长租公寓行业野蛮发展埋下的隐患集中爆发

经济观察报 记者 饶贤君 长租公寓还有未来吗?

自新冠疫情以来，长租公寓行业野蛮发展埋下的隐患集中爆发，大量长租公寓企业相继爆雷，其中包括美股上市的青客公寓(QK.NASDAQ)及蛋壳公寓(DNK.NASDAQ)两大头部企业。

作为住房租赁领域的核心力量，长租公寓关乎民生，集中爆雷引发了行业的信任危机，也让玩家们开始审视行业发展逻辑的对错。最终，头部企业扩张停滞、中小玩家退出者众。长租公寓在2017年走入“元年”，2020年步入凛冬。

大浪淘沙中，逆行者显得特殊。2020年12月24日，乐乎公寓创始人兼CEO罗意宣布，乐乎实现了现金流与盈利双回正，并将携手建信住房等合作方，深耕杭州，五年内将杭州打造成乐乎的“第二个北京”。

乐乎在它的核心市场北京拥有超过100个项目，2.5万间房，在集中式长租公寓企业中名列前茅。以北京为标杆，杭州乐乎计划此后每年拓展近20个项目。

2013年，罗意创建了乐乎公寓的前身“寓见home”，并在2014年更名为乐乎公寓。创立乐乎之前，罗意曾做过数年的地下室、城中村、平房出租，以及厂房、库房改造租赁，在这段“二房东”经历中，罗意知道，这个模式市场波动太大，因此，创立乐乎公寓后，他很快确定了轻资产代运营的发展思路。

与传统二房东的“包租”模式不同，轻资产代运营是为投资者、业主端提供运营服务的运营模式，可以视作长租公寓领域内的资产管理平台。

简单来说，乐乎本身极少投资、拿地、拿房，而是与有资金优势、土地资源的机构甲方合作，为他们提供长租公寓的运营服务。目前，乐乎与建信住房成为了深度合作伙伴。建信住房是中国建设银行(601939,股吧)旗下子公司，在全国重点城市打造住房租赁标准社区，主要拓展中高端住房租赁市场。

除建信住房外，乐乎还相继与武汉洪山区政府、北京昌平区政府、北京城乡(600861,股吧)建设集团等地方政府和国资集团合作运营了多个项目。

包租模式的盈利点在于，长租公寓运营商从业主端收房的价格与向租客端出租的价格存在差价，“二房东”可以收取租金差，乐乎的盈利模式则是在资产管理过程中收取业主方管理费用，并获取超额业绩分成。

相较而言，乐乎这种轻资产代运营业务的盈利模型对资金链要求低，抗风险能力比包租模式高。在市场下行期，包租模式空置率升高，资金链极易断裂，青客、蛋壳都验证了这一点。而轻资产代运营模式则无论市场环境如何都有基础的管理费收入，如果能够通过运营管理提升资产价值、盈利能力，还可以收取超额业绩分成。

相比包租模式“收房-出租”的链条，轻资产运营模式对运营商的服务能力、管理颗粒度提出了更高要求，同时，营收规模上又只有包租模式的13%-16%，管理难、收入低，因此，在规模竞赛、野蛮生长的行业阶段，大部分长租公寓企业更愿意加入高收低租、租金贷、规模融资的资本游戏。

罗意认为，这样的情况很快会有所改变，2020年之前，长租公寓以规模为度量衡，是资本的游戏，规模越大、扩张越快、融资越多，规模导向下的行业问题如租金贷、高收低租等也就层出不穷;2020年之后，把长租公寓当做资本游戏的冒进者退场，运营质量、服务品质将成为行业的新导向，长租公寓行业也会回归耐力长跑。

扩张与聚焦

规模，尽管不再是评判长租公寓企业的唯一度量衡，但它之于长租公寓企业的效益意义依然不可忽视。深耕杭州，计划五年内完成100个项目的目标，乐乎此举被业内视作行业逆境中的“抄底”。乐乎的真正思考是什么?

经济观察报：不少业内人士认为，乐乎在特殊时间点选择了“抄底”扩张，是这样吗?

罗意：对轻资产代运营商乐乎来说，不存在“抄底”这个概念。轻资产运营是靠本事吃饭，而不是靠资源吃饭，这与包租的二房东模式是不同的。

包租有典型的周期性，在资产价格的底部去获取资产，然后在价格比较高的市场环境下去获取收益，这是长租公寓抄底的逻辑。但是，对轻资产代运营来说，无论是市场好坏，运营商都要用自己的专业能力对资产做提升。

这是我们的优势，市场上行，我们能通过超额业绩分成，享受资产增值的红利，市场下行，我们也有基础的管理费。

经济观察报：为什么在这个时间点宣布深耕杭州?

