以创纪录的低利率出售抵押贷款

过去一年中，由于利率创下了历史新低，房主正在追求房屋所有权征途的下一个阶段。热销的市场正在说服一些人利用低库存和竞购战来获利，我们看到全国各地出售房屋的价格超过了以前的水平。其他人还没有准备好采取这一步骤，而是在寻求再融资。权衡这两种选择都有哪些好处和考虑因素，以决定哪种方法适合您的个人财务状况。

您目前的财务状况如何?

如果您比以前购买时能赚更多的钱，拥有更好的信用并且现在承担的债务更少，那么您处于良好状态，可以通过一笔新贷款获得更好的交易-无论是通过再融资还是出售和购买新房。

但是，如果这三个关键因素中的任何一个是艰难的或恶化的，那么您应该考虑等待。在大流行之后，不仅就业状况比以往任何时候都更加重要，而且放贷人也在收紧他们的要求。更高的信用评分要求和更多的就业验证是我看到的几个症结所在。在进行重大财务变更时，与贷款员或您的个人财务顾问或CPA进行交流始终是一个不错的起点。

如果现在出售，您将拥有合适的工具来与您购买的下一栋房子竞争吗?

在当今市场的激烈竞争中，一些卖家发现自己在卖出当前房屋后面临购买新房的困境。现在将降低30%至40%而不是长期的20%视为标准，并且买家也放弃了评估和检查的偶然性以击败竞争对手。我建议我的买家将其最高预算降低至少100,000美元，以便在多次报价情况下有上升的空间。

好消息是，如果从战略角度出发，从卖家开始可以为您的下一次购买成功做好准备。分期，预检查，虚拟旅行和房屋装修都可以提高您的房屋的价值和吸引力，并且优秀的房地产经纪人将制定逐步的策略来协调显示和报价。如此众多的买家使用升级条款，那么多余的钱可以为您提供更多的资金来购买您的下一套房子。

如果您在购买时没有竞争力，请考虑在当前市场上最大化销售，然后租用一年以了解情况如何。

您是否可以保留当前财产作为投资机会?

另一个不错的选择是为您当前的房屋再融资，并将其重新用作投资物业。如此低的销售库存正在扩大单户住宅的租赁市场，然后您可以产生被动收入来支付您的第一笔抵押贷款。当您准备继续积累财富时，也可以考虑参加1031下线交易。

您拥有房屋多久了?

如果您拥有房屋的时间不到两年，则可能需要缴纳资本利得税，并且不允许您支付25万美元或500,000美元的免税额。在如此炙手可热的市场中，有可能您可以卖出足够的价钱来支付这笔费用，具体取决于您的房屋的升值幅度。但这会否定销售中获得的大部分(如果不是全部)钱。

如果您不需要担心资本利得税，出于一些关键原因，您仍应考虑拥有房屋的时间。您在当前房屋中建立的资产净值取决于时间长度和贷款期限，并且可以成为财务工具带中的战略工具。几年未售出的房屋的升值幅度也可能远远超出您所支付的价格。与可以从事附近市场活动的持牌房地产经纪人进行核对，是了解您房屋价值的一种好方法。

您打算在当前房屋中居住少于五年吗?

当进行再融资时，最关键的考虑因素之一就是如何平衡新贷款的结算成本，特别是因为从技术上讲，您没有像出售中那样赚钱。这称为盈亏平衡期，其计算方法是将结算成本除以每月节省的费用。例如，如果您的结算成本为3,000美元，而新贷款每月可为您节省50美元，则需要60个月(五年)才能达到收支平衡。如果您不打算这么长时间拥有或居住在当前房屋中，那么再融资的费用可能就不值得了。

您当前的房屋适合您的需求吗?

住房需求和愿望清单正在迅速发展。自大流行开始以来，对更多平方英尺，室外空间或游泳池以及专用工作区的搜索急剧增加。如果您当前的房屋不能满足您的需求，那么再融资将无助于改变这种状况。

但是没有人能预测这个炙手可热的卖方市场将持续多久，而且随着利率预计将开始回升，现在可能是您为自己和未来财富做出强有力的财务决策的最佳机会。