在风云变幻中 工业企业在核心市场的地位稳固

随着中国关税和低迷的市场对海滩的冲击，两岸经济正开始变幻莫测。尽管如此，美国工业房地产的2020年前景仍然是积极的，因为低的空缺率和上涨的租金提供了平静的微风。

这就是最近在芝加哥举行的为期两天的“美国工业峰会”(AvisonYoung‘sU.S.IndustrialSummit)上的演讲者们传达的信息。约100名Avison Young房地产专业人员以及来自全球供应链、发展和投资公司的领导人听取了工业部门在经济不稳定的情况下应如何表现良好的情况。

有逆风，如过度建筑和租赁利率停滞，这可能会限制一些市场的投资增长。然而，根据工业地产高管的说法，工业部门的总体前景仍然是积极的。

“工业仍是顶级投资类别之一，得益于企业供应链扩张以及在不受其他市场部门波动影响的情况下创造稳定回报的能力，”Avison Young主管、该公司美国工业资本市场集团负责人埃里克·福斯特(Erik Foster)表示。“在我们迈向2020年之际，我们看到投资者正专注于降低风险，回归能够提供稳定收入增长的核心投资。”

在工业峰会上，投资者、地主和开发商指出，在经济周期的这一阶段，需要转变战略，以最大限度地减少风险。他们强调了下一年的若干趋势。

首先，顶级市场是以土地为中心、以港口为中心的。预计到2020年，加州的内陆帝国、达拉斯、新泽西/纽约市、西雅图、芝加哥、迈阿密和亚特兰大等工业市场将继续表现良好。

Center Point Properties的首席投资官吉姆？克雷沃（Jim Clewlow）说：“比如，西雅图、洛杉矶、迈阿密、奥克兰和新泽西等地的市场出现了创纪录的增长，即使经济出现下滑，它们的长期表现也是稳定的。

这家总部位于芝加哥的公司通常每年获得5亿至10亿美元的工业用地，并在9个以港口为中心的市场中开发出大致相同的数量。Clewlow说：“我们期待租金的增长不会有很大的波动。”“空置率低、租金高、靠近港口的市场应该会持续到2020年。”

例如，在芝加哥，由于中西部的位置、劳动力的供应以及工业用户存在多种运输和多式联运选择，例如O‘Hare国际机场、一项遗留的铁路基础设施和数十条公路，工业活动十分活跃。CenterPoint拥有北美最大的主规划内陆港口，在Joliet和伊利诺斯州埃尔伍德的CenterPoint多式联运中心，位于芝加哥的I-80走廊。

奥黑尔地区的建设在2019年第一季度出现了巨大的飞跃。根据AvisonYoung的研究，次级市场在第二季度继续受到开发商的强劲需求和土地短缺的影响，这将土地价格推高至每平方英尺25美元左右。

阿维斯对年轻的大多数美国工业市场报告称，尽管有新产品涌入，2009年第三季度的单位数空缺率仍将上升到2019年第三季度。强劲的需求和紧张的供应给许多市场的租金和推动投资活动带来了向上的压力。

事实上，租金增长是投资决策的关键动力，第一工业地产信托公司(FirstIndustrialRetyTrust)的首席投资官兼联合创始人乔乔·亚普(JojoYap)表示。这家总部位于芝加哥的公司投资组合中有6300万平方英尺的工业资产，另有500万平方英尺在开发中。

YAP说：“一个推动投资获利和避免资本和价值损失的动力是增加净营业收入。”“我们非常专注于投资于分市场，在那里我们可以实现高于平均水平的租金增长。”上个季度，我们自豪地说，全国工业房地产投资信托基金(REITs)的租金增长最快，以13.4%的现金用于新租赁和续约租赁。这是我们25年历史上最高的。“

展望未来，大多数投资者将通过移回核心资产来最大程度地减少风险。随着总体工业部门的稳定，主要工业市场的资产将成为焦点，因为投资者希望对冲任何市场放缓。