半年内浙江省宁波市第三次发布楼市新政

半年内，浙江省宁波市第三次发布楼市新政。

12月10日，据宁波市政府新闻办公室官方公众号宁波发布披露，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》(以下简称“《补充通知》”)。

《中国经营报》记者了解到，《补充通知》自12月11日起实施，从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。

多名受访专家表示，此次新政主要就是为宁波的楼市调控“打补丁”，具有较好的导向。既是在调控初步收紧后，针对市场出现的“投资投机”属性的“炒房”行为的精准施策、分类调控，也将强化购房政策的严肃性，有助于促进后续市场的健康发展。

“严打”炒房行为

作为长三角热点城市之一，宁波楼市为何一直热度不减?

记者注意到，今年以来，宁波两度放宽了落户条件。据8月宁波市人民政府办公厅印发的《关于进一步放开我市落户条件的通知》，不仅从居住就业、投资创业、人才和长三角地区人员等方面放宽了落户条件，满足相关要求还允许配偶、未婚子女和符合投靠条件的双方父母可随迁。

易居研究院研究中心主任严跃进认为，从人才以及户籍政策的角度出发，宁波市在户口投靠方面有所放松，但这也使得一些子女变相地钻了政策漏洞，通过父母投靠子女来落户，无形中增加了一套购房资格。

宁波市也正是看到这一点而“对症下药”。此次发布的《补充通知》要求，父母投靠成年子女落户宁波市未满2年，申请在限购区域内购买一套住房，须满足以下条件：一是父母双方在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区行政区域(以下简称“市五区”)无住房;二是父母之一自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税(含零申报)或者社会保险。

若父母投靠成年子女落户海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域(以下简称“市六区”)未满2年，申请在市六区优先购买一套新建商品住房，须满足父母双方在市六区内无住房、父母之一近3年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险两个条件。

而对于离异单身人士购房，《补充通知》规定，离异单身未满2年的购房人，若需要在限购区域内购买住房或在市六区申请优先认购新建商品住房的，其须满足本市户籍购房人无住房、离异前家庭成员(配偶双方及未成年子女)在市五区只有一套或无住房等条件。

严跃进表示，部分购房者通过“假离婚”和获取优先购房的资格，变相增加了可认购房产的数量，这显然也是一种炒房行为。“换句话说，优购政策主要是指没有房产的家庭。如果通过假离婚的方式来转移名下两套房产，随后又以无房的名义申请优购资格，自然也损害了很多购房者的权益。”

值得一提的是，此次新政还对合同更名和住房赠与行为进行了规范。《补充通知》提出，为防止投资客利用无房家庭优先认购资格认购商品住房后，通过合同更名进行炒房，规定无房家庭优先认购新建商品住房的，除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外，不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。

同时，对于限售房产的赠与交易，《补充通知》规定：“除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外，属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易。”

为楼市调控“打补丁”

与此同时，在保持首套住房信贷政策不变的基础上，《补充通知》规定提高二套房商贷的首付比例。

具体措施包括两个方面：在市六区范围内，一是已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%;二是已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%。

为何会调整房地产信贷政策?宁波市住建局方面表示，一方面，现行差别化住房信贷政策的层次和精准度有待提升。现行政策中，享受最低档首付比例包括首次自住购房和改善型购房两类，且改善型购房占比较高;为体现对真正首套自住购房的支持，宜将两类群体区分开来。此外，对贷款未结清的改善需求，在原有基础上适当加大调控力度。另一方面，目前宁波的首付比例在兄弟城市中持续处于较低水平，有向上调整的必要和空间。

记者注意到，此次新政已是今年下半年宁波的第三次楼市调控。

7月6日，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门曾联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对偏热的房地产市场进行“降温”。该份文件指出，宁波将加大土地供应力度，从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。

不到一个月，7月22日，宁波市又发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，明确了市六区内“无房家庭”的鉴定条件，还提到符合销售条件的商品住宅项目或批次，房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源(按套数计)供无房家庭优先认购。同时，对保障居民自住需求，抑制投机投资行为，补充了多项具体的操作办法。

在同策研究院分析师丁垚看来，此次宁波新政实际上正是7月政策的补丁修正，这与杭州等城市今年楼市调控政策节奏异曲同工，都是在调控初步收紧后，针对市场出现的“投资投机”属性的“炒房”行为的精准施策、分类调控，是对房住不炒的再落实、再深化。

丁垚还表示，今年以来，浙江省内已有杭州、绍兴、宁波、衢州、金华、丽水、台州等多市出台楼市调控新政。其中，杭州、绍兴、宁波等更是出台多轮政策。“作为长三角三省一市的重要构成，浙江多市的调控新政将为长三角一体化进程中房地产市场的平稳发展提供示范。”