今年市区新房成交占比平均达到了7-9% 去年这个数字只有5-6%

有没有发现一个苗头?

天津城市中心开始出现人口腾挪：一部分人往外走，另一部分人往里走。

市区房价高，够不到的人外溢到郊区，这一直存在;但最重要的，市区以外有经济实力的，都开始“回流”。

今年市区新房成交占比平均达到了7-9%，去年这个数字只有5-6%。

这说明什么呢?

天津楼市正在经历“外溢-回波”效应。

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什么是“外溢-回波”效应?

城市发展先是以核心向四周扩散，当固有的空间被填满后，每一个功能区承载不了的需求就会“外溢”到城市周围。

由于“外溢”部分的功能与中心区仍然保持空间的依赖关系，使得中心区的职能不但没有减弱，反而得到进一步强化。

于是，就产生了中心区土地供给不足、地价上升等一些列“回波”效应。

反应到“行动”上，即城市人口在经历过聚集、扩散后，会又回到城市中心。

这是城市发展规律。

可以参考已经完成这一过程的纽约。

20世纪70年代中后期，纽约开始做都市更新，调整产业结构。

大力发展高新技术产业以及生产服务业，保证城市稳定的用地价值和城市中心的再增值，主动吸引中产阶级回流。

于是，中等收入人群迁入，低收入人群迁出，人口结构转变。

回归的人群消费能力会更高，对住房品质要求也更高。

纽约各区人口变迁方向

实际上，包括伦敦、纽约、东京在内的几乎所有的大城市都有一个从“中心化”到“去中心化”再到“再中心化”的过程。

这是城市交替的必然。

中国的城市，也同样遵循这个理论。

比如深圳，也在经历“外溢-回波”效应。

老中心区开发完毕，地价上升后，优势就会向次强地区外溢，从罗湖外溢到福田、南山、前海等。

外溢地区在受到老城区辐射后变得更为强势，抵达峰值时，也就迎来的城市发展的回波。

城市发展是周期性的，外溢新区的价格优势减弱，老城中心的价值经过都市更新后，又一次爆发。

从2020年深圳公布的存量宅地来看，罗湖的存量土地非常稀有,但是就城市更新而言，体量十分惊人。

今年疫情结束后，深圳房价大涨，但很明显，领涨的都是老城。

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老城价值回归是城市化发展的必然结果。

对天津这座城市而言，真正具备综合能力的“价值制高点”，就是目前乃至未来仍然在城市绝对中心地段。

这是潮流，我们不能与潮流作对。

天津目前的房价体系，已经很好的验证了这个效应。

上三区地价站在高位，不说2016年5万+楼面价的地王，就说楼市调控后，土地的楼面价依然保持在2万左右的水平。

但环城、远郊的土地价格却在走低。

土地市场影响新房市场。

上三区的房价绝对是天津楼市的第一梯队，与环城、远郊的“剪刀差”越来越大。

虽然如今新房市场深陷“价格战”，但上三区是相当坚挺的。

随着“回波”效应发酵，上三区的价值与地位将再提升，与边缘地区的房价，或将呈现极端的格局。

新房供应越少的地方，价格也就会越“极致”。

和平区自然排在第一位，只不过现在还不能脱离学区的束缚。

排在第二位的就是南开区了，去年南开区仅出让了一宗宅地，今年为零。

物以稀为贵。

参照深圳罗湖的发展，南开区有相似之处。

同样都是土地存量稀少，但可以城市更新的体量却不小，就在红旗南路以西的咸阳路片区。

南开区大部分土地都是拆出来的，不成规模、无法连成片，咸阳路片区是唯一能实现大规模城市更新的区域。

南开咸阳路片区规划效果图

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长远来看，咸阳路片区的价值潜力一定存在，但客观来说，目前还是老城的状态。

但也正因为是老城，才能具备“城市感”。

新区的房子可以很快建好、道路可以很快修好，但是城市感与居住氛围没那么快培养出来，需要几代人、十几代人，甚至几十代人生活气息的沉淀。

任何有点历史的城市，它的老城，一定是有层次的。

有国际奢侈品大牌，也有开了几十年的老店;有超五星级的写字楼，也有几十年都没变样的老房子……

一些非老城的房子，有很好的规划、很华丽的建筑……但唯独提供不了最普通的生活内容。

缺少了烟火气。

可能晚上很难吃到一碗牛杂面;早上也吃不到正宗的煎饼果子、豆浆;老人找不到人聊天，女主人走路出门没地方做美容……

恐怕不止一个人抱怨过，住在新区生活略显单调，晚上想点个烧烤外卖翻来覆去就那几家，但是住在老城，就没有这个问题。

南开咸阳路片区，刚好具备当下的烟火气，而未来又有清晰的潜力。

便利的交通配套，降低到城市各个板块的时间成本;周边健身游泳吃喝玩乐，哪样也不少，想吃饭的时候，打开大众点评，有超多商家可选……

无论大家怎样看待这一片区，在各级主管部门眼里，它始终都占据一个很重要的位置。

因为它在南开区，而且它是唯一可能成为南开新区的地方。

天津需要不停的更新封面，南开区也需要，只是时间早晚。