什么才是房价上涨的真正因素

你知道二手房成交周期最短能短到什么地步吗?

一周?一天?不不，只有5个小时!

杭州未来科技城的东原印未来，前一阵交房了。

没想到，刚交付5个小时，就成交了一套二手房，看来是拿到房本就火速奔向了中介门店。

这还不是重点，重点是，2018年这个盘新房售价精装2.9万/平米，前两天二手房成交价5.2万/平米!

不到2年，房价翻了近一倍，难以置信。

如今业主们的挂牌价都齐刷刷飙到了6万/平米以上……

都知道杭州楼市火，已经接近疯狂的地步。

其实杭州从2010年开始，房价持续阴跌长达5年，现在竟然一飞冲天。

不仅是天津，全国各个城市都有必要去研究一下：

如今楼市调控常态化，谁也等不到大水，那到底什么才是房价上涨的真正因素?

针对这个问题，10月17日，天津365淘房特别举办了淘房私享会PLUS——《肩负滨海，对望南开》2020华苑海泰城势论坛。

论坛现场，365淘房平台总监、365房地产研究机构首席咨询师、天津经济广播客座嘉宾徐志平给出了鲜明的观点和结论。

01

天津365淘房平台总监徐志平认为，首先需要了解杭州未来科技城“发生了什么”?

杭州未来科技城的土地楼面价，在2013年时只有1075元/平米，可到了2016年，竟然飙到了19664元/平米，涨了足足18倍。

随之而来的是房价水涨船高。

2016年板块均价约1.5万/平米，如今新房限价约4万/平米还一房难求，万人摇号是家常便饭，所以也导致二手房价格暴涨。

买房人和业主的信心空前爆棚。

在杭州2010-2015阴跌的5年中，一向坚挺的滨江、申华房价持续下跌，但未来科技城的涨幅竟能达到10%!

杭州未来科技城似乎跟着了魔一样，太妖了。

究竟是什么推动了它的房价火箭式上窜?

未来科技城这几年发生了一件重要的事——以阿里巴巴为首的科创产业，连片聚集!

比如阿里巴巴全球总部、菜鸟总部、闲鱼、钉钉、海康威视总部、中国移动、同花顺、中国人工智能小镇、国家级之江实验室……

不胜枚举的高新产业都落地未来科技城，以至于成为了被美国人认可的“中国硅谷”。

杭州未来科技城

这些产业都是以服务型的第三产业为主，带来了大量的“三高人群”。

高知、高薪、高消费带动房价上涨，同时也极大提升了整个板块的人口层次，良性循环。

之前蚂蚁金服上市，大家都说杭州又诞生了一批富豪。

确实是这样，有强劲消费能力的人，一定会追求好房子、好产品，愿意付出产品溢价，最终未来科技城的房价逆袭老城区。

另一方面，这种产业发达的地方，人口会持续流入，住房供应远达不到需求，房价自然会涨。

随后，天津365淘房平台总监徐志平又提到了苏州工业园区。

苏州房价从2018年下半年至今，涨幅超过20%。

其中，苏州工业园区涨幅最大，约30-40%，早已反超老城区。

最大的原因，同杭州未来科技城一样，大规模的高新产业带来了大量高消费人群，拉动房价上涨。

苏州工业园区

不妨跳出中国，看看世界。

英国伦敦的“小硅谷”，汇聚了大量高新技术产业，2011-2016这5年来，房价上涨幅度达75.5%;

最著名的剑桥地区，每1000人中就有15个从事高新产业，远高于其它城市，房价5年来上升了59%。

杭州未来科技城、苏州工业园区、伦敦剑桥……告诉了我们什么?

一条铁律：产业是推动房价上涨的终极动力。

并不是以生产型的第二产业为主，而是要以服务型的第三产业为主要支撑。

这也是中国乃至世界发展的大方向——高新产业。

区域的发展，最终还是落到“人”，收入水平与消费水平，决定了“区域水平”。

02

他山之石。

既然找到了房价上涨的真正因素，就可以“套用”到天津。

天津这座城市中，板块这么多，究竟谁才是能大逆袭的那匹黑马?

这就要看谁具备高新产业基础，谁最先受到了政策倾斜。

2020年9月4日，天津市政府官网发布《关于促进天津滨海高新技术产业开发区高质量发展具体落实举措》。

除了针对产业发展的政策之外，也提到购房和落户政策，进一步引入高新人口。

满足符合滨海高新区产业发展定位的外省市项目在职职工居住需求，项目转移后，户籍暂未迁入本市且家庭在津无住房的在职职工，可购买1套住房，所购住房取得不动产权证3年后方可转让。

政策适用区域包括华苑科技园、渤龙湖科技园、塘沽海洋科技园、京津合作示范区。

这四大片区既有高新产业基础，也有政策倾斜。

但是要明确，华苑科技园，是最具优势的那一个。

天津365淘房平台总监徐志平分析有两点原因：高新产业集中;距离市区最近。

华苑科技园规划面积11.58平方公里，其中华苑科技园(环内)2平方公里、华苑科技园(环外)9.58平方公里，环外区域是它的主阵地。

华苑科技园(环外)规划效果图

它是国家级的自主创新区，规格比一般的产业园要高很多。

立足天津中心城区，服务天津，面向京津冀乃至北方地区，努力打造国际化创新型产业生态新城。

定位是面向京津冀的，起点就很高，与周边其它板块有本质区别。

目前，华苑科技园已经入驻多家世界500强企业：比如华为、360、西门子、丰田、三星、微软、三洋、NEC、中科曙光、中粮集团、博纳集团等等。

以研发、科研等功能为主，或总部办公场地，几乎都是高新技术产业，整体的企业总数将近4000家。

华苑科技园360总部实景图

360总部迁至天津时，公司董事会给过一个回复：

首先，360公司迁至天津最大的优势就是人力和科技的优势，在人力方面成本低于北京，在科技方面离北京又较近，可以很好的利用到北京的科技及人脉关系。同时天津本地对于互联网创业又有各种各样的支持，这样会大的节省运营开销，提高运营效率，很好的可以利用天津地理位置。

