房地产企业开发项目所发生的开发间接费 一直是人们关注的焦点
来源：腾讯 2021-01-09 13:21:51
房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点
由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大
“开发间接费”像一个可以包罗万象的收纳箱，貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收
但作为开发成本的明细科目，由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策，因此一般也就成为税务机关关注的重点
本文将详细阐释这一点
01
什么是开发间接费
开发间接费：是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出
主要包括：
管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等
在实操中经常会与管理费用相混，也有的企业按项目部发生的管理费用计入开发间接费，公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准来划分
但总的来说并不算十分严谨!
02
开发间接费与销管财三费的区别
关于开发间接费与销售费用、管理费用、财务费用等的区别，总结概括下主要包括以下几点
(1)“开发间接费用”属于 “成本”，并在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加计扣除
(2)“销售费用、管理费用、财务费用”属于 “费用”，在费用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加计扣除
(3)“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过总成本的5%以内计算扣除
(4)“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除
但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
03
关于开发间接费与管理费的误区
对于两者的误区主要来自于划分依据以及列支归集科目上
开发间接费固然可以在土地增值税抵扣中享有20%的加计扣除
但是在所得税预缴方面并不占优势，管理费用属于即期费用，可以降低当期所得税的预缴金额
所以对于开发间接费与管理费的误区主要存在以下两个方面
一、为土增加计扣除，不加区分的计入开发间接费中
在很多项目中，实操中存在不少项目人员，为了享受更多加计扣除的优惠，将开发间接费与管理费不加区分的全部计入开发间接费科目中
享受加计扣除的优惠政策，认为对最终的项目清算有利，人为有意地将费用更多的计入开发间接费，即将费用转移到成本中去
如果能够将开发间接费与管理费通过合理的方式区分，且尽量列支和归集到开发间接费中固然是不错的税筹手段
但是不如不加区分的操作，也同样会被税务局认定为不合理
二、为减少当期所得税的预缴金额，不加区分的均计入管理费用中
由于地产企业在预收阶段，需要根据预计毛利率预缴企业所得税，但由于企业当期的费用金额较小
企业又不愿意按规定的可以扣除的费用预缴企业所得税，随意的将应计入开发间接费的费用计入管理费用中去
这点跟误区一是两个极端，所犯的问题都是为了达到某种目标，对开发间接费和管理费不加区分
而在实操层面中并不可行!
其实，以上操作误区，都存在涉税风险，而问题的关键还是在于将开发间接费与管理费用加以区分，提供合理的划分依据
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