一季度“小阳春”收尾降温 二季度“小拐点”将至？

随着4月的到来，2021年第一季度收官，而从各机构的统计数据来看，从去年年末至今年年初呈现出较热态势的楼市，在各地集中出台调控政策的背景之下，在第一季度末渐现冷却：全国新房、二手房市场一季度成交量同比涨幅较大，却在3月快速回调。业内人士表示，调控之下，新房市场进入降温通道，二手房市场规模见顶，拐点可能在二季度出现。

“金三”成交不及1月

调控之下新房市场快速回调

基于2020年一季度的低基数以及今年初各地集中推盘，2021年一季度新房市场成交量大涨。贝壳研究院数据显示，2021年一季度，66城新房成交量同比增长近一倍，与2019年同期相比，增幅亦达到40%。一线城市开局市场尤其活跃，延续2020年年底的集中放量势头。与2019年同期相比，2021年一季度一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。

而热度随着各地调控政策发布下滑，一季度以来，北上广深以及海口、杭州、西安、成都等城市先后对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查，对违规使用者要求提前还贷。此外，银行针对房地产的定向加息窗口开启，3月，贝壳研究院监测60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年12月分别提高6个、7个基点。

尽管市场成交增速最快，但一线城市在调控下回调速度也最快。数据显示，3月，一线城市成交面积相较2019年同期增速回调17.3%。

与此同时，全国重点18城2021年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较去年四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍。3月，35城二手房景气度指数降至40以内，为去年下半年以来首次出现回调。贝壳研究院预计，本轮由金融宽松、市场过热预期带来的上行周期将进入尾声，向下调整的拐点可能在二季度出现。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，一线城市一季度一手价格累计上涨 0.78%，为近四年同期最高点，较去年同期扩大 0.39 个百分点。百城二手住宅价格累计上涨 1.05%，涨幅高于新房价格。预计进入二季度，随着调控措施不断显现成效，需求入市节奏将更加平稳。

4月将面对供应量增加和首批集中供地

具体到广州市场，根据广州中原研究发展部监测，3月广州新房网签9974宗，环比“春节月”上升16%，但对比今年1月下跌31%，对比去年12月下跌38%。事实上，2021年以来房贷收紧、预售证“刹车”等手段已开始影响广州楼市的“活跃度”。此外，由于供地方式改变，4月广州也将推出首批集中供地，2~3月期间无优质地块推出带动市场气氛，一定程度上亦影响买家购置欲望及市场预期。

从2021年一季度市场情况来看，成交在供应把控和热区价格变动下出现“分化”，截至3月末，全市库存量为831.73万㎡，去化周期6.4个月。由于二三月供应量明显减少，黄埔、天河、南沙、荔湾等区基本以消化现有存货为主，导致整体去化周期再次“探底”。

广州11区除白云、从化以外，其余区域消化周期均不足10个月。其中，天河、黄埔库存触及3个月“红线”，除新批预售放缓等客观因素外，区域推新依赖旧改、招拍挂地块转化的新房项目单次供应量较少亦是导致其库存不足的原因。

广州市房协专家邓浩志表示，广州楼市本轮行情自去年8月启动后，除去春节所在月份的特殊性，一手住宅月均成交套数都在过万套高位徘徊。3月份成交量有所回缩，市场有点降温的感觉。不过，这主要是市场缺货造成的，天河、海珠、越秀、黄埔等区都接近无货可售，连广钢新城这个供应大户目前都已经接近尾货阶段。现在支撑广州楼市新房供应的主要就是番禺、南沙、增城几个区域。严查违规贷款行为等楼市调控措施也让市场观望情绪有所升温，部分客户可能会延迟入市时间；客户贷款资格预审，这也将导致部分网签的延迟。预计4月广州楼市成交量有可能进一步下滑。不过预计5月后，市场会逐步回暖，再次稳步前行。

广州中原研究发展部认为，3月成交不足万宗，可见房贷收紧等手段，对部分过热区域调控已初见成效。假如4月新批供应速度重新“提速”，买家入市热情将有望被部分激活；另一方面，预计4月中下旬起开发商将积极备战五一假期，届时推盘动作、折扣噱头活动将会增加。此外，广州今年首次“集中供地”的48宗地块将于4月26日~27日悉数出让，预计部分热门地块将会以相对积极的价格出让，这将产生一定“化学反应”。