FHFA扭转以往房市改革进展

联邦住房金融局 (FHFA) 从今年早些时候开始暂停限制政府资助的企业 (GSE) 购买“高风险”抵押贷款;它还宣布了一项减少 GSE 需要持有的监管资本金额的提案。

虽然显然符合拜登政府扩大自有住房的目标，但抵押贷款的可用性并不是对自有住房的最大威胁——房价和住房存量才是。

扩大 GSE 的足迹并增加其投资组合中持有的风险将抵消前任政府在住房市场改革方向上取得的罕见进展，在最糟糕的时候，在大流行的影响下，在过热的住房市场中，以及而 GSE 仍处于监管之下。

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继惊艳变卦联邦住房金融局(FHFA)的，该机构宣布，政府资助企业(两房)，房利美和房地美将再次可以购买“高风险”抵押贷款。就在一天后，FHFA 发布了关于 GSE 企业监管资本框架的拟议规则制定，减少了 GSE 需要持有的资本量。这些行动代表了 FHFA 代理主任 Sandra Thompson 为取消前任主管 Mark Calabria 政府的 GSE 改革所做的努力，并表明了两种思想流派之间的紧张关系。首先是 GSE 的主要任务是否是提供经济适用房，似乎不惜任何代价，而且 FHFA 主任授权这一使命比履行其作为安全和健全监管者的法定职责更重要。第二个问题是 FHFA 主管是否有责任减少 GSE 对住房市场造成的影响和巨大风险，以期最终将它们从监管中解脱出来。目前 FHFA 的行动继续明确其在这些问题上的立场。

分析

9 月 14 日，FHFA宣布将“暂停[] 某些部分”优先股购买协议(PSPA)，这是 GSE 向财政部支付季度股息的监管协议。FHFA 说明中的“某些部分”指的是前 FHFA 董事马克卡拉布里亚于 2021 年 1 月 14 日对 GSE 施加的限制，包括对 GSE 多户家庭投资组合和由第二套住房或投资物业担保的贷款的上限。然而，最令人不安的是，暂停对“高风险”贷款的限制，允许GSE再次购买风险特征较高的贷款。

奇怪的是，FHFA 并没有立即撤销 1 月 14 日 PSPA 修正案的关键方面，即扩大 GSE 允许持有的保留资本金额。在 1 月 14 日之前，GSE 只能保留总计 450 亿美元的资本，然后再将任何额外的利润作为季度股息发送给财政部，即所谓的“净值扫描”。今年 1 月，FHFA 将这一数字大幅扩大到 2940 亿美元。这有两个关键影响。首先，允许 GSE 持有更多资本使它们在经济压力下的脆弱性显着降低(事实上，GSE 持有的资本与美联储如果它们是私人实体所要求的资本不同)。第二，建立这个资本被认为是卡拉布里亚主管最终将 GSE 从监管中解放出来的计划中最重要的一个方面。虽然 1 月 14 日 PSPA 修正案的这一特定方面被搁置，但 FHFA 只有一天后来提议将 GSE的企业资本要求从上届政府设定的 4%放宽到 3%，实际上将 GSE 的总资本要求从 2940 亿美元减少到 2200 亿美元。

另一个复杂因素是 FHFA 本身的董事职位。1 月 14 日 PSPA 修正案的批评者指出，GSE 资本持有和商业模式的这些重大变化发生在特朗普总统任期结束前六天。由于 FHFA 董事任命的五年性质，这一论点略有减弱;尽管 1 月 14 日是特朗普总统离任前六天，但 FHFA 主任卡拉布里亚(当时)并非如此。另一方面，暂停 1 月 14 日 PSPA 修正案和许多其他重大政策逆转的决定是由 FHFA 的一位代理主任做出的，该主任未经参议院确认。更糟糕的是，最高法院决定治理结构，特别是 FHFA 的领导是违宪的，足以让前任董事卡拉布里亚免职，但拜登政府并未提出替代方案。这使得现任代理导演以完全相同的方式运作。

结论

关于 GSE 在住房市场中的适当作用的问题是相互竞争的政策优先事项之一。对于某些人来说，似乎 GSE 的唯一考虑应该是扩大可用性和提供经济适用房。但即使是这种情况，抵押贷款可用性是目前房屋所有权的最大障碍也不是特别明显。房价、住房库存、限制性的地方分区、建筑材料成本、劳动力短缺以及大流行的经济压力都产生了更大的影响。在主要是住房供应问题的情况下，增加住房需求(通过更容易获得抵押贷款)必然会适得其反。

对于其他人来说，关键考虑因素是将 GSE 从监管中移除并降低对更广泛经济构成的风险。允许 GSE 购买高风险贷款使贷方能够发放贷款，在住房市场已经承受巨大压力的时候，让美国人置身于他们负担不起的房屋中。除了这些问题之外，还有扩大 GSE 足迹的内在担忧以及集中在房地产市场这一部分的风险，同时 GSE 不仅处于监管状态，而且离离开越来越远。

虽然提供经济适用房是 GSE 的一项任务，但 FHFA 主管不一定如此。FHFA 最近的行动正在破坏其为改革 GSE 所做的辛勤工作，实际上使它们变得比以往任何时候都更大，风险也更大。在这样做时，FHFA 甚至没有通过解决住房市场的关键问题：住房供应来推进经济适用房的目标。