其次，天津有他的独特优势，国家看重他的沿海港口区位优势，并作为北京后花园，如果能够做好北京配套产业，一样具有发展潜力和优势。天津市高度重视高科技产业的引进，充分发挥本地资源优势服务科技创业，已形成吸引人才、创业孵化、面向国际的创新创业生态链，为京津冀协同发展提供企业孵化、科技交流、人才合作、双创生态搭建等方面的支撑与保障。

有两个重要看点。

一个是，天津与北京之间的地理优势，利于产业转移;

另一个是，华苑科技园已经形成了创新创业生态链，在天津极具标签，已经赢得龙头企业认可。

如今，天津全市的高新技术产业数量约6000家，仅华苑科技园就占到约67%。

这一方面，华苑科技园与杭州未来科技城、苏州工业园区的骨架极其相似。

而且，武汉光谷已经摘得华苑科技园一宗商业用地，马上要进驻;海泰集团也拿了新地块，在逐步更迭高新产业，城市界面在迅速起势。

放眼全天津，确实只有华苑科技园，能与杭州未来科技城等比肩，也是最有能力吸附“三高人群”的地方。

以现在的产业密度来看，如果华苑科技园不能成为下一个爆发点，那在天津就找不出第二个了。

03

在天津滨海高新技术产业开发区的四大片区中，华苑科技园是距离市区最近的产业园。

它有一部分是在中心主城的环内，另一部分几乎与南开区一路之隔。

天津的发展是以中心主城为核心向外扩散，区域配套、发展成熟度逐渐衰减。

南开区本身定位就是科研、学府的聚集地，华苑科技园虽然行政隶属于滨海新区，但在区域发展上，几乎成为了南开区不可分割的一部分，有大融合之势。

当然，城市资源配套可以与南开区共享，这是华苑科技园的“天然优势”。

对于产业职工来说，即便在产业浓度相同的情况下，当然更愿意选择距离市区近的产业园，没有必要舍近求远。

更何况，天津的高新技术产业，更偏重于华苑科技园，分量足够重。

“戏剧性”无处不在，现在的华苑科技园，有一个“大漏洞”。

天津365淘房平台总监徐志平提到，华苑科技园的房价梯度，不正常!

可以对比空港。

空港也是符合“黑马逻辑”的，只不过它的生产制造业占比较重，蓝领职工居多，消费水平与真正的高新产业园相比，略有差距。

但即便这样，空港的房价也跳脱了正常的房价梯度。

天津的房价梯度，以主城中心为原点，逐渐向外衰减。

按照地理位置，如果华明镇房价在1.6万/平米，那么空港应该与华明镇持平，甚至更低。

而实际状况是，空港房价“架在”了2万/平米以上，跳脱了出来。

产业力量在起作用。

再看华苑科技园。

不仅与南开区之间房价梯度巨大，而且房价不及周边的西青板块，这不正常。

以它的产业聚集水平，是有能力跳脱出来的。

两方面原因。

一方面，不得不承认，在发现价值方面，南方人比北方人眼光更敏锐，动手速度更快。

在天津，大家对华苑科技园的价值还没形成深度认知。

另一方面，华苑科技园还在成长，尚未迎来人口流入的爆发期。

但产业定位和发展逻辑都是可预见的，基于此，可以认为，目前的华苑科技园，房价尚属洼地，具备很大的成长性。

04

因为华苑科技园有难得的不限购政策，再加上房价尚属洼地。

如果选择楼市的投资标地，这里是不是值得考虑?

最关键的，华苑科技园规划住宅用地少，门票有限。

仅有4大块居住用地，富国高银、金融街融汇、保利拾光年已经“各领取一部分”，如今只剩下南边靠近津沧高速的最后一块地了。

接下来，产业人口不断流入，但住宅供应量有限，房价上涨预期很足。

在保利拾光年入市之前，华苑科技园很长一段时间没有新房供应，导致产业人口外溢到中北镇、张家窝买房。

据了解，中北镇的租户中，70%都在华苑科技园工作。

大量潜在的住房需求，供不应求已经显现。

且不说华苑科技园的房价会怎样，至少出租回报率没有问题。

在如今谈投资变色的楼市中，华苑科技园算得上是“蓝筹股+题材股”双结合的选项了。

这种几率，需要各种“机缘巧合”。

05

20年前，选择城市老城区的，房价基本也翻了几倍。

但最近几年甚至未来，房价还能稳步增长的，就要循着高新产业聚集区域的轨迹。

这是关键一步。

当下房价哪怕不是最高的，也会是未来上涨速度最快的。

华为所在的东莞松山湖，不是房价最贵的，但却是涨幅最高的，2018年到2019年，房价上涨了33%。

拥有大量游戏产业的成都高新区，拥有小米、微信的广州琶洲，拥有今日头条的北京海淀，都是高新产业巨头所在地，都是房价涨幅最快的地方。

在天津，华苑科技园具备这个实力。

人随产业走，有产业就有收入，有收入就有年轻人，有年轻人自然就有买房需求。

投资，一定是投资城市的未来，而不是当下。

现在楼市泥沙俱下，投资者和买房人无法准确分辨，这就需要把时间轴拉长，才能看得清谁是沙子，谁是金子。

旧地图永远找不到新大陆。