住房负担能力还有很长的路要走

今年第二季度的数字比三个月前的 7.4 倍和 12 个月前的 6.6 倍大幅上升。长期平均值是房产价值为家庭年均收入的 5.8 倍。

2021 年前六个月，房地产价值上涨了 15%，远远领先于平均家庭总收入仅增长 1.0% 的增长，说明该国面临严峻的负担能力挑战。

CoreLogic 的首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，自 2 月下旬的上一份报告以来，新西兰经济和房地产市场总体上保持活跃。

“尽管抵押贷款利率一直保持在低位，但现在开始上升，但住房负担能力变得更糟，而且这是一个已经捉襟见肘的局面。

“这些较高的抵押贷款利率本身将在未来几个月加剧这种情况，但它们最终应该会通过抑制房价来提高负担能力。”

新规定

负担能力下降是 2021 年引入大量新监管变化的一个关键原因，这些变化主要集中在投资者身上，他们现在需要支付 40% 的首付。

他们还面临着将利息作为免税费用的能力降低的问题。3 月份还推出了对额外购买房产的明线测试的扩展。

戴维森表示，这些因素以及抵押贷款利率上升应该会导致房地产价值增长放缓。除此之外，当前的封锁将对经济和就业产生影响，但这不会在短期内发生。

“代替就业大幅下降或全球金融式信贷供应减少，住房负担能力至少需要五年时间才能恢复到某种正常状态，这对有抱负的首次购房者，”他说。

储备银行最近估计，调整阶段可能需要长达八年的时间。

房屋押金

该报告还发现，目前存入住房首付需要 10.6 年，超过了前一季度 9.9 年的高点。与 7.8 年的长期平均水平相比，存入房屋首付所需的时间几乎要长三年。

平均而言，申请新房贷款的家庭将其收入的 38% 用于偿还抵押贷款，而租户的租金则占家庭收入的 21%。

尽管利率处于历史低位，但平均抵押贷款支付占家庭收入的比例已从一年前的 32% 上升。

“然而，这并不是说租房很容易——21%的数字也高于平均水平。

“同样值得注意的是，租房家庭的典型收入很可能低于整体平均水平，这意味着比他们收入的 21% 用于住宿费用的数字要高得多，”戴维森说。

“抵押贷款偿还现在回到了 2018 年初的水平，当时典型的固定抵押贷款利率要高得多，超过 5%。

“从主要中心到较小的农村地区，全国各地都可以看到这种住房负担能力下降的模式。

“在 66 个主要机构中，有 49 个的价值收入比处于最高记录水平，可追溯到 2004 年。

“看看抵押贷款负担能力指标，尽管利率很低，但目前 66 个地区中有 43 个地区高于平均水平。”

最不负担得起的地区

陶朗加和奥克兰是新西兰负担能力最差的主要中心，分别需要家庭总收入的 49% 和 43%，才能以 80% 的贷款价值比来偿还平均抵押贷款。

尽管过去三到六个月的抵押贷款利率处于超低水平，但汉密尔顿的家庭需要支付其收入的 38%，这是自 2008 年第二季度全球金融危机之前的最高水平。

同样，惠灵顿的抵押贷款持有人将其收入的 36% 用于偿还抵押贷款，但尼丁家庭的支出为 39%。

基督城的数字相对较低，尽管有所上升，为 28%。

负担能力展望

戴维森表示，可以想象房价在趋于平稳之前还会进一步上涨。

这可能会导致未来三到六个月的负担能力指标进一步下降，尤其是在持续加息的威胁增加的情况下——这将有助于在短期内推高抵押贷款还款，然后最终通过抑制房价来帮助负担能力。

“然而，到明年中期和后期，房价增长放缓应该会改善负担能力，尤其是在劳动力市场紧张的情况下，收入增加应该会帮助那些试图拼凑首付的首次购房者。

“也就是说，即使住房供应增加，大多数负担能力措施要恢复到‘正常’水平似乎是一个漫长的过程。”