在强劲的房地产市场中脚步从房地产阶梯上滑落

经过多年的积蓄，在父母的帮助下，朱莉娅·周最终设法在她的银行帐户中积累了300万元人民币(46.16万美元)。她认为，这足以支付上海郊外一个体面，中等大小的新公寓的首付。

但是当她开始房屋搜索时，她的心脏沉没了，她的脚从财产阶梯上滑了下来。

“坦率地说，我没想到要找到我喜欢并负担得起的两居室或三居室公寓就这么难，”周女士说，她三十多岁，是一家环球公司的营销经理。财富500强公司。“我访问的住房项目越多，我越意识到我可能不得不满足于我真正不想要的东西，或者只是放弃了买房的计划。”

不是她没有喜欢的公寓和她买得起的房屋。相反，周某被2月份在上海引入的新计分系统所困扰。它创建了一个“幸运抽奖”系统，当太多的购房者在新住房开发中追逐过少的单位时触发。计分系统用于确定谁参加抽签，进而确定购买权的顺序。

当兴趣比率为每100个可用单位中有130个或更多购买者时，将激活该机制。

积分制有利于拥有上海永久性居留证，已婚，目前没有住房并且在过去五年中没有在上海购买住房的求职者。那会给他们60分。

额外积分的授予受更多因素影响，其中包括潜在购买者自2003年1月以来在上海工作了多少年，并获得了社会保障保险付款记录的证实。

一直在上海生活了10年以上的单身周确实设法获得62分，但即使这样还不足以吸引她被偏远地区最受欢迎的住房开发所吸引。

例如，3月下旬，由Seazen Holdings Co在距上海市中心约25公里的闵行区郊区开发的一个项目吸引了1,145名感兴趣的买家，其中包括Zhou，他们正在争夺328套全装修公寓的购买权。

这些单位的平均价格约为每平方米40,000元人民币(6,204美元)。超额认购率约为2.5倍。

在新的计分系统下，最终有441名感兴趣的买家至少获得66.2分，才有资格参加幸运抽奖。那让周和其他许多人冷落了。

大约在同一时间，在松江区四井地铁站附近的另一个住宅项目，有282名潜在买家竞购了128套新公寓，平均售价超过每平方米4.6万元。这意味着超额认购率为1.2倍，其中68分被宣布为最低入场分数。

截至5月中旬，基于积分的系统已在上海约12个项目中启动。浦东新区金桥的一处住房开发项目的最高标准为75.6点，而嘉定区的一项住房开发项目的最低标准为40.9点。

为什么在上海购房变得如此复杂?原因之一是无论价格如何，持久的需求。

“首次购房者和升级住房者的强烈情绪进入了2021年第一季度，新房销售量环比增长6.4%，达到320万平方米，这是自2016年最后三个月以来的最高季度数字，”仲量联行中国住宅部门研究总监盛雪瑞(Sherril Sheng)。

的确，上海的新房市场在2020年高位收盘，12月份，不包括政府资助的经济适用房的新住宅销售量上升至122万平方米。

根据上海中原地产顾问有限公司的数据，这种优势一直延续到1月份，当时交易量飙升至53个月来的最高水平，超过143万平方米。

由于春节假期，2月份市场暂时刹车，但3月份购房势头迅速反弹，3月份新房销售突破110万平方米。4月份的修正使月度数据下降至767,000平方米。

盛说：“我们预计今年新住宅市场将保持健康的销售势头。”“本季度推出的新紧缩措施将有助于抑制投机活动和稳定市场预期。”

除了积分制度外，上海今年还宣布了其他旨在遏制房地产市场过热的政策。这些措施包括对离婚购房者实行更严格的限制，并对购买后五年内出售的房地产销售征收资本利得税。

该政策还加强了对个人住房贷款的管理，并加大了对非法消费贷款和商业贷款流入房地产的打击力度。

根据全球房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)的数据，由于新房市场是如此难以破解，因此购房热现在正蔓延到现有房屋市场，这一点不足为奇，该市场在第一季度的销售量超过了95,000套。与该市每月约20,000个现有单位易手的标准相比，这个数字令人jaw目结舌。

第一太平戴维斯的研究显示，在今年一月至三月期间，现有房屋的销售总计为778万平方米，比去年同期大增263%。

上海中原地产(Centaline)的研究人员卢文熙说：“这一飙升主要是由于人们担心房价可能会进一步向北攀升。”“在需求方面没有根本变化并且抵押贷款政策仍然紧缩的情况下，随着住房供应的增长和寻求住房的人不太会争取任何交易，市场应该会恢复到更正常的水平。”

姚明(Philip Yao)下个月满40岁，目前与妻子和年幼的儿子一起住在浦东塘桥(Tangqiao)的一间出租公寓里。他说，他想为自己的家人买房，但会稍等一下，希望市场降温。

姚明说：“有一天，我的经纪人给我打电话，说我们感兴趣的房屋的所有者最近降低了要价，可能还有价格谈判的余地。”始建于2000年，最近六个月可步行至6号线地铁站。

“幸运的是，”他补充说，“我没有一个紧迫的截止日期。但是，我确实希望尽快购买房屋，因为我坐拥几百万元人民币的现金用于首付，这很容易受到通货膨胀的影响。 。”

根据上海房联房地产经纪公司的最新月度报告，4月份的现有房屋销售量较3月份下降了39%，至约24,000套。

中原地产公司的卢先生说：“尽管出现了大幅回落，但这仍然是一个相当强劲的表现，这意味着谈判价格的空间有限。”“如果销量连续几个月跌破18,000个单位，我发现更多的业主愿意就价格进行谈判。我认为这可能被认为是减弱的动力。”