在这些不确定的时期 工业房地产是避风港

当人们想到工业房地产时，就会联想起烟囱和笨重的机器的影像，以及泥土，污垢和垃圾。然而，深入研究发现，工业房地产市场实际上是一个相当合理的价值主张。

毕竟，工业是“必需的”房地产类别，其租户往往比其他资产类别更稳定，并且总体而言，作为资产进行维护的成本较低。我从事房地产行业已经11年了，并且真正地研究了资产类别的详细信息，我坚信，现在是工业房地产向美好的未来发展的时候了。

我认为，由于这些较低的费用，三倍的净租赁和一般的污名，这些“类型的企业”不需要给办公室和零售部门提供白手套处理，因此工业部门一直是资产储备不足的类别。这一切都将改变。

亚马逊/苹果效应

互联网改变了我们购物和消费产品的方式。像亚马逊这样的大型在线零售公司大约在2000年左右开始占领传统零售的市场份额。直到智能手机无处不在(很大程度上要归功于Apple)之后，在线购物的影响才开始对零售业产生影响。智能手机弥合了在线和离线体验之间的鸿沟，使消费者能够利用信息和定价的力量来实现最大程度的节省。

播下了毁灭的种子。零售商店现在正在直接与仓库和在线购物网站竞争。消费者现在并将继续使用物流来运送货物，当然，最重要的是，工业房地产将在那里服务。

当前局势：加重伤害

随着零售业继续遭受通常所说的零售启示，当前局势的推出只会激怒零售商的困境。正如2020年CNBC的一篇文章所描述的那样，这种大流行迫使零售商以“非接触式方式进行客户购物，并扩展了路边取货等电子商务选择”。此外，“全球危机扩大了大型商店等大型零售商与购物中心零售商之间的差距。”

CRE的关键时刻

在这种情况下，工业界正在努力超越传统的CRE重点和投资领域。随着当前局势迫使消费者转向在线解决方案，再加上零售和办公室和酒店等其他CRE食品集团的衰落，投资者和零售商本身就专注于工业投资和物流基础设施以弥合差距。

工业房地产似乎准备成为商业房地产行业的基础，因为大型经纪公司和华创创业智囊团预言会有好消息。库什曼和韦克菲尔德(Cushman and Wakefield)的《 2021年北美工业展望》报告同意：“电子商务的顺风和对供应链弹性的高度关注，肯定会因创纪录的建筑和新的历史高租金率而使市场保持上升势头。潜在的大流行逆风和与国际贸易的持续紧张表明，未来两年北美工业市场将迎来有趣的发展。”

仲量联行的《 2020年第四季度工业前景》(需要下载)也有类似的看法：“物流行业继续受益于在线购买的巨大转变，而建筑材料和建筑固定装置行业的需求也在增加。

工业CRE的未来是光明的

随着其他华润创业投资集团继续努力应对零售额下降以及2021年当前局势的压力，由于其韧性和对最后一英里交付，冷藏库和仓库/物流的持续市场需求，工业房地产将仍然是一个诱人的主张。需求。

随着CRE的重大转变，对于那些希望在这个即将成为非常竞争的市场中获得优势的人来说，以下是一些必要的理解。

1.该部门将由数据驱动。机构资金将继续流入工业部门，数据将大力支持收购，运营和租户选择。所有权将需要了解更多，并对他们的财产所发生的事情具有透明度。简而言之，他们想跟着钱走。您如何跟踪这些数据并监控运营支出对于承保至关重要，而您可以跟踪的有关租户的数据越多越好。

2.房客的满意是关键。工业部门的每平方英尺价格正在上涨。租赁这些空间的公司类型不再是您的妈妈和流行商店。物流，制造和配送在从实体零售到数字零售的过渡中都扮演着重要角色，并且有较大的公司在运营这些业务。他们期望易用性，透明性以及与物业管理公司的直接关系。

3.并非所有的工业建筑都是一样的。在此资产类别中获取房地产时，重要的是要了解建筑物的功能可能性。一些工业建筑在功能上已经过时。请注意那些天花板高度过低，院子或卡车转弯半径不足或洒水装置不足的建筑物。租户将寻找可以解决其物流需求的空间，其中还包括足够的动力，功能扩展和建筑便利设施，例如院子或通往高速公路和港口的通道。

道路上可能仍然有颠簸

政治，社会动荡，当前局势的不确定性以及中美贸易战等重大地缘政治事件可能会影响美元，商业房地产或整个美国经济。但是，在所有情况都相同的情况下，我押注了工业建筑作为资产类别在未来很多年的成功。