全球投资者押注中国的出租物业

北京的监管风暴正在打击中国经济的大片区域，但包括黑石和华平投资在内的全球投资者正在加大对中国出租物业的押注，认为政治风向对他们有利。

中国打击了课外辅导，让垄断科技巨头屈服，并加大了对购房的限制。但北京正在争取资本帮助提供出租房屋，这吸引了大量机构的兴趣。

APG Asset Management 董事总经理格雷姆·托雷 (Graeme Torre) 表示，在中国，“人们需要住房，但房子已经变得太贵了”，该公司已与美国房地产开发商和运营商 Greystar 合作进入中国租赁住房市场。

“你需要有房出租。我们喜欢有政策地投资，而不是试图避免或反对它。所以我认为这在政治上是正确的，”他补充说，估计 APG 将投入约 10 亿欧元( 16 亿新元)在未来 3 到 5 年内用于中国出租房屋。

华平投资董事总经理张琪琪表示，集中式长租公寓——在美国被称为多户住宅——是解决中国大都市住房负担能力问题的最佳解决方案。

“我们认为长租住房是中国的下一个大机遇，就像十年前的物流地产，或者五年前的数据中心一样。”这家美国私募股权巨头投资了中国公寓租赁品牌，包括魔方、自如、TULU 和 Base。

2017 年之前，中国的租赁房地产市场几乎没有机构兴趣，当时习近平主席在中共十九大上说，中国将鼓励购房和租房并举。北京今年加大了增加租赁住房供应的力度。在中国为改造由散户房东主导的市场而推出的措施中，机构投资者对最近的两项激励措施表示欢迎——今年 10 月生效的重大税收减免，以及房地产投资信托 (Reits) 市场的启动。

房地产咨询公司仲量联行资本市场中国区主管 Eric Pang 表示，税收减免 - 预计将使运营商的利润率提高 10% - 以及通过房地产投资信托基金的潜在退出渠道是“推动者”。

投资者也将受益于人口统计学的顺风。庞先生说，上海和北京等大城市的人口密度和流动性不断增加，对购房的严格限制以及晚婚晚育将推动对多户住宅的需求。“这是一个潜力巨大的市场，”他补充道。“寻求回报的全球基金将加大投资力度。”

已经涉足中国租赁住房市场的外国机构包括新加坡主权财富基金GIC和加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)。

“中国的交易额不会在一夜之间攀升至 100 亿美元，但中期内会出现显着增长，”最近帮助黑石集团在上海收购一处出租物业的世邦魏理仕亚太区研究主管 Henry Chin 表示。

Greystar 于 2019 年与荷兰养老金投资者 APG 和其他全球机构投资者合作推出了一只 5.5 亿美元的专注于中国的基金，该公司表示，随着政府支持变得切实可行，它现在将加大对中国的投资。它已经在上海市中心拥有一栋拥有 474 个房间的出租公寓楼，还有一栋正在开发中。

“这有点像豪华车。如果有一个公认的、有信誉的品牌，产品就会增值，”支持 Greystar 在中国扩张的 APG 的 Torre 先生说。

2022年中国租房总人口将超过2.4亿;世邦魏理仕估计，仅在上海，中高端多户住宅市场每年将产生至少 1500 亿元人民币(314 亿新元)的租金收入。

机会主义资本正在涌入。 CBRE 表示，该行业的私募股权和风险资本投资在过去几年激增。

一些采用轻资产模式的运营商在债务驱动下扩张——以长期租赁方式从房东那里租用公寓，然后将物业转租给租户——去年导致金融动荡，使主要的在线公寓租赁平台丹客公寓陷入瘫痪。

“这不是市场的问题。而是一些参与者的商业模式的问题，”Greystar 大中华区董事总经理 Charles Ma 表示，并补充说越来越多的投资者正在采取买入和持有的策略。“行业洗牌对我们有好处。我们有耐心投资这个市场。”