利率上限正处于一场激烈的拉锯战中

来源：搜狐 2021-02-18 15:20:02

“现在死掉了，死定了。”--杰里·加西亚

只要在房地产中计算资本化率，就一直在辩论，鉴于利率、资本成本、替代投资回报、供求限制、税收优惠等因素，这些利率应该是什么。

当我在20世纪80年代进入这个行业的时候，开发商正在建设，因为在很多情况下，他们得到了5比1的税收注销，所以基本面和回报几乎是无关紧要的。1986年的“税务改革法”废除了许多滥用的避税行为，改变了这一切。上限利率变得正常化，政府和投资级债券利率与房地产未杠杆收益率之间已被证明存在相关性。以多个家庭为例，A类产品的上限利率比全国10年期国债高出约300至400个基点。随着投资者将价格推高至不可持续的水平，这一利差在2006年的周期峰值时破裂，当时的上限利率仅为10年期国债的100个基点。2008年至2009年的经济低迷导致钟摆向另一个方向摆动，2012年利差达到5%以上的峰值。今天，随着美国国债收益率暴跌，我们又回到了3%左右的水平。然而，现在房地产类型和次级市场之间存在着很大的差距.在最近的租金管制改革之前，甲类公寓在租金管制的建筑物中一直处于3%的上限，这将限制它们的上涨。但他们一夜之间上涨了近2%，尽管还没有任何值得注意的交易来解释这一上升。否则，为什么这些传统的基准会失效，我们该从哪里着手呢？

这是一场恶毒的拔河.上限利率受到外部因素的推动--主要是基本面因素--以及其他推动利率下跌的因素。(主要是利率和转向硬资产。)首先，更平坦的收益率曲线造成了各种不可预见的后果。对于有长期资金可供投资的机构来说，任何选择都比购买2%以下的美国国债好。如果利率上升，目前的财政部买家将面临资本损失。A类房地产的竞价是一个更好的选择，这也是尽管许多市场的基本面已经恶化，外国投资大多已经枯竭，但上限利率没有上升的主要原因之一。能够以低于4%的抵押贷款杠杆这些资产只会使情况恶化，导致上限利率进一步压缩。

重要的是要注意的是，上限利率不是一个真正的价值指标。它们只是一个快照，还有许多其他外部因素也在考虑之中。B类购物中心有时以15%的限价交易。他们的现金流量在两三年后是否仍将是一个令人严重关切的问题。在全国范围内，A类公寓的价格可能会达到5%的上限，因为该资产类别的供求约束对实现的租金有下行保护。

那我们现在在哪？只要利率维持在或接近目前的水平，除非经济陷入严重衰退，否则上限利率不会在短期内大幅上升。真正的考验将是，某一天，利率会因为一个外生事件而飙升。当回购利率在9月份飙升时，这是一个警告信号吗？金融机构会听到从房地产到固定收益工具的声音吗？上限利率会因为融资成本更高而提高吗？这三个问题的答案都很可能是肯定的。但到了什么程度？如所附图表所示，上限利率与利率之间肯定存在相关性