疫情期间房价为何上涨

一年多前，在当前局势封锁期间，几乎没有人预测开曼群岛的房价会继续上涨。

预计所有因当前局势限制而关闭的发达经济体都将跌落悬崖。大规模失业似乎不可避免。消费者预计不得不动用储蓄才能维持生计，因此推迟了大笔购买。

开曼也不例外。商会委托的一份报告得出结论，为期两个月的封锁将导致 2020 年 GDP 下降 15%。在旅游业停止的带动下，其他行业，包括建筑、金融服务、房地产和其他服务，都预计将受到重大打击。

根据之前的危机，也很明显成千上万的外国工人将离开这些岛屿。

人们普遍预计建筑和房地产行业将在锁定后恢复，但在较低水平上的速度要慢得多。不断变化的财务状况和投资者的优先事项不太可能允许在边境封闭的岛屿上购买房产。

居民和游客减少对出租物业的需求减少，反过来，将大大削弱某些开发项目的商业案例。

然而，13 个月后，尽管对许多人来说影响很严重，但并没有预期的那么极端。

对于建筑和房地产行业，预测结果完全不正确。事实上，建筑业一直是 2020 年经济的主要驱动力。今年该行业预计将增长 10%。

几乎每周都会公布新的开发项目。最新的是 Catalina Bay Seafront Residences，这是一座位于乔治城游艇俱乐部和 Barcadere Marina 旁边的三层公寓大楼，计划于 2022 年初开工，2023 年底竣工。

尽管如此，租赁市场的预测还是准确的，最初有 5,000 至 6,000 人离开了这些岛屿。

Dart 的房地产经济学家 Lou Dimitrov 上周在 2021 年 RICS 开曼房地产市场论坛上表示，去年租金下降了约 10-15%。

直觉上，房地产投资的需求下降和现金流减少应该会降低资产价格。然而，房地产价格上涨。

据 Dart 的投资分析小组称，例如，全岛的公寓价格去年上涨了 10% 以上。

那么发生了什么?

迪米特洛夫解释说，投资分析师将房地产市场分为太空市场和资产市场。

空间市场以实际建筑物的形式处理实物资本，而资产市场则处理金融资本。因此，房地产是更广泛的资本市场的一部分，在这个市场中，房地产资产与股票、债券和其他金融资产竞争。

这两个市场是分开的，但又是相互联系的。例如，租金水平决定了资产市场的需求，因为投资者根据资产产生的收入流(以租金支付的形式)进行购买。

但资产市场也受到资本化率的影响——即投资者持有房地产资产的当前收益率要求。这反过来又受到利率和经济中其他资产回报率的影响。

季米特洛夫说，在宏观经济层面，导致房价上涨的最重要的可衡量因素是美国的扩张性货币政策。去年，美联储将货币存量增加了 4 万亿美元，这比 1990 年代大部分时间里流通的所有货币都多。

这笔钱是通过信贷获得的，主要用于购买资产和从股票市场到房地产市场的各个地方的价格上涨。

在开曼群岛释放了近 50 亿美元的养老金储蓄，实际上对当地投资者产生了类似的影响。那些不需要储蓄支出用于消费的人必须进行再投资，房地产是一种可用的选择。

降低利率，加上更多可用资金，也改变了使用债务融资的购房者的等式。

购买者可以购买更昂贵的房产，并为相同的定期债务偿还获得更多融资。投资者可以购买价格更高的资产，同时仍能获得所需的资本回报。

Blue Point Consultants 的 Fleur Peck 表示，房地产市场活动增加的“第一”因素是较低的利率。她在 RICS 论坛上指出：“人们突然意识到他们可以负担得起房产，而两年前他们还买不起。”

其他投资者受益于近年来股市的强劲表现，这提供了将部分收益再投资于房地产等另类资产的机会。

RE/MAX 经纪人/所有者 James Bovell 表示，由于大流行，国际投资者也改变了他们的优先事项和生活方式偏好。

有些人甚至决定在没有参观过该物业的情况下在开曼购买。

尽管边境关闭，但没有当前局势且经济稳定，这使开曼群岛在国际上成为一个有吸引力的提议。由于数百万美元的大型房地产投资具有额外的居住激励措施，奢侈品市场的销售额在过去 12 个月内增长了两倍多。

同样的属性也吸引了开曼居民。Bovell 说，有些人已经在岛上拥有房产，但例如决定在本地而不是在国外投资度假屋。