在加拿大的石油之都房地产供过于求加剧了人们的痛苦

从外面看，这座大致呈钻石形状的尼克森大厦是卡尔加里天际线中比较容易辨认的特征之一。在内部，它是一个贫瘠的景观。所有37层都是空的。

全球主要城市的写字楼业主都面临着当前局势的打击。在加拿大的能源之都，他们正遭受着三重痛苦:流行病、石油危机和疯狂建设带来的严重后遗症。

逾20%的办公空间空置，一家公司预计，到2021年初，市中心将有逾33%的办公空间开放，这将形成一个租金下降、价值下降和地方政府财政“大坑”的恶性循环。

这对一个曾经繁荣的城市来说是一个残酷的转折，因为它比加拿大西部的任何其他城市都有更多的公司总部，在过去十年的能源热潮中，市中心几乎不可能有足够的空间。当时供不应求的市场，以及石油市场从2008年金融危机后的迅速反弹，刺激了一波开发热潮，将市中心的办公面积扩大了数百万平方英尺。

现在出现了惊人的供过于求。Altus Group Ltd.的数据显示，优质写字楼的净租金(房东的收入)已降至每平方英尺不到15美元。Altus负责数据运营的副总裁Ray Wong说，这还不到北美两个最紧张的办公市场温哥华和多伦多的一半。

繁荣,衰退,萧条

其中，占地60万平方英尺的尼克森大厦(Nexen tower)是中国海洋石油有限公司(Cnooc Ltd.，简称:中海油)将其在香港裁减的员工搬到一个新地方后的最大建筑。新的建筑，比如三年前开业的布鲁克菲尔德广场(Brookfield Place)双塔楼开发项目，仍在被市场吸收。

"写字楼市场很可能出现空置率上升，甚至可能大幅上升，" Avison Young董事总经理Todd Throndson表示。

自2014年开始的油价长期下跌，对加拿大石油公司的打击尤为严重。该行业依赖于成本较高的油砂，近年来，这些公司一直致力于裁减总部员工，以削减开支，并在美国页岩油生产成本较低的情况下更具竞争力。

石油行业还一直受到管道产能不足的困扰，这加大了将原油运往美国炼油厂的难度，令当地油价承压，并限制了生产商的增长能力。

“卡尔加里是每个人都熟悉的地方:繁荣、萧条、繁荣，”合演的加拿大市场分析总监罗洛夫·范·迪耶克(Roelof Van Dijk)说。“而现在，它已经破产很长一段时间了。他的公司预计，到明年第一季度，香港市中心的写字楼空置率将升至33.1%，超过休斯顿和达拉斯等其它能源驱动型城市的空置率。

“这将损害评估价值和他们为这些房产支付的税收。这给城市财政造成了一个巨大的坑，”范戴克说。

这场危机已使房地产开发商Strategic Group成为主要受害者，该集团去年将其商业地产投资组合的很大一部分纳入了债权人保护。该公司表示，自2014年年中以来，78名占地近57.5万平方英尺的租户要么无法生存，要么放弃了他们的租赁空间。

失业率上升

危机已经波及整个城市，波及企业主和居民。从2015年到2018年，由于市中心房产价值的下降，约2.5亿美元的房产税转移到了其他非住宅房产上，从而损害了其他行业。为了减轻企业的负担，该市去年提高了住宅物业税。

油价上涨正值当地居民的困难时期，他们中的许多人在油价下跌期间失去了工作。卡尔加里上月的失业率为8.6%，肯定还会进一步攀升。阿尔伯塔省省长贾森•肯尼(Jason Kenney)提出了该省25%失业率的担忧。

在油价令人震惊地暴跌之后，这些数据都有可能在未来几个月进一步恶化。加拿大西部精选(Western Canadian Select)是油砂开采的基准级，本月的交易价格已跌破每桶4美元，远低于卡尔加里石油公司盈利所需的水平。肯尼曾表示，该行业预计至少会出现18个月的价格低迷。这可能意味着更多的裁员和更多的闲置空间。

Throndson说，房东和租户需要携手合作，共同应对未来的危机。据他所知，有一位房东只允许房客支付运营成本和税金，而在一段时间内不支付净租金。他说，另一家银行在危机早期找到了它的银行家，达成了一项协议，只支付今年剩余时间的债务利息。

Throndson表示，长期而言，为了拯救办公市场，卡尔加里需要在经济进程中做出一些更大的改变，无论是大量科技公司的涌入，还是联邦政府承诺建设一条全国管道所导致的石油行业反弹。

对于CoStar的Van Dijk来说，实现经济多元化将是关键。他说，许多石油市场分析师预计，需求将在未来10到20年达到顶峰，而加拿大石油的生产、加工和运输成本通常更高，在这种环境下可能不会有很好的表现。

“问题是，‘这是你希望推动经济发展的行业吗?’”’范戴克说。“无论是10年、20年还是50年后，最终这份肥差都会枯竭。”