尽管面临期限放缓带来的轻微不利影响

尽管面临期限放缓带来的轻微不利影响，但尽管如此，CMBS市场仍将迎来另一个强劲的年份。在风险保持占据主导地位后，2016年的波动性在2017年大部分消散，为一个高度流动性的贷款环境让路，其特点是投资者胃口强，定价有竞争力..随着更多的风险，发起人增加了他们的承销纪律，维持了紧张的利差，并帮助确保新贷款的信贷质量。与2017年一样，后期经济扩张正在所有类型的房地产中产生健康的需求，使CMBS成为寻求超大收益率的投资者的一个有吸引力的资本来源。但压力点已经开始出现，并因长期变化而加剧。

去年第四季度，私募债券发行达到了近28亿美元，这标志着前一季度略有上升，并将全年的销售额达到86亿美元。在接近26%的情况下，这在2016年发生了相当大的飞跃，当时定价的不确定性导致许多市场参与者保持观望。

尽管人们对风险保持规则的影响感到担忧，但2016年年底出台的这些规则并没有对2017年的发行构成实质性阻碍，因为市场对预期的变化有很好的适应能力。克罗尔债券评级机构(KBRA)的数据显示，2017年投资者需求强劲，利差扩大，导致发行量轻易超过市场预期。

不过，该行业应该预计2018年发放的贷款减少：Kbra预计，私人标签的创意将下降约25%至65亿美元，而管道的发行将从2017年的30%减少到35亿美元左右。另一方面，单借款者的起源可能与2017年或略低于2017年一致，约为30亿美元。

“单一资产/单一借款人（SASB）已占私人标签发行总额的百分比增长。对于这些规模更大的交易而言–在10亿美元的范围内–CMBS可以是一个很好的解决方案，因为没有很多其他贷款人能够处理这一范围，”PGIM固定收益的CMBS信贷研究负责人兼负责人GaryHorbacz解释道。Horbacz说：“部分原因是海外买家对主要市场的奖杯资产感兴趣，这是纽约市办事处的一个好例子。”最近，Horbacz观察到美国的外资回调，他不希望很快逆转的趋势：“虽然我认为CMBS将有一条健康的SASB管道，但我认为私人标签发行总额的比例可能略有下降。\r\r\r\r\r\r\n""

目前循环的转折点是SVN|Angelic的SVN机构资本市场主席GabrielSilverStein，预测2018SasB的规模不同。当大量资金筹集的集团发现在这个周期的后期部署该资本时，更有挑战性的是，您将会看到更多的大型交易，”他说。

几个因素促成了总发行量的预期下降：工业正接近临界点，而在经济复苏已经漫长的最后阶段，租金增长仍在缓和，而新的供应又反过来又继续上升。尽管房地产基本面仍在各个部门保持健康，但在历史上低税率的情况下，估值达到了接近或高于峰值水平，这种趋势可能会损害新贷款的信贷质量。由于预期较高的利率、较少的计划期限和有限的再融资机会，CMBS市场在2018年面临新的挑战。

不过，有亮点，“放款人现在更有纪律，”说银斯坦。“它们“不再是基于显著的倒置的承销交易”。”

新的问题信用度量反映了这一增加的保守性：在2018年的展望中，穆迪发现，在债务覆盖有所增长的同时，管道贷款杠杆已经有所下降，从而在长期提供了信贷质量的提升。此外，根据评级机构的专有贷款对价值比率（MLTV）量化的贷款杠杆率下降到低于2007年的危机前。与此同时，由MDSCR衡量的债务服务覆盖率达到了2013年以来的第一个周期，增加了只占利息的贷款份额。

“现在，在CMBS市场中，只有12到14个月前，仅有较高的利息贷款组合，”指出，关键银行房地产资本的高级副总裁和CMBS计划负责人乔德罗。在惠誉评级(FitchRatings)的美国CMBS董事兼首席执行官胡思雷·萨默维尔(HuxleySomerville)指出，上升的部分原因是CMBS始发者越来越多地与永久贷款机构，即银行和保险公司竞争。但由于其到期违约风险较高，仅包括越来越多的抵押品池的利息贷款应引起谨慎，行业专家同意。Kra高级管理总监EricThompson建议，在2018年，更少的预期贷款发起会在始发者之间产生额外的竞争。由于这些资本提供者VIE为客户提供服务，因此更有兴趣的贷款可能会在信托之外持有更多的债务，从而导致信贷结构和抵押贷款质量较弱。

根据Kra高级总监LarryKay的说法，CMBS市场也应该注意美联储在2017年10月开始的4.5万亿美元资产负债表的前所未有的展开。自那时以来，央行允许每月向美国国债提供60亿美元的国债和40亿美元的抵押支持证券，而无需再投资，每季度增加60亿美元和40亿美元，分别为20亿美元和30亿美元。

凯说，尽管预计加息幅度不大，但“通胀之风，以及担心美联储从体系中吸收过多的流动性，可能会在今年引发各种市场波动。”出于这个原因，凯警告说，“信贷市场可能会更动荡，债券收益率的长期结束会继续受到压力，这可能会对今年的管道发行产生负面影响。”.

行业业绩自然会下滑给贷款人，而酒店（最易失性的物业类型）影响了CMBS的增长。“我们还在看到很多关于我们的酒店，”评论了Pgim固定收入的GaryHorbacz，尽管他平均说“总的来说，抵押品和需求看起来很好。”

他继续：“酒店有更多的运营风险，我们肯定会看到酒店建设上的升级。虽然RevPAR对整个国家都是积极的，但确实存在一些市场，比如曼哈顿，那里有很高的供应。”

霍巴茨估计，酒店的平均集中度约占管道池的15%，而在2008年金融危机之前，这一数字在5%至10%之间。虽然酒店的基本面不太可能直线下降，但在经济衰退的情况下，对酒店行业的高敞口可能会带来问题。

电子商务继续对具有高零售浓度的CMBS贷款施加负压力，即B级和C级商场，导致Pgim降级此类池。“有些商场需要用更多经验驱动的产品来改造自己，如果他们想保持漂浮，”说，Horbacz。然而，对于工业，电子商务仅继续产生更多的需求，特别是对于最后一英里的分布特性。

同时，根据惠誉评级，办公室市场正接近顶峰。KBRA指出，郊区写字楼的风险更大，但2017年，单身租户的风险敞口升至17.2%，高于2016年的13.5%。根据评级机构的说法，办公场所的集中主要是对曼哈顿办公楼的大量贷款，其中一些被划分为平行的纸币。

尽管人们担心，2018年CMBS的前景在很大程度上是积极的，这得益于健康的资本流入、稳定的信贷表现、持续的经济扩张和低利率。“CMBS（市场参与者）通常是看涨的，房地产价格也在创纪录的高位-感觉很好地受到支持，”注意到Horbacz.“市场现在已经平衡了。”