在危机边缘 诺克斯维尔需要更多住房

诺克斯维尔的房地产市场在 2020 年超出了所有人的预期，成为有记录以来房屋销售最强劲的年份之一。但是，可追溯到 08 年金融危机的历史性供应短缺意味着失去了许多潜在的收益——而且许多在今天仍然没有实现。

在过去十年中，住房长期供不应求和价格上涨对诺克斯维尔许多有抱负的购房者来说是相当大的挑战。最近由大流行引起的经济衰退，数据显示对低工资工人的影响不成比例，只会增加人们对负担能力的担忧。

综上所述，这些不幸的经济现实使无数低收入者和首次购房者在实现美国房屋所有权梦及其提供的可靠的财富积累机制方面面临更大的障碍。

由于住房处于公共辩论的最前沿，地方领导人和民选官员必须认识到当前的住房短缺——在很大程度上——是一场持续 15 年的危机的表现。满足不断增长的住房需求仍将是我们地区的一项持久挑战，但我们不能忽视这一挑战。

如果我们现在不投资于我们的住房供应，很可能会成为我们无法解决的大问题。

负担能力真的是个问题吗?

简短的回答是肯定的。

更多的买家正在争夺更少的房屋。结果，房价大幅超过收入增长，这一趋势使工薪家庭无法拥有房屋，而且只会变得更糟。

从 2005 年到 2015 年，诺克斯维尔地区的中位销售价格上涨了 10.5% 以上，而家庭收入仅上涨了 2.3%。根据人口普查数据，有限的住房供应和工资停滞的结合解释了为什么诺克斯县十分之一的家庭(48,654 户)面临成本负担(定义为将收入的 30% 或更多用于住房成本)。仅在 2021 年，销售价格中值就上涨了近 11%，这个数字很可能会上升。

虽然负担能力恶化的趋势并非东田纳西独有，但房地美房价指数数据表明，诺克斯维尔的房价上涨速度快于纳什维尔和查塔努加等其他都市区。

根据全国房地产数据提供商 Attom Data Solutions 的数据，诺克斯维尔的房屋卖家的利润率从 2020 年第一季度的 45% 上升到 2021 年第一季度的 122.1%，这是美国所有都市区中增幅最大的。

为什么住房和负担能力很重要

研究一致表明，就业增长和经济发展与住房的可用性和可负担性密切相关。如果没有稳定和多样化的住房供应——负担得起的、市场价格的、单户的、多户的——当地和区域企业在努力吸引新人才和留住工人时将面临竞争劣势。

缺乏可实现的住房也可能会驱逐关键工作者，例如教师和急救人员，使他们无法生活在他们所服务的社区中。

除了经济发展之外，研究表明，住房成本负担的增加会导致无数不利的结果，包括住宅拥挤、医疗支出减少以及儿童福祉和发展问题。美国全国房地产经纪人协会最近的一项研究同样发现，稳定的住房和房屋所有权有助于居民过上更快乐、更健康的生活，从而提高公民参与度并降低犯罪率。

简而言之，住房是关键的基础设施——它将在定义诺克斯维尔的未来和经济活力方面发挥关键作用。

我们能做什么

缩小供应缺口并非易事，需要复杂的长期解决方案。其中许多将跨越行业，并涉及公共和私人利益相关者共同努力解决阻碍住房供应和负担能力的因素。

正如最近的 NAR 报告所说，可衡量的进展将需要一个“全面战略”，鼓励不同收入范围的居民负担得起的多样化住房生产。

并且一些解决方案并不是立即显而易见的。例如，近年来，熟练劳动力的短缺显着减缓了房屋建设。对贸易学校和技术教育进行战略投资，以增加住宅建筑技术劳动力的供应是重要的一步。

然而，随着技术工人开始要求更高的工资并推高建设成本，地方政府必须设法确保开发商不必承担新基础设施的全部成本。在像房屋建筑这样的低利润业务中，这些增加的成本总是会转嫁给买家。

此外，由于材料成本几乎是大流行前的两倍，住宅建筑商将生产重点放在供需失衡最严重的地方——入门级住宅和价格低于 25 万美元的住宅，通常没有经济意义。降低许可费用和简化审批程序，尤其是对于 25 万美元以下的房屋，可以帮助激励建造更多经济适用房。

地方分区和监管的其他转变，例如住宅区的上分区和减少公共交通附近开发项目的停车要求，可以在不牺牲现有社区特征的情况下有效增加密度。一些地区已经成功地消除了适应性再利用的监管障碍，通过更容易地将空置的商业建筑重新用于住房来增加供应。

社区反对新开发项目(被称为“不在我家后院”)等政治因素也限制了住房生产——通常是在最需要的地方。这就是为什么吸引邻里团体和鼓励社区支持是整个难题的另一个关键部分。