北爱尔兰房地产市场的反弹

价格飙升，交易数量急剧增加，市场火爆，要价经常超过要价 20%。

这样的描述可以用来引导今天的北爱尔兰住宅房地产市场的故事，或者实际上是近 15 年前在 2007 年信贷紧缩之前的繁荣时期的高峰期。

市场当然也有类似的感觉，当时的买家和现在一样，都有一种紧迫感来购买合适的房产，卖家可以做主，但今天的情况离那个前所未有的时代有多近?

鉴于随后广为人知的低迷，随着全球房价从 2008 年开始大幅下跌，这个问题当然值得深思。

北爱尔兰受到的打击尤其严重，住宅价格平均下跌了 60% 左右，因为除了最安全的借款人之外，其他所有人的贷款龙头在一夜之间都被关闭了。

快速浏览历史价格表明，在英国大部分地区，平均房价不仅恢复到信贷紧缩前的水平，而且恢复了上升趋势至新高。

根据最新的住宅物业价格指数，北爱尔兰也一直在上涨，仅去年一年，价格就上涨了 9%，这是使用实际交易与价格挂钩的最准确的市场衡量标准。

那么，就房地产市场而言，我们是否又回到了危险的领域并再次接近悬崖?

据知情人士透露，不太可能。

例如，该地区目前的平均房价为 153,449 英镑，距离 2007 年第三季度创下的 224,670 英镑的历史平均房价峰值还有很长的路要走。

值得再次强调这一差距的是，14 年前北爱尔兰的房价比当前水平低 32%。

考虑到通货膨胀，溢价甚至更高，2007 年的峰值为 303,000 英镑。

现在的房价几乎是 2007 年水平的一半。近一半。

因此，当前的反弹没有成为繁荣时期的标志市场是有充分理由的。

但还有更多，因为给一位在那些过山车时期一直描绘北爱尔兰经济繁荣和萧条的经济学家发送了一封简短的电子邮件。

“这一次有所不同，”他说，简洁地总结了市场。“与 2005-2007 年相比，今天经历的价格上涨规模仍然非常温和。”

不出所料，大部分差异来自信贷市场，尽管可能与直觉相反，信贷现在比以前更便宜，今天的银行利率为 0.1%，与 2003 年夏季的 3.5% 或 2003 年的 5.75% 相差甚远。 2007 年夏天。

拉姆齐先生说，真正的区别在于，在 2007 年之前，更多的人可以获得更昂贵的信贷，而今天的自我认证抵押贷款等申请人没有证明他们的收入——这很快成为臭名昭著的次级抵押贷款。

他指出，虽然次贷市场是众所周知的美国市场下滑的原因，但它也是北爱尔兰的一个因素，因此可用信贷和买房出租的繁荣多产权业主司空见惯的趋势。

如今，情况已大不相同。

他说：“20 年代的房地产热潮确实是一种投资热潮，人们在购买投资。”“住房只是实现这一目标的工具。

“2006/2007 年繁荣的后期是由投机者、房地产投机者等推动的。这次繁荣是人们购买房屋(一些第二套房)而不是投资。

“先买后租不再像以前那样有吸引力。”

后一种假设的原因是租赁市场在 2000 年至 2007 年期间受益于东欧工人的到来，而英国退欧则削弱了这一点。

相反，从英国流向北爱尔兰的移民往往是想要购买房产而不是租房的返回者，尤其是在高端市场，最终有助于推高购买价格。

从统计数据中可以看出对更大房产的需求。

如今，排屋仅占销售额的 26%/27%——而 2005/2007 年为 36%——而独立屋是过去几个季度房屋销售的主要类别，为 33%，略高于半独立屋和排在第三位。

“这凸显了一个关键差异，即高端/大型房产的需求最为强劲，而低端和小型房产的需求旺盛，”拉姆齐先生说。“对于独立屋而言，令人印象深刻的不仅是市场份额，还有数量。

“2020 年第四季度和 2021 年第一季度是有记录以来独立屋销售最好的第四季度和第一季度。第二季度是有记录以来第二好的第二季度，仅次于 2006 年第二季度。”

一些小众经济学家的统计数据也许是市场结构变化的一个很好的例子。

当前反弹与 15 年前不同的其他原因是来自银行的竞争没有那么激烈，股票稀缺更成为一个问题(2006/2007 年有 51,000 笔交易，而上一财政年度仅为 25,400 笔，而大流行意味着房屋竣工量(新建房屋)在去年第二季度创下历史新低)，而当时司空见惯的大型房屋建筑公司的产能尚未被取代。

因此，虽然北爱尔兰的房地产市场似乎处于繁荣时期，但基本面表明，反弹建立在信贷紧缩之前更稳固的基础之上。