过高的抵押贷款利率不再是最便宜的抵押贷款了

创纪录的低利率帮助购房者锁定了多年的储蓄，用于未来的抵押贷款支付。但那些寻找大房子或在昂贵市场上寻找的人却没有获得同样的回报。

个人理财网站Bankrate.com的数据显示，7月中旬，30年期大额抵押贷款的平均利率为3.77%，比符合标准的小型贷款的平均利率高出0.4个百分点以上。从2015年年中到今年春季，超高利率一直低于或等于符合标准贷款的利率。

这种逆转只是当前局势危机对抵押贷款市场造成破坏的方式之一。推动多数抵押贷款利率创历史新低的同一股力量——投资者纷纷涌入政府债券等避险资产——也让巨额贷款失去了人们的青睐。

大额贷款被认为太大，不能卖给政府支持的抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。在大多数市场，今年必须超过510,400美元，但在成本最高的地区，必须超过765,600美元。符合条件的贷款符合政府支持指引。

近年来，银行青睐大额抵押贷款，因为它们的风险水平相对较低，因为大额借款人往往更富有。银行通常在自己的账簿上保留巨额贷款，押注借款人不太可能违约。

但在当前局势期间，美国联邦储备委员会(Federal Reserve，简称:美联储)已经采取了非常措施干预抵押贷款市场，其中包括今年3月同意购买数量基本上无限量的抵押贷款支持证券。

Bankrate.com首席金融分析师格雷格•麦克布莱德(Greg McBride)表示:“这些贷款都是那些有现成买家的贷款。”“政府支持的贷款确实是唯一的选择。”

更重要的是，巨额贷款没有资格延期根据安托雷法案。

该法案旨在在当前局势期间支撑经济，允许房主申请推迟12个月的抵押贷款还款。如果贷款是由政府支持的，抵押贷款服务机构通常会批准该请求。如果贷款数额巨大，服务机构有更多的自由说“不”。

不过，抵押贷款公司似乎表示赞同。据抵押贷款数据公司Black Knight Inc.的数据，7月中旬，大额贷款的延期比例为10.2%，高于所有抵押贷款中7.8%的比例。一些银行可能会很快对大额贷款给予减免，因为它们通常持有这些贷款，而不是把它们卖给投资者，如果这些贷款变成坏账，银行将面临更大的风险。

自当前局势爆发以来，贷款机构一直在提高各类贷款的信贷标准。在美联储做出决定后不久，它们就开始为潜在大额借款人提供此类贷款，以确保只有潜在买家中的高层才能获得大额贷款。以富国银行(Wells Fargo & Co.)为例，该行4月初说，只会为在该行持有至少25万美元流动资产的客户为大额抵押贷款再融资。该行在7月初取消了这一要求。

今年夏天，里克•德雷尔(Rick Dreyer)去阿肯色州西北部寻找一笔大额贷款，打算购买另一套投资房产，结果遭到了几家放贷机构的拒绝。

德雷尔和他的女友此前曾利用一家贷款机构购买了四套不同的房产。但德雷尔说，这家贷款机构不会把这对夫妇的租金收入考虑在内，因为租户有可能不付租金。

另一家贷款机构表示，这对夫妇每月需要额外收入1.1万美元，才有资格获得这笔更大的贷款。

在他寻找巨额贷款的时候，他的第一选择的房子退出了市场。这对夫妇决定放弃“巨无霸”，他们找到了一处房产，首付20%就比“巨无霸”的门槛低了几千美元。

巨型客机并不总是那么难找。行业研究机构Inside Mortgage Finance的数据显示，在金融危机爆发前几年，贷款规模达到了6,500亿美元的峰值，当时激进的放贷机构向许多借款人发放了超出他们负担能力的贷款。大额贷款在金融危机期间和之后大幅减少，不过在2019年达到了危机后的最高水平——3920亿美元。

据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，5月份至少62.5万美元的贷款申请较去年同期下降了约5%。

不过，这个巨型市场最近也出现了复苏的迹象。据Inside Mortgage Finance的数据，第一季度贷款规模达到800亿美元，较2019年底下降约22%，但较去年同期增长25%。

但麦克布莱德说，最近的活动并不意味着大额利率和符合标准利率之间的差距会很快缩小。这一差距在金融危机后持续了大约五年。