经常值得额外投资的酒店公寓和酒店公寓混合酒店

在全球大多数主要城市和度假胜地中，酒店住宅和酒店/公寓混合体是混合用途开发中一种常见且不断增长的类型。

在大多数市场中，溢价约为10%至20%，但在曼谷，溢价可低至4%，而在迈阿密海滨地区，溢价可高达40%，部分原因在于开发商对项目融资的兴趣以及对投资者收回资本的兴趣。

根据英属西印度群岛“四季安圭拉”房地产与市场营销高级副总裁尼克·卡西尼的说法，因为建造一个豪华度假村可能要花费超过5亿美元，“即使是在四季中，我们也只是出租酒店房间。高利率的房地产是重新获得该资本的非常困难的方式。”

但是，当附有豪华公寓时，开发者可以根据度假村的便利设施，服务和品牌对其进行溢价定价，然后利用管理酒店品牌的数据库向众多潜在买家进行营销，“该项目的经济效益更加明显流畅，无缝地连接。”蒙太奇国际公司住宅高级副总裁蒂娜•内克拉森(Tina Necrason)说。

在许多情况下，这种模式提供的房地产也对买家有吸引力，尤其是那些将公寓用作第二或第三住所的买家，因为它们通常是交钥匙的，管理完善的，并且是在酒店附近时租金池，能够产生可用于房屋所有权费用的收入。专家说，在最好的情况下，他们比这类项目以外的类似物业更迅速地欣赏。

当然，每个酒店住宅或酒店公寓都是不同的，因此购买者在考虑从该模型购买房产时应该知道要考虑哪些功能。

与任何类型的购买一样，首先要考虑的是物业的位置，视图，布局和开发商。在这种情况下，品牌协会也很重要，因为这个名称将通过酒店泳池吸引租房者，而管理公司将在您离开时照顾该物业。

专家说，买入以优质服务和管理着称的品牌，并为此付出溢价，比买入管理型公司数量不明的旅馆-公寓混合型酒店要好。

Fort Partners的战略顾问Louise Sunshine说，要调查的第二件事是公寓的章程以及使用规则和限制。该公司最近在迈阿密海滩以北的Surf Club开设了四季酒店和公寓，目前正在为劳德代尔开发四个季节的私人住宅。

过去，许多酒店公寓混合型公寓都有严格的使用要求，这些要求规定了业主何时可以使用或不能使用他们的物业，以及是否以及何时必须将这些物业作为出租单位提供给酒店客人。Sunshine女士说，但是这种情况变得越来越不常见，因为人们纷纷退缩，并表明他们希望自己有能力随心所欲。

在冲浪俱乐部和劳德代尔堡属性中，都没有使用限制。Sunshine女士说：“您可以每年最多零天或每年365天使用该物业，”他补充说，人们愿意为此特权支付更多的费用-对于这些“四季”物业，其中一个比该地区的类似公寓高30%至40%。

人们还可以首先决定是否要进入租赁池，这种选择在这种混合用途项目中也越来越普遍。

在某些情况下，特别是当物业是酒店AND住所的一部分时(在曼哈顿很常见)，或者是某些大型，无家具的公寓或独立房屋(可能耗资4,000万美元或以上)的开发项目的一部分，特定单元可能无法即使房主可以利用与酒店住客相同的设施和服务，也有资格将其出租作为酒店泳池的一部分。但这又因属性而异。例如，在安圭拉的“四季度假村和住宅”中，标价为1000万美元的五卧室海滨别墅将有资格获得租金池，每日租金从20,000美元起。

由于存在这些区别，因此在继续进行购买之前，请先询问各个单位的具体章程和限制，这一点很重要。

从一个属性到另一个属性的差异也很大，与家具和室内装饰有关。一些酒店住宅，例如墨西哥洛斯卡沃斯(Los Cabos)正在建设中的蒙太奇(Montage)物业，只会出售设备齐全的公寓。其他一些，例如犹他州鹿谷的蒙太奇(Montage)房地产和夏威夷的卡普鲁亚湾(Kapalua Bay)，则出售一些带家具的交钥匙物业和一些不带家具的住宅。但是，如果您将物业放入出租池中，大多数酒店都会有一些设计标准和准则，以便整个物业保持一定的连续性。

接下来要考虑的是租金收入如何分配。通常，在将一定百分比的租金收入分配给酒店管理公司后，剩下的部分将在单位所有者和建筑物所有者之间分配。卡西尼先生说，在60/40和40/60之间的分割是标准的，他指出“四季安圭拉”分割直接在中间以50/50分割，一半归建筑所有者喜达屋资本集团所有。

卡西尼先生说，在大多数情况下，至少在四季安圭拉模式下，通过租赁计划产生的收入可以抵消年度房屋所有权费用，其中包括公用事业，物业税，维修和保险，每平方英尺每年32美元。 ，或每年$ 64,000的2,000平方英尺物业。

