学习使用条款交易生成三个发薪日和最多六个数字

如果您不熟悉条款交易的业务，那么在一笔不赚钱的交易中赚六位数的想法可能听起来很疯狂。但是，如果您可以以正确的方式设置条款交易，则产生此类利润是相当普遍的。更好的是，它们是您可以在房地产领域做出的最抗衰退的交易。

当我说“条款交易”时，我主要是指租赁购买和所有者融资交易。这是我们最近完成的一项所有者融资交易的示例，该交易的总利润约为20万美元。让我们看一下框架，为什么这笔特殊交易如此有价值，以及您如何自己使用这些相同的方法。

加州农村财产

该物业是加州农村的一所房屋，由一对年迈的退休夫妇拥有，他们想搬到附近的城镇。这对夫妇在卖房子时遇到麻烦，需要支付一些维修费，因此他们希望尽快将其清除。

该物业是免费且清晰的，因此我们进行了业主融资交易，以617,000美元的价格购买了这套房子，租期五年。我们使用的简单框架将每个交易分成三个发薪日：

•发薪日是我们从租户购买者处获得的首付。

•第二个发薪日是每月的价差，即我们付给卖方的款项与我们从新租户买方获得的租金之间的差额。

•第3个发薪日是最终将房屋出售给租户买方的后端利润，加上在此期间累积的所有本金支付(稍后会详细介绍)。

如果您了解这些发薪日的工作方式，则可以设置任何条款交易以使其成功并获利。关键是要确保您拥有正确的文档和法律协议。

发薪日1、2和3

通常，明智的做法是尝试从租户购买者那里获得10%到20%的首付。在这种情况下，我们得到了大约10%的首付款，即60,000美元的首付款，以创建第1个发薪日。其中一些是预付的，其余的则在任期的头几年支付。

对于这笔交易中的第二个发薪日，我们为卖方设置了每月2300美元的付款，其中包括400美元的税款和1500美元的本金付清。我们能够以每月3,150美元的价格将房屋租给租户购买者，每月产生850美元的利润。在五年的任期中，总计51,000美元。

该房屋的最终销售价格为659,000美元，为第3个发薪日提供了$ 42,900的后端利润，但此发薪日还包括本金的获利。在我们的示例交易中，我们每个月收到的$ 1,500的本金还本付息，仅本金就达$ 90,000。

这是最大限度地提高定期交易利润的关键：期限越长，您可以积累的本金越多，最终的利润就越高。当您将这两个数字结合起来并除去最初的$ 60,000首付款时，第3个发薪日为$ 72,900。

当您将所有三个发薪日合并在一起时，总计为183,900美元。但这还不到200,000美元-因为实际上还有其他一些因素在影响长期交易，这是关键。

首先是安排条款交易，这样您要等到租户购买后30天才能开始付款。这意味着有效地获得每笔交易额外一个月的租金-在这种情况下，这是额外的3,150美元，使总金额达到187,050美元。

这笔特殊交易还包括物业的每月维护费$ 300。这是我们能够传递给租户买家的东西，因为毕竟他们将拥有该物业。作为未来的所有者，他们可以负责维护。

如果将这笔款项计入五年期，则需要多支付18,000美元，使总计达到205,050美元。

自己实现

条款交易的好处在于您可以不花任何钱就可以建立它们。您马上就能从口袋里拿钱，然后在整个学期中获得稳定的收入，最后获得可观的回报。

如果您准备好为自己准备此类交易，请记住以下重要注意事项：

•理想情况下，找到房主难以出售房屋(或根本无法以理想价格出售房屋)和买主，他们没有资格立即用传统方式购买房屋。

•用三个发薪日来安排交易，以确保每个发薪日的利润最大化。

•进行最长期限的谈判，以最大化本金支付。

•将合理的费用转移给承租人。

如果您能做到所有这些事情，那么您将能够顺利通过抗衰退的交易产生稳定的利润。