如何在不购买一吨物业的情况下致富房地产

一世在佛罗里达州奥兰多附近的封闭式社区贝拉·科利纳(Bella Collina)旁边，有三处土地准备回家。实体模型几乎相同：3,076平方英尺，五间卧室和3.5个浴室，配有石英台面，瓷砖屋顶和主浴室中的双洗手盆。“拥有的房子中真正吸引人的所有零件和零组件，”拥有这些物品的Dream Finders Homes的创始人兼首席执行官Patrick Zalupski说。有兴趣的买家明天可以放下钱，最早在9月份搬进来。

Dream Finders总部位于杰克逊维尔，其设计和建造的可定制房屋的典型价格为360,000美元，主要位于佛罗里达州，但也位于科罗拉多州，华盛顿特区，卡罗来纳州和其他地区。在美国过热的住宅市场的帮助下，该公司于1月份上市，其股票价格较IPO价格翻了一番。这使得扎鲁普斯基(他只有40岁，拥有大约三分之二的股份)成为亿万富翁，最近一次身价超过15亿美元。他说：“我告诉每个人，'这只是纸上写着。'(自公司上市以来，他没有出售任何股票。)

寻梦者登顶的秘密在于奇特的细节。与其像许多建筑商一样提前购买大量房地产，不如从布鲁克菲尔德和瓦尔德这样的投资者那里购买所需的土地，而是向徘徊在10%和20%大关之间的土地的市场价值支付溢价，向上。该模型可帮助公司在市场低迷的情况下减轻风险，并使其能够更快地将存货周转，从而促进了增长。去年，Dream Finders的收入增长了50%以上，达到11亿美元(税前收入为7910万美元)，该公司完成了3,154处房屋销售，增幅相似。2021年第一季度，收入同比增长82%，达到3.44亿美元。

Zalupski不是第一个使用此剧本的人。这与总部位于弗吉尼亚州雷斯顿的NVR相似，后者成立于1980年，是一家公开交易的房屋建筑商。“他们可能是过去30年中最成功的业务之一，” Zalupski耸了耸肩。他说，在经历大萧条前建造公寓的不幸经历之后，他进入了商业模式，就在他于2008年创立Dream Finders之前，这证明了保持昂贵资产在资产负债表外的价值。

现在，扎卢普斯基的挑战是保持增长。整个住宅市场的狂热— 2020年全国房屋销量是2006年以来最大的，去年全国房屋价值增长了11.6%—引发了空置土地上的抢购，造成了供不应求的终点。这最终可能威胁到他的扩张计划。富国证券(Wells Fargo Securities)首席住房分析师迪帕·拉加万(Deepa Raghavan)表示：“每个人都在寻找土地……因此库存正在枯竭。”准备建造的“成品批次”不容易找到。

Zalupski毫不动摇。他说：“我们的历史性股本回报率超过40%，”与NVR大致相当，是许多传统房屋建筑商的两倍。“我们的目标是将来继续复制它。”

扎卢普斯基(Zalupski)出生于底特律郊区，在他的童年时代就搬家了，他在比利时读高中，而父亲则在欧洲和中东地区经营通用电气(General Electric)的家电业务。在斯泰森大学(Stetson University)学习金融之后，扎卢普斯基(Jalupski)在联邦快递(FedEx)进行了一项困倦的工作，进行内部审计。这项工作是光鲜的，而且52,000美元的年薪还不足以让他订婚。所以在2004年，他离开了。

到那时，扎卢普斯基(Zalupski)的父母已经离婚，他的母亲住在杰克逊维尔(Jacksonville)，担任房地产经纪人，“赚钱”。“我说，'我会尽一切努力赚取超过每年52,000美元的收入。'”

他加入了妈妈，白天帮助她做生意，晚上从事他自己的项目。在2004年，他以大约72,000美元的价格购买了一个丧失抵押品赎回权的房屋，再用自己的钱投资了30,000美元，然后以150,000美元的价格将其出售。扎卢普斯基说：“我学会了如何做瓷砖，干墙，台面和橱柜，几乎是任何非结构性的东西。”

利用第一笔交易的利润，他随后又购买了几套房屋，并最终在房地产市场崩溃之前的2006年购买了一个9单元的公寓项目。他说：“显然进展不顺利。”“我亲自经历了金融危机，并决定犯了一些错误……。我本应该专注于单户独立式住宅，”在经济低迷时期，这种房屋通常更具弹性。

这个错误构成了“梦想发现者”的基础，扎卢普斯基与梦partner以求的合伙人马克·麦圭根(Mark McGuigan)和麦圭根的妻子托比(Tobi)共同创立了梦探梦者-使他完全陷入了房屋建筑领域。他们在2008年的第一笔20万美元贷款来自佛罗里达州东北部的克莱县住房金融管理局，其任务是独家出售负担得起的住房。扎卢普斯基说：“我们以通缩的价格购买了土地……然后又能够重新协商人工成本和材料成本。”

2009年，“梦想发现者”建造了27所房屋。随着经济衰退后市场的反弹，其产量反过来又上升了，到2010年达到85套，然后是150套，260套甚至更多。他说：“我将我们12年的利润中的每一美元都重新投资了，”到2013年，该公司总共售出了1000多套房屋，而Zalupski则将McGuigans买断了。他的业务范围从佛罗里达州扩展到乔治亚州，然后是科罗拉多州和德克萨斯州。Zalupski说，自公司成立以来，每年都在盈利。

在此过程中，他坚持了自己的“需求”土地购买策略，许多竞争者都避免或至少减少了使用这种策略，以避免为土地支付高价。但是，如果房屋价格从目前的纪录高位下跌，“寻梦者”将得到更好的保护。RBC Capital Markets的分析师迈克尔·达尔(Michael Dahl)在最近的一份报告中写道，该公司“在整个行业减速的背景下，具有在[2021]年继续强劲增长的独特优势，”他指出，土地竞争加剧风险。

同时，Zalupski高兴地在佛罗里达州疯狂的住宅市场上骑行，据Zillow称，Covid的迁移在过去一年中使价格下跌了11%，库存减少了三分之一以上。“在东南部，特别是对于中等价位的房屋，提供多种报价的情况已变得极为普遍，”位于佛罗里达州阿文图拉的RelatedISG International Realty的执行副总裁Carolina Gerdts说。“我预计，只要利率低，我们将继续看到这种趋势。”

分析人士说，明年利率可能会上升，这可能导致市场降温，也许还会导致Dream Finders的股价下跌。扎卢普斯基(Zalupski)坚称他的工作重点在其他地方。他说：“我的心态是'明天我们要做什么?'。“我们真的在考虑未来20年。”