卡西尼说，大多数人对此安排感到满意。他说：“业主喜欢这样的事实，他们不必在不在时就不必担心自己的财产，而且他们可以随时随地使用它，而无需担心任何所有权成本。”

掌握了所有这些信息后，潜在的购买者应该确切知道他们期望为酒店住宅或酒店公寓支付的保费，然后进行数学计算，以了解在市场上购买这种类型的房产是否在财务上有意义他们正在考虑的因素，并考虑购买将如何影响他们的生活方式。如果易用性比投资潜力更为重要，那可能会取代其他因素。

但是，如果这种模式的财务承诺(部分取决于租金收入)是最重要的因素，那么买家应仔细查看酒店的运营和运营方式，并查看他们所寻找的单个房间过去的租金表现数据专家说，如果租金收入消失了，该怎么办呢?

如果该物业是在建或全新的，则意味着没有可用的租金数据，这意味着买方的风险更大。卡西尼说，购买附有知名品牌和可信赖品牌的房产可能会减轻某些影响。

对于较老，更成熟的房地产，潜在的买家还可以寻求转售数据，以了解该房地产如何随着时间的推移而升值。

卡西尼先生在2011年以总督酒店及度假胜地开业的安圭拉四季酒店物业中，仅在10月才转为四季管理团队，早期购买者的购房价值升值了15%至20%。说过。但这在很大程度上是由于整体市场动态以及人们对这种离岸房地产的看法的演变-不一定是由于酒店居住模式。

内克拉森女士说，以蒙太奇公寓为例，目前在五个地区共有166个住宅业主，通常会出现两位数和三位数的增值，特别是在拉古纳海滩于2003年开业的蒙太奇首个开发项目中。

蒙太奇投资组合中的新住宅售价为每平方英尺1,500至1,600美元，范围为1.4至850万美元，但内克拉森女士说，拉古纳海滩的一处转售物业目前标价为1,990万美元，蒙太奇贝弗利的公寓希尔斯(Hills)于2008年开业，最近以每平方英尺2900美元的价格售出，价格为1125万美元，比其原始售价高出275万美元。

Sunshine女士说，需要特别注意的是，当您将酒店住宅的升值与酒店-公寓混合单元的升值进行比较时，这些住宅具有明显的优势，并且可能会升值和出售得更快，因为有一个更大的市场。对这类物业感兴趣的买家。她说：“人们希望拥有完全的自由来决定他们有多少财产使用权。”

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焦虑的伦敦代理商向购买者提供高端免费赠品，甚至是汽车

为了应对伦敦陷入困境的豪华房地产市场，代理商正在提供越来越有价值的附加服务，包括高达15万英镑的印花税补贴，免费的iPad和Sonos系统，以及在Muswell Hill的一个开发项目中，雷诺佐伊电动汽车每个购房者的身价为18,045英镑(23,000美元)。房地产经纪人亨利·普赖尔(Henry Pryor)说：“开发人员将出售他们的长子来转移他们。这是最后机会的轿车用品。他们没有尝试过的唯一诱因是BOGOF(买一送一)。”除了供应过剩之外，中国买家的活动减少以及英国退出欧盟的不确定性加剧了经济放缓，伦敦金融区的土地价格从当时的861,000英镑(110万美元)下降。 2月，英国脱欧公投以773,000英镑(996,000美元)的价格出售。(卫报)

温哥华四月份的销售额下降了近26%，但价格仍在上涨

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4月香港新单位销售创22年新高

得益于高价交易和新楼盘的推出，4月份香港新开发单位的销售额达到375亿港元(48.2亿美元)，比3月份增长81.8%，是1995年7月以来的最高水平。中原地产局估计，4月份在一级市场上有2,700笔注册交易，较3月份增加了90%。但是，在4月的前两周，在新的政府政策出台之前，交易速度被认为要快得多，新的政策在月中开始生效，要求首次购房者一次购买多个单位的交易征收15%的印花税。尽管新法规出台后，购买者在同一合同上购买多处房产的交易显着放缓，但中原地产的黄良星说：“南华早报)

四月份上海房屋销售跌至五年低点

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春季未能使旧金山的房市摆脱困境

新一轮的市场报告表明，即使是繁忙的春季租赁季节也未能将旧金山臭名昭著的高租金从最近的车辙中撤出，这反映出在该国一些最昂贵的市场(包括纽约，檀香山和华盛顿特区ApartmentList报告称，4月份同比下降1.1%，而Zumper报告同期下降5.9%，RENTCafe截止3月同比下降4.3%。尽管有人猜测下降的原因是库存增加(去年在旧金山增加了3,600套新公寓)，但附近的奥克兰的价格也略有下降，去年只有大约300套新公寓上市。(旧金山)

萨克拉曼多豪华公寓为居民提供通往体育场的私人隧道

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澳大利亚房屋价格因新贷款规定而停滞

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