不拿地不行拿地也不行 到底怎样才行

矛盾处处有，作为购房者越是缺钱，就越想拥有一套自己的房子，而开发商呢?要想生存下去，必须有土地储备，可是拿地可能就意味着需要负债，扩大规模本是好事，如果透支了自己的资金灵活度，那么可能就要付出沉重代价。

不拿地不行，拿地也不行，到底怎样行?

细想想，的确如此。地价在那摆着，房价也不会太低，定低了可能会觉得亏本，但是定高了还真不一定批得下来，批不下来也就卖不出去。

近日，房企融资收紧的消息甚嚣尘上，“监管部门收紧房企融资，主要是防止开发商盲目扩大，定向调控高负债企业。”可以看出，给开发商融资戴上了“紧箍咒”。

众所周知，房地产是一个资金密集型行业，房企对资金的敏感度非常高，所以，资金的任何一个小动作都牵扯到开发商们敏感的神经。这是对开发商们巨大的考验，应该说所有的希望都寄托在了卖房销售的资金回笼成果上。如果房子卖得好，那么其他的负债啥的可能就会被消化。可是一旦卖得不好，那么所承受的可能就只有压力了。

房企中报季来临，很多房企相继发布财报，从目前已发布的部分房企中报来看，部分房企上半年业绩完成率不到40%，商业地产受影响更大，营收、毛利率涨幅普遍收窄。

在房子是用来住的不是用来炒的这个定位屡次被强调，在房企融资渠道逐步收窄收紧，在负债持续高企的背景下，开发商必须通过采取一定的措施来“弥补”业绩的亏空，否则全年任务很难完成。所以，我认为降价可能是很多房企最好的也是最后的出路。可是降价也是个技术活，不是说说那么简单，降价也有好多学问。这也是考验开发商们的一个非常重要的关键点。

现在的房地产行业越来越凸显出马太效应，强者恒强弱者恒弱，一些头部房企占据着市场的主动权，大多数中小房企日子不好过。如果既要续命又能不大伤元气呢?这是开发商都需要考虑的问题。

摆在开发商面前的几个问题能不能处理好，也决定了未来出路是否走得顺。比如在“降负债、慎拿地、销售为王”等关键词上要多下功夫。

很多品牌房企也都做出了应对，并对行业发出了忠告提醒。

融创中国孙宏斌说，“对融创而言，今年是从容的一年。融创要在保持负债总量稳定的前提下，通过增加销售、利润使公司负债率降下来。现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机。”

从2019年起，融创就开始严控拿地节奏，2020年上半年以合理价格择优补充了少量土地，同比大幅下降64%。所以说这个度把握得还是不错的，既要做到心中不慌，还要有节制。

雅居乐陈卓林也表达了同样的观点，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”雅居乐也声称，要将负债率控制在70%左右的合理水平。

美的置业林戈在业绩会上表示，“我们所提到的资产负债结构优化，要平衡好规模、利润以及负债的三角关系，这是非常重要的课题。”美的的拿地策略变得谨慎起来，公司仍会按照销售回款的1/3拿地，但要尽量避免在高点出手。

富力李思廉表示，“未来9个月，我们可能会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。”哪怕是负债率较低的一些房企，也强调会继续控制负债规模。

一方面要降负债，一方面又要谨慎拿地，而这两个其实又是正相关的，谨慎拿地可能就有利于降负债。其实，开发商如果能够在卖房和销售回款上加强力度，不仅可以保证现金的流动性，同时还可以起到降负债的目的。

龙湖集团赵轶说，“新的融资管理政策主要目的还是想稳住开发商的杠杆，控制负债不会过快增长，从而把房价稳定下来。倒逼行业进入健康状态。”

正如我前边说的，要想快速回笼资金，唯一的就是抓住购房者，谁能赢得购房者的信任，谁就能掌握市场主动权，降房价或者说稳定住房价是趋势，也是开发商们必须面对的考验。开发商们都必须做好过紧日子的准备了。