为什么投资者更喜欢优先回报

钱使世界运转。资本主义为个人创造了机会，可以在不同的时间段内获得大量资本收益。这可能意味着一个月内，一个小时的工作甚至什至根本没有工作都需要成千上万美元-有些人被动地投资于公寓，而没有花费任何时间在工作。舒适地坐在生产线的最前面也能收到第一笔支出，这不是很好吗?

这就是所谓的优先回报。投资者不仅可以从房地产产生的收益中获得收益，而且还可以在以优先收益的形式支付收益时，以高水平的信心确保收益。当涉及发薪日时，这实际上使它们处于生产线的前列。

什么是优先回报?

优先收益是在发起人收取任何分配资金之前必须向投资者支付的预定百分比。在支付了优先回报之后，超过该百分比的所有剩余资金将以预定比率在投资者和保荐人之间分配。通过这种结构，可以激励发起人使财产产生尽可能多的钱。

优先回报也应计。这意味着，如果赞助商在某个月份花费异常高的费用(在装修过程中)并且没有分配优先收益，那么就会产生赤字百分比，并结转到下一年的分配额中。投资者将获得所有分配，而发起人将获得零。

为什么投资者更喜欢优先回报

优先回报的结构在稀缺时期有利于投资者。如果曾经有一段时间未向第一批公司支付全额百分比，那么第二批公司将得到零，而第一批公司则按该百分比累加，并在第二年中先付清，第二年则在前一年的赤字之前付清。排队收到一分钱。这种结构对投资者非常有吸引力，因为他们会收到第一个预定的百分比，然后再分配任何资金。

让我们潜入现实生活中。

优先收益的例子

8%的优先收益率意味着必须先向投资者支付分配的前8%，并且高于8%的任何分配都应按照运营协议的规定进行分割或瀑布式转换(请务必仔细阅读此协议) 。在此示例中，我们将其称为75/25拆分。这意味着，在支付了8%的优先回报后，剩余部分将分配给投资者的75%和赞助商的25%。

让我们进一步将其分解为三种情况，其中投资回报率为6%，8%和15%。

方案1：保荐人未达到6%的优先收益率，因此6%的全部资金流向了具有优先收益的投资者。出现2%的赤字，必须在第二年支付。在第二年，投资者将获得通常的8%加上第一年的2%(总计10%)，然后保荐人可以采取任何百分比。在这种情况下，发起人收到0%。您会看到为什么必须非常积极地保证发起人，以使该物业的表现远高于期望的回报率。

方案2：保荐人以8%的价格完全获得了8%的优先收益，所有这些都由投资者支付了优先收益。在这种情况下，没有赤字，因此没有应计或结转到第二年。但是8%之后，骨头上也没有肉了，因此赞助商不会收到任何分配。这再次激励了发起人，以确保该物业的表现远高于期望的回报率;否则，赞助商将不会获得报酬。

方案3：保荐人以15%的比例获得并超过了预期的回报，而前8%则归投资者。在支付了8%的优先收益后，现在剩下7%。剩余部分按75/25分配，这意味着剩余部分的75%分配给投资者，而25%分配给发起人。在给出的三个方案中，这是发起人收到分配的唯一方案。这样做的原因是，只有在房地产从租金中产生足够的总收入，最大程度地减少支出，创造足够大的正净营业收入以证实债务支付并支付分配的情况下，才应向保荐人付款。在支付了8%的优先回报后，赞助商将只获得骨头上剩下的任何肉类的25%。

把钱放在嘴里

要避免的最常见障碍是分析瘫痪。我认为，公寓投资的最大错误是永远不要采取行动。了解优先收益如何运作，并在获得优先收益后找到具有较高优先收益(例如8%)和投资者偏爱的赞助商。考虑一下在投资100,000美元，优先年收益率为8%(每年8,000美元)的投资时，回报率有多强，以及注入的信心，然后最重要的是，投资者还会从高于8%的任何分配中获得75%。在上面的15%的示例中，优先回报后的剩余金额为7,000美元，而投资者将获得其中的75%(5,250美元)。再加上$ 8,000的优先收益，在$ 100,000的投资中，一年之内就等于$ 13,250。扎实的投资回报非常可观。

这让我想起了詹姆斯·W·弗里克(James W. Frick)的一句名言，强调了放钱的重要性：“不要告诉我您的优先事项在哪里。告诉我你在哪里花钱，我会告诉你它们是什么。”