纽约最高法院消除了取消抵押品赎回权诉讼中的虚假问题

当抵押借款人停止偿还其贷款，而贷方最终决定取消抵押品赎回权时，贷方首先需要加快贷款速度。换句话说，贷方需要告知借款人该笔贷款是违约的，借款人必须立即偿还全部款项。如果借款人不这样做，那么贷方最终会进行止赎诉讼，最终，如果贷方一切顺利，借款人将失去其不动产。

在纽约，即使借款人没有立功辩护，司法程序也可能需要至少一两年的时间。在这段时间内，借款人通常不偿还贷款，不缴纳房地产税，并且使抵押财产恶化。(纽约政客喜欢把这种恶化归咎于贷方。)

有时放款人会加速贷款，然后不要求取消抵押品赎回权，而是坐在它的手上，什么也不做。如果这种情况在纽约持续六年，或在其他州持续其他时间，则贷方将丧失其取消抵押品赎回权。借款人不必偿还贷款。令人惊讶的是，这种情况以一定的频率发生。

结果，确定贷方何时实际加速贷款以及贷方是否撤回并取消了这一加速对变得非常重要。

纽约法律允许放款人在启动止赎诉讼的过程中加快贷款的发放。无需另行通知加速。在投诉中使用正确的语言启动止赎诉讼，可以充分实现加速。

如果贷方后来撤回了止赎诉讼，那是否会自动撤回加速，那么六年制时钟会停止滴答作响吗?答案是显而易见的：如果取消抵押品赎回权的诉讼开始加速了贷款，那么自愿撤回同一诉讼显然会降低贷款的速度。自愿撤回隐含撤回了最初的加速通知，这只是撤回止赎诉讼的一部分。

尽管结果似乎很明显，但纽约法院并不总是这样看。取而代之的是，他们有时宣称贷方撤回诉讼不足以减缓贷款。然后，如果放贷人再几年没有采取任何行动，这种情况可以而且确实发生，则法院裁定六年时效期限已经到期，因为它是从放贷人开始执行止赎行动开始的，甚至从未停止过，甚至尽管贷方撤回了取消抵押品赎回权的行动。

如果贷方声称通过撤回止赎诉讼而减缓了贷款，则法院有时会要求更多：正式的减速通知或其他说明，以明确贷方不再希望借款人立即全额偿还贷款。有时，法院试图分辨出贷方的心态，即贷方撤回止赎诉讼时的意图。

该法律制度由旨在保护借款人的面向目标的审判法院所推动，并受到“公共利益”律师的欢呼，在放贷人最终醒来并决定再次尝试取消抵押品赎回权时，为违约借款人提供了一条全新的防线。这是一道防线，可能引起复杂的事实问题。这进一步拖延了丧失抵押品赎回权的程序，同时借款人继续不支付贷款，不支付房地产税和不维护抵押财产。

法院对此类辩护的接受程度有助于加剧纽约法院取消抵押品赎回权诉讼的僵局。它在一定程度上解释了为什么这些动作需要这么长时间。

纽约最高法院，上诉法院，最近切断了这个丛林。法院在一项对放款人有利的判决中裁定，如果放款人通过开始执行止赎诉讼来加速贷款，则撤回该行为会自动使贷款减免。这个主张似乎很明显。但这在纽约的下级法院并不总是很明显。上诉法院现在已经取消了一项诱使取消抵押品赎回权的诱人技巧。

法院仍将欢迎停止付款的借款人提出的其他各种创造性辩护。因此，即使借款人没有立功辩护，纽约止赎房屋仍将至少花费一两年时间。