物管企业连发预喜公告 将激发板块投资热情

随着物管企业不断到港交所上市，物管板块的市值已超万亿港元。在“百舸争流”的竞争格局下，资源禀赋突出，具备规模效应的物管龙头，也迎来了业绩的爆发期。

7月15日，越秀服务发布盈利预喜公告称，经过初步评估，上半年公司拥有人应占盈利将同比大幅增加超过120%。

越秀服务表示，此次盈利预期增加主要原因在于集团在两方面的持续业务扩张。一方面截至6月30日，越秀服务在管物业数目及在管面积同比有所增加，由此带动了集团这半年的非商业及商业物业管理服务营业收入同比增加；另一方面，这半年来的非业主增值服务及社区增值服务营业收入也同比有所增加。

7月14日，融创服务也发布公告称，基于上半年营运数据，预期当期公司拥有人应占溢利较去年同期增长超过140%。

对此，中信建投房地产行业首席分析师竺劲表示，“融创服务业绩实现高速增长主要来源于拓展提速，管理规模提升带来的物业管理收入的提升。公司上半年完成对开元物业的整合，依托于开元物业丰富的获取第三方项目的经验，公司在全国积极推动全业态外拓。同时协同实力雄厚的母公司，落地了合约面积达2478万平方米的广西物管龙头广西彰泰的收并购。公司在年初的业绩会上给予市场2021年实现1亿平方米新拓展面积的指引，预计公司上半年的完成情况较好。”

有业内人士指出，越秀服务在2020年11月份收购广州地铁集团旗下的地铁环境公司和物业管理公司，因此形成了越秀服务独特的“地铁+物业”TOD综合物管模式，自带“地铁概念”，使其区别与资本市场上其他物业股。

2020年，越秀服务的营业收入为11.68亿元，净利润为2.04亿元。越秀服务整体的毛利率及净利润率均领先于物业服务百强企业的平均表现。此次公司预计2021年上半年增长超过120%，可谓再上一个新台阶。

融创集团相关负责人在接受《证券日报》记者采访时指出，截至2020年年末，融创服务在管建筑面积为1.35亿平方米，同比增长155.1%，其中86.2%位于中国的一线及二线城市。

光大证券房地产首席分析师何缅南认为，从融创服务的经营收入和归母净利润来看，2017年至2020年，公司营收从11.12亿元增加至46.23亿元，三年复合增长率60.8%（2020年增长63.5%）；归母净利润从4300万元增加至6.01亿元，三年复合增长率140.9%（2020年增长122.6%）。

竺劲表示，上半年融创服务持续对存量项目开展智慧改造，降本提效的战略推进得力。增值服务板块方面，公司2020年底社区增值服务收入占比仅为3.8%，较同业仍处于较低水平。受益于公司聚焦一二线城市的布局，叠加母公司每年的大量交付，公司在美居、社区生活服务等细分领域存在较大的增长空间，预计将持续推动收入结构的改善和盈利能力的提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，融创服务背靠融创集团，未来将依靠三大优势实现优质增长：后续融创中国竣工高增长，有望推动公司内生强劲增长；外拓逐步发力，深耕优势区域，并购潜在优质标的，丰富区域、业态布局；公司布局一、二线核心城市，并项目定位中高端，后续有望催生更多元化增值服务萌芽，打开更为广阔的成长空间。

摩根大通日前发布研报称，预期物管企业中期业绩的盈喜潮将带动板块投资情绪。目前物管股估值相当于未来12个月预测市盈率约31倍，相信股价近期有15%至20%上升空间，市盈率可升至37倍至38倍。摩根大通预测，行业上半年利润平均按年增长57%，估计监测的15家物管商中有11家会发布盈喜，近期首选为永升生活服务及金科服务，另外看好世茂服务及融创服务。

同时富瑞近日也发研报称，预期中国内地的物管公司整体将录得强劲的中期业绩，盈利平均增长超过60%，并预计7月份将出现另一波的盈喜。

“从价格来看，目前物业费均价为2.37元/㎡/月，北京、深圳均价超过3元/㎡/月。”中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟表示，“目前物业价格指数走高，标杆项目涌现，服务质价齐升。”

严跃进强调，受到资本并购的驱动，物管行业的马太效应势必进一步放大与加剧，产业集中度也会加速上升。