住宅房地产增长看起来很安全 风险会长期增长

早先的一篇文章明确指出了经济强劲的近期增长势头。它还警告长期经济风险，特别是考虑到华盛顿为刺激经济所做的努力。在这种共同的经济乐观主义和担忧(几乎在所有经济分析中都普遍存在)的背景下，迄今为止，住宅房地产的扩张似乎都建立在非常坚实的基础上，没有迹象表明过去曾导致过这种类型或不平衡的情况。麻烦。

到目前为止，通过一切可行的措施，这一领域的扩张都是非同寻常的。在截至今年三月的六个月内，这是可获得数据的最新时期，新房销售以每年近12%的速度增长。住宅的新建筑以每年30%的天文数字增长。销售与新建筑开工之间的差异可能会引起人们的关注，因为新建筑不是因为销售滞后多年，使得这种追赶早就该了。例如，在2015年至2020年之间，销售额每年增长10.4%，而新产品的开始每年仅增长4.1%。尽管事情似乎已经趋于平衡，但实际上似乎还有更多的工作要做。

可以肯定的是，销售和开工数量已经超过了新的家庭结构，后者的年增长率不到1.0%，但是新家庭只是住房问题的一部分。销售，尤其是建筑业也必须考虑现有住房存量的折旧。这个数字经常在那些认为理解这些事情是他们的工作的人中争论。很大程度上取决于观察者认为不适宜居住的地方，但似乎已达成共识，即每年约有3%的现有住房失去吸引力。这意味着，除了满足新家庭的要求外，新建筑还必须替换相当数量或陈旧的结构。而且，人口显然正在转移其想要居住的地方。向南和向西的迁移已经进行了数十年，无疑在大流行中已加速。

价格行为也说明了住宅房地产这一牢固，均衡的基础。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，过去六个月中，房屋的中位数价格一直保持相对稳定，当然，并非在所有地方，但总体而言，其年均增长率仅为1%。早在开始销量超过开始时，这些价格的上涨速度就快得多，比2018年上涨了5%，比2019年上涨了9%。由于销售和起点之间的相对平衡似乎已经解决了，中位数价格上涨的这种放缓使住房负担得起，至少目前是这样，并指出未来的增长。

房价相对温和的增长当然是负担能力的很大一部分，但这不是全部。由于很少有人买房来套现，因此融资成本在其中起着重要作用。在这里，美联储保持低利率的决心提供了强大的增长动力。根据房屋金融局的数据，有效抵押贷款利率从2018年的4.7%降至去年的平均3.17%，降至最新的2.73%。换句话说，融资成本下降了约40%。尽管过去价格上涨，但自2018年以来，这种融资减免将中位价房屋抵押贷款的成本降低了约5%。

收入增长是帮助使住房价格可负担的最后一个要素。从2018年到去年年初，这个国家的家庭收入中位数以每年5%的速度增长。加上融资成本的下降，中位数房屋抵押贷款的负担已从2018年占家庭收入的17%降至今年2月的14.5%，这是可获得数据的最新时期。购房比多年以来负担得起。随着经济对大流行性紧缩形势的重新开放做出反应，随着销售的平衡并开始保持房价水平，美联储保持利率水平，并且就业增长依然强劲，很容易得出结论：销售前景至少在今年余下的时间里，以及到2022年，建筑看起来都不错。

尽管前景乐观，但从长远来看，风险会增加。这里没有什么可以预测问题，但是存在两个威胁，这两个威胁都来自华盛顿当前的经济炒作中，并且在上述职位中也有概述。首先是金融性质的–贷方变得过于热情并过度扩张。联邦住房管理局(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)这两个联邦住房管理局已经在朝这个方向努力，呼吁贷款人像在2008-2009年金融危机爆发前那样，向低收入购房者提供更高利率的贷款。这场危机的记忆可能仍然太生动，以至于无法在短期内再次引发次贷危机，但是风险显然存在。比这更有可能的是，建筑商变得过于热情。如果销售超过销售，建筑贷款将成为可疑的问题，并导致裁员。然后是通货膨胀的问题，如果通货膨胀加剧，可能会以各种方式扭曲房地产定价。这些风险不可能很快出现。它们可能永远也不会发展，甚至长期也不会被忽略。同时，销售和施工至少还要再支持12-18个月。