北京市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见

来源：腾讯 2021-01-27 08:19:40

关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见

京规自发〔2018〕64号

各区人民政府、各有关单位：

为进一步落实中央关于“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步规范我市集体土地租赁住房项目申报、投资合作、运营管理等工作，在《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(市规划国土发〔2017〕376号)基础上，市政府批准，就相关配套政策提出如下补充意见。

一、农村集体经济组织可以土地使用权作价入股、联营的方式与国有企业合作

(一)由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式与国有企业联合开发建设的，农村集体经济组织持股比例在区政府监督指导下，由双方协商确定。

(二)在办理建设用地审批及前期手续时，可以农村集体经济组织与国有企业成立的新企业作为申报主体;也可先以农村集体经济组织作为申报主体，后续涉及主体变更的，区政府审核同意后，据此办理后续相关手续。

区政府应加快推进总规实施工作，积极稳妥开展集体建设用地政策机制研究，在分区规划和村庄规划中统筹用地布局。变更主体时，应确保集体资产不得流失，切实维护农村集体和农民合法权益。

(三)以农村集体经济组织与国有企业成立新企业作为申报主体的，由双方签订入股联营合同。土地使用权入股、联营期限不得超过50年，合作期满后双方按照合同约定和届时有关规定执行。

国有企业在作价入股(联营)成立的新企业中所持股份转让、变更的，需提前告知农村集体经济组织，变更方案要报区政府批准。农村集体经济组织享有优先受让股份的权利，股权变更不得改变集体土地租赁住房原用途。

二、农村集体经济组织可以项目经营权出租的方式与社会资本合作

鼓励农村集体经济组织以项目经营权出租方式与社会企业合作开发建设，项目经营权出租应符合相关规定。采取以项目经营权出租方式的，应报区政府按有关集体资产管理程序审定。企业取得项目经营权后，应整体持有并持续出租运营，不得将经营权转租给其他单位。

项目经营权出租期限由双方约定，最长不超过50年。

合同期满或提前终止合同的，应对项目移交的内容、标准、方式、程序等依法协商进行约定，其中涉及破产、重组、撤销及实际控制权改变等资产处置的，应事先书面告知集体经济组织并在合同中提前约定处置意见，约定农村集体经济组织与企业收益分享比例，并报区政府同意后组织实施。

三、规范集体建设用地使用权地价评估行为，合理确定农村集体土地入股联营价格

农村集体经济组织对外合作开发集体租赁住房项目，可委托有资质的土地估价机构，遵循有关规定,采用预期租金收益法、成本估算法、市场比较法等多种估价方法进行估价，为集体经济组织确定投资入股土地的正常市场价格提供参考。采用预期租金收益法考虑市场租金变化等因素，还原确定集体租赁住房的成本回收周期及入股集体土地的市场价格;采用成本估算法，分析集体租赁住房用地与国有建设用地在成本构成上的差异，考虑开发建设等周期因素，确定入股联营集体土地使用权的市场价格;采用市场比较法遵循同权同价原则，合理考虑周边及同等条件地块近期市场交易情况，确定入股联营集体土地使用权的市场价格。

项目合作双方应按照公开、公平、公正原则，参考土地估结果，在区政府统筹监督指导下，平等协商确定项目合作集体土地使用权价格，并在农村集体经济组织内部进行公示。

四、用地选址要符合规划

要求集体租赁住房项目用地必须符合城乡规划和土地利用总体规划，区政府应按照总规和分区规划确定的产业发展方向和用地布局，坚持毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城原则，在提前考虑市政配套条件相对完备的基础上，与城乡规划的集中建设区统筹规划，优先选择在集中建设区内进行布局，满足市场需求，完善职住平衡。

集约节约用地，鼓励优先使用存量建设用地。确需占用耕地的，可结合“拆除腾退”和减量发展的要求，由区政府通过开展城乡建设用地增减挂钩项目落实。

五、丰富租赁住房类型，满足城市功能和市场需求

各区政府应综合考虑集体土地租赁住房项目周边就业人群、城市运行服务和保障人员及城市中低收入家庭的实际需求，以市场为导向，重点建设职工集体宿舍、公寓及成套租赁住房。

公共服务配套设施要综合考虑租赁房屋的不同属性，根据项目自身特点及周边实际需求进行配置，非成套住宅、公寓按其属性与运营需要进行配置。街区能够统筹的成套住宅项目可不配置养老设施。

六、建立快速审批通道，优化营商环境

市、区各相关行政主管部门按照全市优化营商环境相关政策及“多规合一”协同平台意见，并联对集体土地租赁住房项目手续进行审批。

环境影响评价、水影响评价、交通影响评价等工作在施工前完成。

除涉及农转用以外使用存量集体建设用地的，由各区政府负责依法审批。

占地及农转用批复可与项目立项、林地许可同步办理。缴纳防洪费不作为核发占地及农转用批复的前置条件，但项目所在区政府应做好费用缴纳的监管工作。