购房者和开发商的命运越来越相似了

尽管卖的永远比买的精这句话表达了买卖双方的不对等性，但是现在看来，在某些维度上购房者和开发商的命运越来越相似了。购房者买房难的心路历程正在房企身上发生着，他们也逐渐变得感同身受。开发商受困于买地的现实压力也正在成为未来相当长一段时期内的新常态。

买房难，拿地也不易。曾几何时，购房者为了拥有一套房子，哪怕压力再大，也总觉得值得去拥有，而且事实也越来越被大家接受，越不买房越吃亏，虽然我不一定完全赞同，但改变不了这样的风气。于是，越是买不上房对拥有房子的欲望就越强烈。可是，买房早就成了有钱人的游戏。

1、房地产集中度越来越高，越来越成有钱者的游戏。

如今，对于大多数中小房企来说，似乎也正在经历着跟购房者类似的过往，土地越来越贵，不买，作为开发商没有土地储备，那以后还能干什么?买，可是资金从何而来?即使有了资金拿了地，也不敢保证就一定能挺过去。拿地也早就成了有钱品牌大房企的游戏。

但谁的钱也不是大风刮来的，有钱照样很谨慎。不拿地不行，买了就会有生机，但也会背负沉重的拿地压力。跟购房者一样，开发商还觉得自己是刚需呢，拿地是他们的本能所需，可现实很残酷，市场不会因为你拿不起就给你分配，最终大房企会用实力说话，你根本就没资格拿地，拿地也已经成为少数有实力的开发商们玩的游戏。

2、房企拿地分化，头部房企更谨慎，第二梯队更激进。

今年上半年购房者买房热情丝毫未减，房企拿地同样如此，尽管特殊时期各地短暂关闭或延迟土地市场推地，但作为房地产企业发展的“粮草”，其交易热度并未下降。

据统计，上半年全国300城住宅用地成交楼面均价首次突破5000元/平米，均价达到5154元/平方米，同比上涨16.5%。而从TOP100企业拿地情况来看，1-6月，TOP100企业拿地总额15169.8亿元，拿地规模同比基本持平，其中半数房企拿地不输去年。

当然中小房企难，不代表大房企就可以毫无顾虑、肆意而为。如今，开发商拿地也逐渐分化。半数房企拿地不输去年，另一方面，半数房企上半年投资金额较去年同期下滑，尤其是头部房企拿地最为谨慎，碧桂园、融创、万科上半年拿地销售比均不足0.3，低于百强均值，金茂、万科上半年投资金额同比降幅近6成。

原因不难理解，船大不好掉头，大就有大的顾虑，况且大房企可能有比较充裕的土储，短暂的拿地放缓并不会影响其未来业绩增长。所以，反而是头部房企显得更加谨慎。

数据也显示，上半年投资金额同比上涨的企业主要集中在TOP30以后。如绿城、中梁、滨江、德信等投资金额较去年同期涨幅较大，绿城上半年投资金额近778亿元，位列新增土地金额榜第3，同比涨幅164%，延续了去年以来投资加码、冲规模的态势。

之所以这么大的涨幅，不排除这些房企投资金额不高，还有就是去年的基数较低，导致数据统计会更突显出增长态势。也就是说大多数房企还是以谨慎为主，这才是主流大趋势。

3、二线城市仍是房企拿地重点区域，杭州热度最高。

从投资拿地的城市来看，二线城市是房企布局重点，其中，杭州热度最高。1-6月，二线城市是房企布局重点，城市群以长三角热度最高。50家代表房企1-6月二线城市拿地占比为51.5%，三四线为44%，一线占比为4.5%。

房企拿地是楼市的“晴雨表”，也是购房者买房的“风向标”。房企拿地或许也决定了购房者的买房方向。一线城市基本上没问题，二线城市成为未来投资热点区域，而城市群也正在体现出潜力优势。房地产企业拿地城市的转换，由三四线城市转换到二线城市，也意味房地产市场发展开始转向二线以上的城市，像前些年一样大规模向三四线城市进军的少了，这也正说明三四线城市房地产市场的问题在突显出来。

4、头部房企转向，降负债、谨慎拿地，不以规模论英雄成共识。

在很多后来者还在拿地上你追我赶时，头部房企早就有了新的定位。这些年，在房子是用来住的不是用来炒的这个坚定有力的定位下，房地产行业整体步入从高速增长向高质发展阶段。规模扩张已经不是最重要的时刻。

碧桂园总裁莫斌表示，未来的区域整合还要进行，会以年化回报和利润总额为考核，而不再以规模论英雄。据公开资料显示，今年1-5月，碧桂园拿地金额同比降幅达-65%。

融创中国孙宏斌也表示，对于2020年的土地及项目市场，公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。企业在一二线城市的风险在于买贵地，三四线城市的风险在于波动大。目前土地市场价格偏高，但各城市供地压力较大，会有机会。

孙宏斌所说的机会是什么?可能是料定有些疯狂举债拿地的企业最终会遭遇困难，这种机会可能就是并购。“我们判断今年将是洗牌年，并购的机会远远超过以往任何一年。”现在出现困难的公司，一类是这几年在冲规模的时候拿的土地太贵，所以盈利和流动性压力都很大;第二类就是持有太重，可以并购轻的就没必要并购重的。

实际上孙宏斌已经给出了警告，尽管大趋势是房企们都普遍收缩了拿地规模，但是不妨碍有的企业会不计后果往前冲。

今年市场再好也只能是相对而言，不能被冲昏了头脑。在融资渠道收紧、发债受限等背景下，如果房企销售不畅，那么再大规模拿地则面临巨大的问题。

2020年刚好是房企的偿债高峰。有统计数据显示，今年到期债务高达1.4万亿元。数据显示，上半年，40家上市房企中有18家销售额低于去年同期，部分房企降幅超20%;38家标杆房企中有近半企业全年目标完成率不足40%，3家完成率低于35%。

不惜一切代价拿高价地的开发商，房子盖好了，卖低了亏本，真亏假亏至少利润大大减少，不卖放在手里更成了烫手的山芋，所以会非常纠结，压垮高价拿地房企的最后一根稻草或就在一瞬间。