深圳虽多次扩容 但依然没有解决土地紧缺的发展瓶颈

在深圳特区建区40周年即将到来之际，扩容消息在民间广为传播，但官方一直没有任何表态。

就在昨天，官方终于发声了。6月12号，中央党校主办的《学习时报》第8版，发表了整版的标题为《“三区”叠加，扩权赋能，探索建设大深圳统筹合作示范区》的特别专题文章。

把东莞凤岗、塘厦、清溪和惠州惠阳并入，是民间最广为流传的深圳扩容方案。

而本次官方文章，却提出了另外一种 “扩容”方式。以深圳为核心，包括东莞、惠州惠阳、深汕合作区、 深河合作区，对5个地区进行跨行政区域的大统筹。

一个面积达6279.15平方公里，GDP达3.6万亿，两大指标都接近上海的大深圳统筹合作示范区跃然纸上。

在文章的统计表中，有一个很有意思的细节，单独一个深圳，其定位描述是“全国性经济中心”。而整个大深圳统筹合作示范区，定位描述则是“全球标杆城市”。很明显的表达了一点，深圳只有“扩容”，才能承载得起社会主义先行示范区这个重任!

针对这篇突如其来的官媒文章，我有以下几大解读。

1、深圳作为城市里的“天选之子”，国家一直为其发展谋篇布局，搭桥铺路。

1980年，被选为经济特区，在发展上比一般城市有了更多“特权”;1988年，被批准为计划单列市，被赋予了省一级的经济管理权限;2019年，迎来最高光时刻，被定义为社会主义先行示范区，政治地位猛然抬升，成为大湾区“不言而喻”的龙头城市。

而这一刻，作为中央党校的权威官媒，非常鲜见的用一整版文章针对深圳进行长篇解读，出谋划策，可以想象其重视程度。尤其是破天荒的提出了，一个涵盖5个地方的“扩权赋能”模式。一路过来，国家对深圳在模式上的突破、发展上的创新，包容度非常高。

站在城市定位的角度，社会主义先行示范区的分量，要比国家中心级城市大得多。想象一下，30年后，深圳要作为社会主义的标杆城市和资本主义的顶尖城市“一决高下”，到时应该会蜕变成何种面貌?

2、深圳虽多次“扩容”，依然没有解决发展最大瓶颈：土地紧缺

从蛇口到关内，从关内到关外，再从关外到“深汕合作区”，深圳经历了三次扩容。每一次扩容，都迸发出巨大的能量，都带来发展质量的飞跃。

但是，深圳发展依然存在较大瓶颈。就像文章里面提到的，“深圳建设开发强度在世界城市中居于前列，以小土地面积撬动大发展的模式正面临瓶颈，“大马拉小车”的困境日益明显。

“多年高强度的土地开发和利用，让深圳可供建设的新增土地所剩无几，土地和空间资源紧缺成为制约城市进一步发展瓶颈。深圳建设全球标杆性城市的发展目标与空间资源配置供给极不相称。”

在土地供需失衡之下，深圳亟需扩容，只是以什么方式扩而已!

3、以“扩权”的方式进行“扩容”，赋予深圳省级管理权限

深圳的扩容梦要破灭了?从原文里的字面意思理解，是的。

原文里提到两段话，“在不改变行政区划的前提下，由深圳主导，通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的土地、劳动力、资本、技术、数据等供给侧要素进行结构性调整，在顶层设计上规划建设一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式”

“为中国改革开放和现代化建设提供一个“扩权不扩容、强统筹紧合作”的实践模式。

但是只要深入思考一下，就会发现这个事情非常妙!

扩权不扩容，也就是土地不归属于深圳，但部分管理权却属于深圳，这不就是乞丐版的“深汕合作区”模式吗?这不也是某种层面上的扩容吗?不占有其身体，但占有其部分灵魂啊!

2011年批复成立的深汕合作区，在11-15年间属于深圳和汕尾共建，管理归属权非常不明晰。2015年通过了《广东深汕特别合作区管理服务规定》，作为深圳合作区开发建设的基本大法。2017年GDP开始计入深圳，2018年正式调整为深圳市委、市政府派出机构管理。

自此，在不改变深汕土地行政属地所有权的基础上，汕尾让渡管理权，交由深圳一方全权管理，从根本上解决了合作区发展面临的法制、体制等障碍。

深圳扩权，这是国家对深圳都市圈规划的终局吗?不扩容，仅仅部分扩权，真的能有效打通行政壁垒，解决深圳的土地问题吗?

或者，这只是前奏?前期先试探性部分扩权，后期逐步增加扩权范围?当下没有定论。

总之，不管是扩容还是扩权，深圳都必须解决土地紧缺的问题。不管是扩容还是扩权，深圳都市圈内的产业、交通、公共服务等方面都要融合打通。在扩权之下，深圳和周边城市会形成更密切的产业合作;地铁连通到东莞、惠阳，将会变成一个非常简单的事情;教育、医疗等资源的共享也会轻松实现!

该扩权方案，对深圳及周边楼市有什么影响?

1、会进一步刺激深圳房价吗?

这个没有完全确定的扩权方案，权且可以理解为就是社会主义先行示范区的补充条例，示范区建成的支持方案之一。

也就说国家要支持深圳建成示范区，扩容也好，扩权也罢，必须要先解决深圳的土地紧缺问题，这本就是板上钉钉要做的事。所以，短期内，不会给深圳楼市带来多大的利好刺激。但长期看，是大利好，毕竟在此之下，深圳只会越发展越好。

2、扩容落空?东莞、惠阳房子不能买啦?

首先，虽然这是官媒发表的文章，但不是完全确定的落地方案，最多只能视为风向标，或者说是探讨研究!

其次，东莞、惠阳，即使不被深圳扩容，楼市本身也具备很高的价值。哪怕在扩权之下，未来深圳的产业、交通等还是要和周边打通，人口依然会大量外溢，这是一个不可逆的方向。

就拿惠阳举例，作为全国唯一一个符合三大条件的城市。不限购——全国人都可以买;有价值——紧挨深圳，未来地铁连通;低门槛——当下1万3/4的价格，比一些三四线城市还便宜。而且二套还能做三成首付。

必须提醒大家的是，惠阳、大亚湾地方很大，项目不少，有机会也有坑。所以，一定要选对板块，选对板块和项目，绝对是稳步的升值!

3、深汕、深河两大合作区，值得投资吗?

这两个合作区虽然归属深圳，但是因为离深圳中心区太远，房产价值非常低，完全不建议投资。

说直白点，哪怕本身就是一线城市的地方，比如北京的怀柔，广州的从化，上海的金山，在其所在城市又有多少存在感，能掀起多大的浪花?楼市又有多大潜力呢?

扩容也好，扩权也罢。总之深圳要崛起，要站在世界城市之巅，光靠它自己是不够的，一定还得拉上周边兄弟!无兄弟，不发展!无兄弟，不都市圈!无兄弟，不示范区!