因素。

澳大利亚人集中在少数几个沿海城市也无济于事。

房屋建设和潜在需求

一系列其他因素也发挥了作用，包括负扣税和投资者资本利得税折扣、外国购买和 SMSF 购买，但与长期供应不足相比，这些因素相对较小。

投资者和外国需求并不是最近激增的驱动因素。

那么可以做什么呢?

好消息是，25 年的房地产价格牛市可能即将结束：利率可能处于或接近底部，因此利率下降带来的顺风正在消退;近年强劲的住宅建设和移民潮可能导致房产供过于求;在家工作的现象可能会承受首府城市价格的压力。

但是，没有任何保证。一旦大流行消退和移民返回，需求方面的情况可能会反弹。需要一个长期的多方面解决方案。

首先要做的是收紧宏观审慎控制，以减缓创纪录的住房融资水平。鉴于经济的其他部分笼罩着疲软和不确定性，加息是不可能的，而且为了获得更多经济适用房而使经济崩溃对任何人都没有帮助。

因此，有必要收紧宏观审慎控制以减缓放贷。

与 APRA 上次在 2014 年开始宏观审慎控制时相比，住房信贷现在的增长速度快于收入，月度增长速度也更快，而且超过 20% 的新贷款流向债务收入比高于 6 倍的借款人，高于 14 % 两年前，他们可以说是逾期。

这一次投资者在房地产繁荣中扮演的角色较少，因此宏观审慎控制应该比 2014-17 年更广泛。

主要的选择是限制银行可以向债务收入比和贷款估值比高的借款人提供多少贷款，以及增加利率服务缓冲。

理想情况下，首次购房者需要某种豁免。随着财政部长的支持行动和金融监管机构委员会(RBA、APRA 和 ASIC)对家庭杠杆表示担忧，他们看起来即将开始，尽管他们的实施看起来还有几个月的时间。

过去十年的经验表明它们有效。

当然，这只是一种周期性反应，需要更根本的政策来解决住房负担能力差的问题。理想情况下，这些应该涉及一项涉及州和联邦政府的多年计划。我在这方面的购物清单包括：

促进新供应的措施——放宽土地使用规则，加快土地出让速度，加快审批流程。

将大流行后世界的移民水平与房地产市场供应住房的能力相匹配。

鼓励更多的权力下放到澳大利亚的偏远地区——在家工作的现象表明这是可能的，但它应该与适当的基础设施一起得到帮助，当然还有促进区域住房供应的措施。

税收改革包括用土地税取代印花税(使空巢老人更容易缩小规模)和减少资本利得税折扣(消除有利于投机的扭曲)。

不太可能成功的政策包括对首次购房者的赠款和优惠(因为它们只会增加更高的价格)，而取消负扣税只会在税收制度中注入另一种扭曲，并可能对供应产生不利影响(尽管我可以看到一个案例以限制过多的利益)。

房价前景如何?

今年全国房价增长可能在 20% 左右，而价格已经上涨了 17% 左右。

由于负担能力恶化、激励措施减少、固定抵押贷款利率可能更高、移民继续低于正常水平以及宏观审慎收紧，明年房地产价格增长可能会放缓至 7% 左右。

如果后者没有发生，那么我们可能不得不上调我们的房价预测。