没有破灭泡沫但苏格兰的房价将继续飙升

尽管全国房价迅速上涨，但住宅房地产研究人员驳斥了市场泡沫即将破灭的说法

来自Retties、Savills和皇家特许测量师学会(RICS) 的专家认为，大流行加剧了现有的供应不足和需求增加，从而推高了估值。

Retties 研究与战略主管 John Boyle 博士预测，到2021 年底房地产市场将进一步增长 8%，然后开始降温到明年——尽管他预测整体趋势是市场增长未来 5 年大约 20%。

“这不是泡沫——泡沫是我们在 20 世纪早期至中期房价每年以两位数上涨时所经历的。

“自大流行以来，我们的增长非常强劲，但我认为这是有原因的，我预计它会及时趋于平稳，”博伊尔说。

“在 20 世纪早期到中期助长泡沫的是非常宽松的贷款，因为银行在人们购买下一个房产的股权之上提供信贷——这是不可持续的，因为银行真的过度紧张，人们或多或少都在投机。”

他解释说，大流行释放了郊区、农村或半农村地区对更大房产的压抑需求，因为人们寻求更多空间，并且由于混合和在家工作的变化而不太依赖靠近市中心的办公室。

“当前局势所做的是加速已经存在的趋势：人们试图获得更多收益，而不必通勤，或者不必担心通勤程度相同——因此寻找他们可以拥有的更大的房产一个备用房间用作办公室，更多的外部空间，”博伊尔补充道。

该土地建筑物交易税(LBTT)物业税的节日也一直是市场的上部的驱动器。

苏格兰的 LBTT 为超过 400,000 英镑的房产支付了费用。但房价上涨意味着买家能够用股权来偿还 LBTT。

博伊尔解释说：“因为市场正在上涨，人们更愿意把船赶出去。” “房价不会经常回落——这就是为什么他们不会在苏格兰崩溃，即使在经济衰退期间就像 2008 年那样的危机。”

他还声称，格拉斯哥、爱丁堡和邓迪的价格一直在稳步上涨，而价格涨幅最高的实际上是“腹地地区”，例如爱丁堡北拉纳克郡以外的东洛锡安、东伦弗鲁郡、格拉斯哥以外的东邓巴顿郡。

Savills 住宅研究主管 Faisal Choudary 大致同意 Boyle 的断言，但预测苏格兰房地产价格在整个 2021 年将上涨 9.5%，然后在 2022 年进入降温期。

Savills 还估计，苏格兰房屋市场指数在未来五年内可能会增长 24%。

仅 6 月份，英国就有超过 200,000 笔交易，预计今年的交易总量将达到 162 万笔，比大流行前五年的年平均水平高出三分之一以上。

Choudhry 说：“在大流行的最后 18 个月中，苏格兰的房地产市场活动异常活跃，我们预计这种上升趋势将继续下去。鉴于这些异常情况，要准确预测未来几年的增长形态是一项挑战年，但是我们看不到任何会引发重大房价调整的迹象。

“新买家的需求继续超过供应，这种不平衡似乎将持续下去，支撑近期价格进一步上涨，尤其是当人们希望锁定当前的低利率时。”

今年如此强劲的增长将不可避免地导致未来几年的增长能力下降，尤其是在利率预计将比主要评论员此前预测的稍早一点的情况下。

“利率上升对我们的预测至关重要，我们的预测假设英格兰银行的基准利率到 2025 年底不会高于 0.5%——高于预期的利率跃升将限制增长，”乔杜里指出。

第一太平戴维斯苏格兰住宅业务负责人 Cameron Ewer 补充说，从 2022 年到 2025 年，增长可能会更加疲软。

“虽然价格趋势可能会继续上涨，但未来几年的增长能力会减弱，特别是因为预计利率会比主要评论员此前预测的要早一点——我们最多预计会出现‘软着陆’对市场而言，而不是价值的任何戏剧性修正。

“在大流行期间出现了一场争夺空间的竞赛，寻找乡村地区的买家数量有所增加，但限制的放松已经鼓励买家回到英国城市的公寓，需求的增加最终将导致城市公寓的价格上涨。

苏格兰房地产联合会临时主任罗宾·布莱克洛克 (Robin Blacklock)同意，大流行在过去一年中塑造了住宅市场，但随着我们慢慢恢复到更正常的状态，长期影响还有待观察。

“在家工作 18 个月后，许多个人和企业开始认识到办公室和其他公共工作场所在创造力和福祉方面的价值——随着我们的市中心经济重新开放，我们预计城市中的生活需求将会复苏.

“尽管大流行受到了干扰，但挑战传统的购买和租赁二元关系的新住房模式已经不断壮大，并为那些想要住在我们最大的城市但又希望获得更高质量的人提供了真正的替代选择产品。

“由机构管理的建造租赁市场在英国继续扩张，苏格兰有更多的开发项目上线，还有更多项目正在筹备中。”

RICS 的首席经济学家 Simon Rubinsohn 认为，虽然住宅市场看起来被高估了，但“由于合理的原因，它被高估了”。

他建议苏格兰最大的城市与英国的许多其他城市相比相当有利。“你目前得到的是高平均房价与平均收入比率，而且你的服务成本很低，所以如果你有高市盈率和服务成本，而抵押贷款急剧上升，那么你可能会质疑对住房市场的基本支持已经到位。”

Rubinsohn 预测，至少在未来 12 个月内，利率和抵押贷款服务成本将保持在低位。

“关键是你能否找到要付的定金并实际购买——然后你支付维修费用——定金是一个大问题，维修成本比以往任何时候都更容易管理。”

最新的 RICS 测量员调查预测，与较小的房产相比，四居室房产的价格将上涨 1% 至 2%，这基本上是现有趋势的延续。

Rubinsohn 评论说：“市场稳定保持并上涨——看到价格大幅下跌，我会感到非常惊讶——我认为这不太可能，但人们可能会支付更接近要价的价格。”