在房地产繁荣和工资增长缓慢的情况下 房价收入比继续攀升

专家表示，收入与房价之间日益扩大的差距可能会在好转之前进一步恶化，这使得首次购房者比以往任何时候都更难存首付。

澳大利亚的房地产价格现在是家庭可支配收入的五倍以上，而且随着房地产市场繁荣而工资增长仍然缓慢，房价还会继续攀升。房屋现在比澳大利亚一些收入最高的专业人士赚的钱还多。

储备银行的模型显示，住房价值从 1990 年代中期家庭可支配收入的不到三倍上升到收入的 5.5 倍以上。

安永大洋洲首席经济学家乔·马斯特斯表示，随着房价在低工资增长的背景下继续上涨，两者之间的差距可能会继续扩大。

“两者都是等式的一部分，在过去的一年里，都朝着错误的方向发展。房价上涨……另一方面，工资增长放缓。即使在失业率下降的六月季度……工资增长也非常乏力，”马斯特斯女士说。

快速上涨的房地产价格并非澳大利亚独有，而是由于创纪录的低利率以及在大流行期间支持家庭资产负债表和减少劳动力市场疤痕的措施导致的全球现象。

马斯特斯女士说，与此同时，澳大利亚人的净财富有所增加，这主要是由于住宅价格上涨。然而，净债务也有所下降——债务与收入的比率略有下降——许多澳大利亚人在封锁期间增加了储蓄，并将钱存入抵消账户。

马斯特斯女士说，由于价格可能会继续增长，尽管速度会放缓，但价格和收入之间的差距可能会在好转之前恶化。甚至稳定似乎还需要数年时间，预计未来工资增长的任何回升都将是渐进的。

“很难想象你可以将 [比率] 拉回前几年的水平，”她说，并指出即使在矿业繁荣的高峰期，工资每年也上涨了约 4%。

“[情况]可能会变得更糟，这对首次购房者来说是一件非常棘手的事情，”马斯特斯女士说。

“当房价上涨得像现在这样快时，你甚至很难满足你的首付需求[更不用说存下一笔首付了]，”她说。

Domain模型显示，实际上，悉尼的房价中位数约为 141 万澳元，是大悉尼地区员工收入中位数的 23 倍左右。单位中位数高出 13 倍。

墨尔本的房价几乎是当地收入的 18 倍，布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的房价也至少是收入的 10 倍。

经济学家 Saul Eslake 担心收入和房价之间的差距会继续扩大，除非政府寻求解决住房等式的供需双方的住房负担能力解决方案。

根据他自己的模型，作为他提交给联邦政府对住房负担能力和供应的调查的一部分，首都城市的平均房价是平均可支配收入的 11 倍以上。1990 年代初期，可支配收入不到六倍。

“20 年来，有人一直在说(房价和收入之间的)差距会缩小，因为这是不可持续的，房价会下跌……他们错了，”他说。

Eslake 先生说，政府和储备银行的干预通常会限制价格下跌。虽然这比让价格暴跌更可取——这会以牺牲经济健康为代价使住房更便宜——但这意味着最好的首次购房者可能希望的是房地产价格长期持平或低于收入的缓慢增长生长。

“我们在二战结束后至少 20 年之前就这样做了，因为我们专注于增加供应而不是膨胀需求。也许那里有一个教训，”他说。

埃斯莱克先生说，房屋所有权在 1966 年的人口普查中达到顶峰，此后一直在走下坡路，因为政府政策从刺激供应转向扩大需求，通过为首次购房者提供补助和增加对投资者的税收减免，这两者都推动了价格更高。

他说，面对如此无可辩驳的证据表明他们未能实现其目标，很难想到长期奉行同样的政策会引起公众广泛关注的任何领域。

“如果我们想摆脱这个我们自己挖的坑，我们必须停止做我们正在做的事情，开始做相反的事情，”他说。

埃斯莱克先生希望取消首次购房者补助金，以广泛的土地税取代印花税，并增加私营部门住房和社会住房的供应。对投资者的资本利得税折扣也应减少，并取消负扣税。

Eslake 先生不同意负扣税有助于确保急需的租金供应的论点，他指出，如果享受慷慨税收减免的投资者不推高价格，澳大利亚的租房者就会减少，并使首次购房者更难进入市场首先。

埃斯莱克先生补充说，租户减少也会减少出租物业的竞争，并导致价格降低，从而减轻那些永远买不起房的人的租金压力。

马斯特斯女士还觉得在等式的供应方面需要做更多的工作，她指出现有的规划限制限制了新住房供应的交付，从而推高了价格。

她补充说，在提高住房负担能力方面，首次购房者计划无济于事，因为它们刺激了首次购房者的需求，也推高了价格，并且只是提前了无论如何都会发生的购买。