深圳代持购房现象频出且已经发展形成了产业链

作者|同策研究院 宋红卫

“房住不炒”是国家对房地产市场发展的定调。而在深圳，“代持购房”现象频出，且已经发展形成了产业链。而近日，深圳住建局也明确表示，正在研究相关的调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。“代持购房”不仅自身存在风险，而且严重的影响了房地产市场的交易秩序，也是对相关调控政策的无视。尽管政府出台相关政策，但是“代持购房”的现象还是持续存在。实际上“代持购房”就是投机炒房的手段的一种，一直以来国家多渠道，多手段打击炒房现象，但并没有从根源上制止“投机、炒房”行为的发生和存在。

针对“代持炒房”现象，同策研究院宋红卫认为，代持炒房有极大风险。所谓代持就是以别人的名义去购房，因为资金是转移到别人名下，房子是以别人的名义购买和登记房产证。这跟代持人的信用有直接关系，如果代持人否认代持，投资者就会有人财两空的风险。所以一般代持购房都会在私下签订一系列协议来规避风险，尤其是资金借贷协议，即使代持人不反悔，购房的资金及相应的利息收益还是可以追溯的。

实际上，深圳的炒房问题一直存在，并非一朝一夕。炒房问题不是深圳独有，一直遏制不住这个问题关键在于对这个问题的重视程度。根源是政策目前针对购房者的调控政策都是基于“门票”式的资格筛选方式，这个是过程控制，而非最终结果控制。主要购房者通过各种包装，比如假离婚，或者代持、或者移民以华侨身份购房都是购房资格的包装。创新永远是走在制度前面的，这也是为什么不管出台什么过程控制政策，市场总会有途径穿透并且形成完整的产业链。尽管市场价格与供需有较大关系，但是涉及到核心城市，比如深圳土地十分稀缺，难以做到完全的大量供应，因此房子是绝对的稀缺，稀缺性是资本追逐的根本原因。

如果要根治炒房问题，只能从结果导向来出台政策。尽管市场很多人强调加强监管，审核购房者资金流水等，但是一旦政策落地，就有专门的包装方式来应对，因为渠道创新永远走在制度前面，所以过程政策只能在一定程度减少这一的现象但是不能根治。如果根治的话，只有一个办法就是房地产税，这也是发达国家调控房地产市场的成熟办法。

所谓的“房地产税”是发达国家普遍采用的税率水平的房地产税。之所以讲标准主要是针对当前上海版及重庆版的地方房产税而言的。国际上房地产市场较发达的国家普遍实行房地产税政策，尤其是持有环节，并且房地产税率较高，普遍在1.5%-3%左右，部分国家的累进税率更高，对比当前上海只是对2011年后的新购买的住宅超过人均免征额度后剩余部分征收，并且在评估值的基础上还打折，这样税率极低，不痛不痒，因此也起不到真正房地产税调节的作用。

当然如果出台的话，要根据城市特点，设置免征情况，对于过多占用房产资源的客群征收持有税，比如按照1.5%来征收，在一线城市如果持有1000万的房产，每年交税15万现金的话，如果持有3000万的房产，每年就要缴纳45万现金，这对于争相购房的人而言就会三思而行，但是又不会对刚需群体造成影响。但税率要经过专业部门评估后来确定。

如果考虑到免征情况复杂，办税人员劳动强度较大的话，可以借鉴我国出口退税的经验，所有房源均收房地产税，但是首套房或者免征情况，符合条件的客群可以去窗口办理退税，这样就能解决税务机构工作量繁重的问题。

宋红卫认为，房地产税是不会降低房价，但却是能有效控制投资客入场的工具。然而，最根本的问题在于我们国家经济发展还是需要房地产行业，在房价高企的当下，需要住房的人大多数购买力有限，而炒房族往往资金实力雄厚，如果不让炒房族入场，房地产市场可能真的会冷下来，房地产税还会倒逼投资者大量抛房。我们简单估算下2020年存量住宅的市值大概在400万亿左右，保守估计按照10%的投资需求比例来计算，如果房地产税出台，投资客离场的话，就有40万亿市值房子套现离场，对于市场造成重创，同时，对于金融市场流动性也会造成巨大的冲击。房地产税出台真的要谨慎!谨慎!谨慎!

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