为什么外国投资者仍然喜欢美国房地产

很难想象在Covid-19衰退期间会有任何乐观情绪，但是一线希望是，外国投资者对美国房地产的胃口几乎没有平息。如果有的话，一些外国投资者的胃口可能比以往任何时候都更加满足。

是的，零售和办公部门陷入困境，充斥着优惠。是的，尽管有休假和驱逐休假，住宅和多户家庭市场仍处于定价过高的热点。是的，租户正处于观望状态，正坐在租约上，并且在续约方面讨价还价。尽管如此，尽管如此，我们仍然看到美国对投资房地产的需求在相当长的一段时间内持续增长。

在过去的12年中，我一直与外国投资者合作，他们正在寻求建议和帮助，以购买美国房地产来获得收入。我的客户范围从高资产净值个人到大型投资基金和辛迪加，我的专长是带领他们进行具有最大潜在收入的房地产交易。目前，我看到外国投资者仍然看好美国房地产的四个主要原因：

1.优惠债务条款

美国投资者往往会忘记他们在美国房地产债券市场上的表现。他们获得抵押贷款的条件在世界上几乎其他任何地方都闻所未闻。长期的固定利率抵押贷款远非全球标准。在许多国家，即使是英国和加拿大，短期的浮动利率贷款也已成为常态。

另一方面，美国贷方提供机会锁定10至30年的低利率，分期偿还期限为15至40年。来自房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)等机构贷款人的100万美元或以上的稳定资产贷款更具吸引力，提供无追索权的担保和仅付息期。

由于美国的利率目前处于历史低位，这种杠杆对外国投资者的吸引力比以往任何时候都要大。

2.物业估值偏低

美国人在看楼价时可能会面临巨大的震撼，但这与他们的外国同胞相比没有什么。每平方英尺200美元的成本对于购买高端房地产来说似乎是一笔不小的数目，但考虑到伦敦的投资者，每平方英尺要面对数千英镑的价格。

美国财产丰富;新的发展几乎是不变的。在该国中部，一些最稳定的市场是价格最低，进入门槛最低的市场。相比之下，欧洲和亚洲的房地产投资者必须为这种稳定性付出大笔的费用。

不包括纽约，旧金山和洛杉矶等市场，当外国投资者希望在高端物业上进行相对低价的交易时，他们将目光投向美国。

3.正现金流量

前两点已经在世界房地产舞台上改变了规则。值得牢记的是，有利的债务和低廉的价格也结合在一起形成了主要的附带利益：它们创造了可能产生现金流的条件。与市场租金相比，由于还本付息负担低，购买价格低，美国租赁物业的所有者每月现金盈余相对容易。

美国投资者认为，即使他们的高杠杆房地产资产也可能带来现金流的潜力，甚至是巨大的现金流。在其他地方则不是。在伦敦房地产市场炙手可热的情况下，投资者为获得最小的现金流而感到满意。根据我在澳大利亚市场的经验，负现金流不仅可以接受，而且可以预期。悉尼房地产的投资者希望每个月能赚几百美元。

不仅稳定的潜力，而且还有现金流甚至升值的潜力，极大地促进了外国对美国房地产的需求。

4.相对稳定性

像在许多其他国家一样，美国政府机构保留着显著的权利-出于任何理由对财产进行司法扣押的权利，这主张古老的事实，即您在世界上的任何地方，土地实际上都属于国家;地主只是在国家高兴的情况下开发这块土地。但是，相对而言，美国在行使优先领域方面比较谨慎，通常为公共利益保留它，例如高速公路或公用事业开发项目，并且对被没收的财产享有公平的赔偿历史。美国还倾向于拒绝对被告或定罪罪犯的财产进行扣押。

私有财产是“美国梦”(American Dream)精神的核心，美国政客和法院不赞成这样做。与此形成鲜明对比的是，强权政权可能不加思索地夺取财产。

对于美国房东来说，这似乎很艰难，但外国对美国房地产的兴趣意味着他们的前景仍然光明。由于美国拥有财产的许多优势，外国投资者甚至可能愿意接受比本地投资者可能会接受的更为微薄的回报。总体而言，目前美国市场可能被认为是动荡的，但外国对美国房地产的兴趣仍然很大。