房地产股票 为什么房地产势不可挡

由于当前局势动摇了投资者信心，全球房地产股票在去年第一季度大幅下跌。

此后，该行业稳步复苏，并在债券收益率缓慢上升和通胀上升的环境中保持弹性。

根据富时 EPRA Nareit 全球发达房地产指数衡量，全球房地产股票在今年 5 月份上涨了 27 个基点。年初至今，回报率为 15.2%。

同期，全球股票和债券分别下跌49个基点和75个基点。

欧洲公共房地产协会研究和指数高级分析师大卫莫雷诺表示，房地产股票的复苏符合预期。

“观察起来很有趣，”他告诉欧洲基金组织。“危机的规模非常大，但复苏一直在逐步且始终如一地显示出稳健的道路，今年迄今为止，大多数行业都显示出正回报。”

房地产股票投资者应该担心通胀吗?

尽管零售和办公领域面临挑战，但莫雷诺表示，随着建筑适应“新常态”，伦敦、巴黎和布鲁塞尔等城市出现了一些“有趣的动态”。

还从 2008 年的全球金融危机中吸取了教训。公司采取了各种战略，包括债务重组以及改善治理和透明度。

“企业在危机之前已经做好了充分的准备。他们在危机期间调整了政策，但他们已经做好了准备，”莫雷诺说。

市场时间

晨星数据显示，在经历了 2020 年 3 月大流行带来的初步冲击，五年累计增长率从 2 月份的 20.9% 降至 -4% 之后，欧洲间接房地产基金迅速反弹。到 4 月，增长又回到了盈利状态。截至今年 6 月 22 日，欧洲和全球间接房地产基金的累计增长均超过 30%(见表)。

尽管间接房地产基金将一小部分资产直接持有“实体房地产”，但它们主要投资于房地产公司的证券，包括房地产投资信托 (Reits) 的证券。

对于 Invesco Real Estate 客户投资组合管理董事总经理 Simon Redman 而言，从长远来看房地产市场很重要。

“上市房地产的挑战在于，在短期内，它会受到一般股票市场大量噪音的影响，”他告诉欧洲基金组织。

房地产：物流业“长期”供不应求

如果更广泛的股票市场出现通胀反应，上市房地产也可能会受到影响。“它会因此受到污染，”他解释道。“但最终，业绩将与可能表现良好的基础资产相关联。

“在考虑上市时，您可以尝试对这些东西采取战术，但格言是市场中的时间，而不是市场时机。”

与通常会根据短期交易而波动的债券或股票不同，房地产行业取决于城市化或人口统计等长期趋势。

世界上一半以上的人口已经生活在城市。据联合国称，到 2050 年，这一数字预计将增加到近 70%。“没有什么能在一夜之间改变这种人口趋势，”雷德曼说。

众所周知，香港、首尔等亚洲城市人口稠密。随着这些城市人口的持续增长，对住房和办公室等工作场所的需求也将增加。

“对我们来说，这太棒了，所以我们尝试超越短期噪音，着眼于这些基本面，”雷德曼补充道。与此同时，日本、美国和欧洲的人口正在老龄化，“我们无法阻止这一点”。

他说，在美国，75 岁以上的退休人员数量将在未来 20 年增加 2000 万。人们将需要更多的医疗，这意味着需要更多的医疗设施。这些类型的人口趋势是“不可阻挡的”。

通胀担忧

尽管如此，根据咨询公司 Validus Risk Management 的首席执行官凯文·莱斯特 (Kevin Lester) 的说法，与所有其他市场参与者一样，房地产投资者正在密切关注通胀。

他强调了一个事实，即传统上，房地产一直被视为通胀对冲工具，这意味着通胀的普遍上升应该会增加资产类别的整体吸引力——“尤其是对于住宅和零售资产而言，它们往往与CPI(消费者价格指数)”。

莱斯特解释说，通胀背景可能会逆转房地产上限利率数十年来的长期下降趋势——用于比较不同房地产投资的估值指标。

当前局势对全球房地产的影响

“另一方面，由通胀担忧引发的利率上升风险值得仔细考虑，”他补充道。“通货膨胀率和利率之间的关系很复杂。”

随着通胀率升至 3% 或 4% 以上，通胀波动性往往会增加。“当通胀波动时，通胀与名义利率之间的关系可能会破裂。”

Willis Towers Watson (WTW) 全球实物资产主管 Paul Jayasingha 表示，如果通胀是由强劲的经济需求推动的，那么对租金和房地产回报的影响可能是积极的。

“然而，如果通货膨胀是由疲软的本国货币(例如在一个重要进口国的国家)推动的，而经济需求相对疲软，这可能会对房地产回报产生负面影响，”他补充道。

Validus 的 Lester 指出，当前的市场状况看起来可能会导致通货膨胀和与通货膨胀相关的波动性显着增加。他说，这使利率风险管理的情况变得复杂。

复苏不均衡

短期内，预​​计美国和亚洲市场的表现会比欧洲更好。“这是直接的一面，而不是上市的一面，但它会影响整个事情，”景顺的雷德曼说。“欧洲可能会迎头赶上，但速度会更慢——它总是如此。”

基金管理人 IQ-EQ 亚洲首席商务官 Jimmy Leong 指出，尽管对大流行的担忧持续存在，但亚洲市场已经“度过了难关”，并且在某些行业中高于大流行前的水平。

梁说，亚洲房地产股票的弹性可以归结为多种原因，包括与全球其他城市相比，亚洲国家如何应对这一流行病。

此外，在亚洲城市，办公部门可以说是更必要的，因为家里的空间往往更加有限。

尽管该地区核心写字楼市场的空置率有所下降，但 Leong 指出，在家工作并不是一个可行的选择，因为与其他地方相比，亚洲的房屋通常较小。

亚洲越来越多的科技公司和新兴产业也是商业房地产复苏的关键。Leong 说：“正如我们所看到的，美国恢复得相当快，预计到 2021 年底将完全回到大流行前的水平。

房地产：可持续性和搁浅资产

“这引起了通胀担忧，导致利率上升和债券收益率上升。短期内，我们很可能会看到周期性通胀飙升，一旦结构性正常化发生，这将导致通胀放缓。”

雷德曼说，就目前而言，房地产收益率和债券收益率之间的差距与以往一样大。

但未来是不确定的，梁说。“大流行仍在演变，任何突然的新一波感染都将对房地产资产的市场需求产生影响，并可能增加可能有害的供应。”

WTW 的 Jayasingha 表示，房地产行业面临的另一个挑战是气候变化。

“与市场的其他部门一样，Reits 需要迎接碳减排的挑战。这在市场的某些部分可能具有挑战性，因为租户的租约很长，因此业主可能无法升级房产，”他说。

尽管市场波动和更广泛的股票市场偶尔出现噪音，房地产多头认为上市房地产有能力继续繁荣，并且它仍然是一项引人注目的长期投资。

正如景顺的雷德曼所说，房地产是必要的——“它承载着经济”。