被拆迁户签订拆迁协议时的主要事项

在拆迁中，对于被拆迁户来说，拆迁补偿是最为重要的。因此，签订拆迁补偿协议的环节是至为关键的环节。而在现实的拆迁实践中，拆迁补偿款普遍偏低，补偿款既达不到市场的平均价水平，也达不到能支撑被拆迁人重新开始生活的基本物质基础，这是为什么呢?

拆迁补偿款偏低有很大一部分的直接原因在于补偿协议的签订上。签协议，也是个“技术活”。什么文件该签，什么时候签，如何签等，都是需要考究的。如果补偿协议没有签订好，很可能就会让拆迁补偿款大打折扣。可是要怎么签订好拆迁补偿协议，这是很多被拆迁人容易出问题的地方。

接下来万典律师为给为被拆迁户详细讲解签订拆迁协议时的主要事项：

一、签订协议的主体是否合法。

签订补偿协议的一方主体必须是房屋征收部门。根据《征补条例》第4条之规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

实践中，房屋征收部门的设置可以有以下两种形式：一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门，最常见的情形叫“拆迁管理办公室”;二是在现有的部门，如房地产管理部门、建设主管部门中，确定一个部门作为房屋征收部门，最常见的情形是住建局或住建委。

而诸如街道办、乡镇政府、居委会、村委会这样的组织机构通常都不是合法的补偿协议签订主体，如果被征收人发现协议上出现的是这些机构，那么就应当引起警惕，并要求征收方作出解释说明。

二、是否有详细、准确的被征收房屋基本情况。

这些情况包括房屋的准确地理位置、面积、产权归属、用途、多层建筑的“楼层数”及房屋的附属物情况等。

实践中，一是在房屋的产权归属问题上容易存在纠纷，这点需要加以明确，以避免事后引发的长期民事纠纷。最简单的道理就是，协议上写的是谁的名字，补偿下来了就是给谁的;二是房屋的用途，是住宅、店面还是工业用房，将决定补偿内容是否包括非住宅房屋的停产停业损失及机器、设备的搬迁费用等。

三、是否有明确、合法的房屋拆迁补偿安置方式。

《征补条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

落实到协议上，被征收人要注意审查两点：一是是否给予了你选择补偿方式的权利。实践中，“一刀切”的采取货币补偿对于征收方来说是最“省事儿”的，但却往往容易导致被征收人的最终补偿权益受到减损，手握上千万买不到类似地段的安置房的情况并不少见。故此，大多数被征收人还是希望能先拿房，再谈钱;二是是否明确、具体的写明了安置房的地点、户型、套数、面积等信息。通常而言，这里可能会单独签订一份《产权调换意向书》之类的补充协议，那么被征收人同样要对这样的补充协议文本加强审查意识。

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四、是否有明确的补偿金额、结算方式和支付期限。

通常这部分要以房地产价格评估机构出具的房地产估价报告为依据，明确写明住宅的补偿金额。

对于无证、手续不完整的部分通常单列，依据征收补偿方案规定的标准确定补偿的金额。涵盖房屋附属物的补偿、非住宅房屋的停产停业损失补偿、大型机械设备及室内其他电器设备的搬迁补助和搬迁奖励措施，最终会有一个拆迁补偿费用的总和及结算方式条款。在这个总和条款中，补偿款的支付期限应当列明。

五、临时安置补助、搬迁期限及过渡方式。

《征补条例》第22条规定，选择产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。被征收人选择自行过渡，譬如投亲靠友或搬往自己其他租赁、拥有的房屋居住的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。若提供了周转用房并在此居住，则不需要再提供临时安置费。

值得注意的是，在这一部分，通常是要约定违约责任的。如果因房屋征收部门的原因，造成超出过渡期限而被征收人仍无法入住安置房的，房屋征收部门从逾期之月起应当向被征收人支付额外的临时安置补助费(譬如约定为双倍)。

六、“一式两份”条款与“空格填写条款”敲警钟!

提示这两点，不是让大家审查协议文本当中有没有，而是要去关注实际做没做以及做得对不对。

第一点，通常写作“本协议书一式两份，协议双方各持一份，两份具有同等法律效力”。那么好了，如果被征收人在签订协议时被告知协议要在签字、按手印后被以各种理由“拿走”而暂时不发给被征收人，那么这样的协议就是坚决不能签的，不论征收方提出听上去多么合情合理的理由。

第二点，通常写作“本协议及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”。因此，被征收人必须确保对空格部分的手填文字内容进行严格审查，确保所有的内容都是自己的真实意思表示，而无歧义、篡改、歪曲、含糊的内容。

实践中被征收人深恶痛绝的“空白协议”，问题就是出在这些空格、横线处被征收方随意填写，进而损害了被征收人的合法权益。

最后提示广大被征收人，一份合法的征收补偿协议，由于其所要列明的内容众多，故从形式、外观上看不可能过分简单、随意、粗糙。对于那种动辄拿出来只有一两页纸、印制粗糙模糊、印刷部分内容就极为简略的协议文本，被征收人是要予以高度警惕的。一个永远不会错的原则就是，弄不明白、有疑问时，就先不签，找人问一问，与亲戚朋友商量商量，其实大部分征收陷阱，我们都是可以凭借理性的头脑与常识经验的判断而成功避开的。