购房人能否起诉要求卖家迁户

来源：经济参考报 2021-04-13 08:42:17

买房子“赠户口”，买家能起诉卖家要求迁户吗？卖家未迁算违约吗？违约责任怎么算？

老王和小李在中介的居间下签订了房屋买卖合同，两人约定小李在办理不动产转移登记后5日内，完成房屋相关的所有现有户籍迁出手续，如果小李未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍，或未如期将户籍迁出，则需要按日计算向老王支付房屋总价款万分之五的违约金，且仍负有户籍迁出的义务。

买完房子后，老王却发现小李前妻的户口仍在房屋内，于是找到小李要求迁出户口并支付违约金。小李说：“我的户口已经迁走了，我也不知道前妻的户口还在这个房子里，你又没有实际损失，怎么能让我承担这么多违约金呢。”老王认为，签合同的时候可没说房子里还有别人的户口呀，这有户口和没户口的房子价格可差不少呢，我得起诉去。

问题一：

买家能否请求法院判决卖家将房屋内的户口迁出

民事诉讼法规定了人民法院的主管范围，即人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。而户口迁移问题并非法院民事案件受理范围，所以本案中，老王不能起诉要求法院判决小李将房屋内的户口迁出，对老王迁出户口的诉讼请求，法院将不予处理。

问题二：

他人的户口尚在卖家算违约吗

老王和小李在房屋买卖合同中明确约定了户口迁移的相关权利义务，小李应当在办理房屋过户手续后5日内，将房屋内所有户籍迁出。根据查明的事实，小李应当知道前妻的户口仍在涉案房屋中，但未履行如实告知义务，也没能履行双方关于户口迁出的约定。即便小李已经将自己的户口迁出，但仍构成违约，应当承担违约责任。

问题三：

卖家未按约定迁出户口应承担什么违约责任

民法典第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”签订合同时，双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。所以，本案中老王主张小李承担违约责任，小李认为违约金过高要求法院酌减时，法院会兼顾合同的履行情况、未迁出户口对房屋所致影响、当事人的过错程度以及小李的违约行为等，对违约金予以调整，酌情确定违约金的数额。