地面租赁2.0如何创造价值并避免灾难
来源：新浪 2021-02-26 14:20:50
地面租赁可以为那些希望在房地产中部署资金而无需考虑物业管理的人们提供巨大的投资机会。投资者通过长期租约成为房东，租期通常为99年。租户支付与该物业有关的所有可能成本，并处理所有管理事务，并与实际占用空间并在建筑物中从事业务或居住的空间租户签订租约。地面租赁房东收取的租金通常会随着时间的推移而上升。
在典型的地面租约下，租约涵盖了原始土地，然后租户开发了建筑物。租金价值和房东的地位通常最终将大大低于土地和建筑物整体价值的一半。承租人的职位非常宝贵，因此无论如何承租人都将支付租金。房东通常以诱人的隐含利率实际拥有债券。
租用旧土地的业主很少愿意出售。因此，一些房地产赞助商开始从事新的地面租赁业务。保荐人将现有的房地产资产分为租赁权(租户的头寸)和租赁费用的房地产(房东的头寸)，然后分别找到理想的所有者。这两个部分的总价值(分别在右手)可能超过整体的价值。
这项技术不是新技术。但是，从历史上看，地面租赁给租户带来了严重的陷阱，这导致许多房地产投资者断然避免在任何地面租约下购买租户的租赁头寸。现代地面租约的创造者试图避免这些陷阱。
租户在地面租赁中最大和最糟糕的陷阱总是与未来的租金调整有关，这是房东担心通胀的驱动因素。针对这种担忧，许多较旧的土地租约表示，每20或30年，租金将重置为相等于所带动的房东当时价值的6%或7%(通常是空置土地，但有时是现有的旧土地)。建造。当房地产资本化率为6%或更高时，这是有道理的。当今的房地产价值通常反映出较低的上限利率，产生租金调整，可能会破坏租户的租赁价值。
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