罗意：选择深耕杭州是出于乐乎自身发展的需要，可以说是一个巧合吧。

第一，住房租赁行业具备很强的本地属性，它与当地房地产市场发展程度、城市产业情况以及住房租赁历史基础都有很强关联。过去几年，乐乎在11个城市尝试扩展，但是实际上深一脚浅一脚，并没有形成像北京这样一个成熟稳定的市场，所以我们决定未来要更加聚焦杭州。

第二，杭州的住房租赁起步比较早，政府态度非常笃定，产业格局清晰，杭州的营商环境也比较好，我们对杭州市场比较乐观。

第三，乐乎在杭州有不错的基础，现在大概有14个项目，地理位置好、品质高、运营团队搭建坚实，对未来发展有助力。

第四，应该说，所有同行都觉得杭州是不容错失的一个市场，同时竞争又没有北京、上海激烈。因此，我们考虑，如果华东区域直接去攻坚上海，乐乎可能还需要很多时间做积累，但是杭州经过了洗牌，竞争环境相对好一些。

盈利模型

分散式长租公寓的“二房东”模式，在青客、蛋壳爆雷后已被证伪，无论是规模扩大后的空置率、资金链问题，还是漫长回报周期、低收益率导致的低风险抗性，在目前的行业环境中都难以解决。

集中式公寓、轻资产代运营的乐乎，却在2020年实现了现金流、利润双回正。乐乎公寓的商业模式是怎样的?其盈利模型能否给寒冬中的长租公寓企业一些启示?

经济观察报：乐乎的盈利模型是什么样的?

罗意：乐乎从天使轮融资开始，就走上了与包租模式完全差异化的路径。乐乎的定位是为行业的投资者、业主端提供专业的运营服务，甲方提供资产，乐乎提供运营管理服务，如果类比的话，和酒店的管理集团是比较接近的。

乐乎获取收益的方式是管理费用加超额业绩分成，以及租客的价值再挖掘，数年的发展里，乐乎一步步帮助甲方项目实现盈利，挣到自己的一份钱。我们的收益不是基于租金差，也就不会有租金贷、高收低租这些问题出现。

经济观察报：乐乎与建信等行业内的大机构处于深度合作状态，这块蛋糕其实很多转型轻资产的长租公寓企业都想分，如何让甲方选择你?

罗意：国家自上而下地发展住房租赁行业，引导了很多大型国资背景的机构深度参与到了住房租赁这个产业里来。

以建信住房为例，他们非常坚定地采用了资管分离的发展模式，也就是说，建信谋求做大租赁市场的供给和资产包，但是不做具体运营，因此，他们会寻求和不同的市场化企业合作，充分发挥自己的资金、资源优势，把运营交给专业的企业来做。

乐乎作为行业头部的轻资产代运营服务机构，在资管分离这件事情上有6年的积累，我们很清楚怎么去为资产端、投资者做服务，怎么从甲方的视角去安排运营工作。乐乎也累积了大量的服务案例，包括和武汉洪山区政府、北京昌平区政府、北京城乡集团等的合作。

在和建信的合作中，我们也做出了非常好的一些成绩，现在我们双方的合作在好几个城市已经常态化了。

经济观察报：行业现在讲究“轻重并举”，乐乎也有一些自己参与投资的重大项目，比如大兴机场的国际青年公寓项目，目前公司的轻重资产项目比例是什么样的?

罗意：在过去5年，95%左右的业务都是轻资产代运营，只有极少的具有品牌影响力和示范效应的项目，我们会考虑做偏重一些的投资参与。主要还是以大机构甲方为主，乐乎会参与做一些小股操盘。

乐乎其实还是一家资产运营类公司。接下来的一些年，随着住房租赁行业的逻辑演变，我们也有考虑，要不要去做一些不动产基金方面的管理尝试，这是一个新的可能性。

经济观察报：轻资产代运营的营收、利润率与包租模式相比有哪些优劣?

罗意：利润率的话，轻资产模式肯定会高一些，但是轻资产代运营的营收是不容易上去的。

比如说，同样一间房，如果包租机构收1000元，那我们大概能收到130元到160元，我们的收入是它的13%到16%之间，所以我们很难形成大的营收规模。

我们的优势在于毛利率，毛利率应该比单纯的包租模式高一些，具体到净利率的话，两种模式应该是很接近的，净利率都在10个点以内。

行业展望

未来的长租公寓行业将何去何从?2020年2月，优客工场创始人毛大庆与新派公寓创始人王戈宏联名发布了《关于成立 “国家租赁产业专项信贷支持基金”扶持中国租赁产业健康发展的建议》，建议中指出，租赁行业由于缺乏金融政策支持，叠加包租模式的先天缺陷，继续发展遭遇瓶颈。

长租公寓行业对相应扶持政策的期盼，实质上是商业模式缺陷的必然要求，在目前国内租售比失衡的情况下，租赁企业的回报周期长、收益率低，根据国际经验，租赁行业在这一阶段时，需要税收优惠以及更多政策补贴，企业才有持续健康发展的可能性。

经济观察报：近年行业对具体扶持政策的期待大多都落空了，监管更多了，你怎么判断后续的政策风向?

罗意：未来一定会有行业性的政策落地，这是肯定的。应该说，政府对长租公寓赛道还是有信心、有决心的，就算2020年行业内各种爆雷，9月住建部的征求意见稿依然是客观理性的，对行业还是保护的。

包括十四五规划、中央经济工作会议定调、资产证券化政策推行，顶层政策层面还是在释放积极信号的。具体到地方，我们在南京也看到了税收层面的政策，小规模的住房租赁企业向个人出租住房，应纳税额从5个点减到了1.5个点。

如果类似的税收优惠能够普及，长租公寓原本微薄的投资回报也会变得可观，资本、机构也会愿意投资这个行业。

包括REITs推行，未来必然会吸引更多优质资本、长线资金进入到长租公寓这个领域，长租公寓长线运营的商业逻辑会越来越清晰，“良币”企业的市场空间也越来越大。

我觉得长租公寓行业的未来很好。