北京楼市的确出现了小阳春迹象 但是成交量远远谈不上几倍上涨

在2019年2月，伟哥预测过3月会开始一轮有点规模的小阳春：

2019年3月——楼市“小阳春”

后来市场也都看到了从3月开始，到6月，2019年楼市出现了一次有一定规模的“小阳春”。在2019年末，当时的市场也已经有一定的起色，特别是降准的落地，但因为众所周知的1月份疫情影响，2020年的2-3月，市场可以说是暴跌，但看4月份的市场数据，一轮小阳春的趋势已经出现了!

什么叫小阳春?小阳春，时节气候名，具体是什么意思已经不重要，用在房地产上，就是代表市场也没热到发烫，但从冬季走过来，已经有了热度，简单的来说，相当于之前市场是冰点，如果说2017年调控前市场是100°沸腾，那么小阳春就相当于50°这个水平。所以小阳春代表市场不冷了，但注意了，肯定也谈不上火爆。

这几天铺天盖地说链家成交涨了好几倍的数据没什么意义。2019年的五一小长假当时因为2019年4月15日的国管公积金政策出台，楼市已经从小阳春开始下调，而且五一大部分人都出游，惯例成交量不会高。

但今年特殊，虽然依然相对缓解，但大部分人并未选择远游，而且叠加西城等区域的学区新增，所以今年的五一小长假和平时周末接近，而且整体看，北京大部分小区从4月才开始正常看房，这种情况下，部分积压的需求释放在五一假期属于正常现象。

简单的总结就是，北京楼市的确出现了小阳春迹象，但是成交量远远谈不上几倍上涨。

那么最近整体一线城市的表现如何?

从疫情复苏情况看，京沪广深，都有明显的复苏表现，看房量、签约量已经都恢复到了疫情前的平均水平。

北京楼市小长假数据，2019年五一小长假4天假期合计二手房网签134套，新建住宅网签242套，合计签约376。在2020年的小长假里，二手房网签139套、新建住宅网签666套，合计网签住宅805套。

深圳楼市小长假数据，2020年前4天商品住宅网签299套，2019年小长假同期网签286套。

广州楼市小长假数据，2020年前3天网签352套，2019年同期网签302套。

成都2020年5月前4天商品住宅网签107套，2019年网签数据为135套。

整体看，4月各地楼市复苏持续，对于部分城市来说，已经开始恢复到了去年平均水平。

首先：疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，4月平均恢复水平已经超过了去年同期的80%，部分区域已经开始超过之前水平。

对于很多城市来说，网签数据因为相对滞后，基本只恢复了疫情前的80-90%，以北京为例，4月全月，北京二手房住宅网签13161套，新建住宅网签3740套。

4月开始，二手房成交量增加，一方面与网签之前积压的学区房过户等影响有关。整体看，市场有望在5-6月逐渐继续1.3万套以上的水平。

实际一线成交情况，已经基本恢复到了疫情前平均水平。

其次：五一小长假目前看到的数据是网签数据与去年同期有轻微上行，大部分城市上涨了10-20%，这主要是因为之前积压的签约，大部分年初因为疫情影响滞后的签约逐渐在最近开始出现。

整体看，疫情下的房地产市场在快速恢复，5月出现小阳春的概率大涨。

第三：从房贷数据看，降息的影响逐渐出现，4月20日的降息基本落地，房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上。整体看，各地的人才政策对市场影响出现。有利于二季度楼市稳定。

第四：市场依然分化，整体看，一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳、上海，最近北京的看房量也有明显增加，广州相对较弱。深圳因为区域调控政策预期出现，最近市场相比前期稍有平稳。

二线城市中杭州、南京等率先复苏，最近土地、新建住宅、二手房成交都相对活跃。

三四线城市相对平稳，复苏程度明显弱于一二线城市。

第五：从五一小长假市场走势看，预计5-6月份将出现一次类似2019年初的小阳春，因为疫情延缓了需求入市，在疫情基本平稳后，开始入市。

整体房住不炒政策以前高压，这种情况下，预计市场不会有大幅度波动。市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平，价格也有出现局部小幅度上行的可能性。

伟哥简单的总结一下：

1：全国性的小阳春主要出现在一二线城市，从深圳到上海再到北京，次第传递，二线城市从杭州到南京，逐渐传递到厦门等城市。

2：土地市场先热，房企融资压力锐减，本来以为的资金压力随着降准等政策变化，企业融资成本再次梦回2015年。

3：北京楼市虽然偶有阳春，但过去三年房价已经跌幅高达25%，这种情况下，市场价格相比同类型城市已经非常健康。当然，对于北京来说，库存积压依然非常严重，潜在供应2万套在路上，所以市场价格不会有太大上行的可能性。轻微波动难免。

4：最近的西城学区房教改政策给了一个非常宽松的过渡期，市场因为这个开始冒火，西城最近成交井喷，疫情下，以出国为导向的国际学校教育遇冷，这部分群体回归到高考，学区房热难免。而且从趋势看，所谓的多校划片改变不了不买房肯定上不了，而买了房肯定能上优质教育的学区房价值逻辑。

5：楼市的小阳春已经出现，改变原因还是看天吃饭，信贷宽松必然楼市活跃，这一轮小阳春能走多久走多远，还要看520/620能否继续降息，如果降息，那么大概率小阳春将持续到下半年，如果不能，很可能2季度就基本结束。

对于购房者来说，如果工作稳定，有余钱，的确可以看看房了。