鼓楼区学区房哪个性价比比较高「鼓楼区学区房」

昨天我写了长江之家小区的稿子→秒杀老破小！龙江双学区房，总价近千万，实探发现……，后台引起很多网友留言讨论。

其中有网友跟我咨询长江之家旁边的小区银城花园，网友表示疑惑：为什么是同一个小区，银城花园南片和北片房价相差1万多/㎡？

这是为什么呢？

一街之隔，同一小区，房价竟相差1.2万/㎡，背后真相是……

从地图上可以看出，银城花园南片和北片之间就隔着一条闽江路。旁边就是银城小学。

在365二手房网站上，目前银城花园南片的挂牌均价是73467元/㎡，而北片的挂牌均价是61390元/㎡，两个片区的房价竟相差1.2万/㎡左右。这究竟是为何？

究其原因，学区还是根本。据我了解，银城花园南片的学区是：银城小学 汇文中学，而北片的学区是：银城小学 宁海中学。

所以这两个片区的价格差异就因为初中学区的不同，也是双学区和单学区的区别。

这里也提下银城小学，银城小学是拉萨路小学的分校，自2001年诞生以来。经过十多年的发展，学校已经成功跻身到南京名校梯队中。南外录取成绩也逐年增加。

一直以来银城小学以庞大的校区规模、学区范围和师生数量被家长们戏称为“宇宙第一大小学”，简称“宇宙一小“。小学现有南北两个校区，南校区处于南京市鼓楼区湘江路9号，北校区处于南京市鼓楼区闽江路28号。北校区主要接受2、3年级学生，南校区接收4、5年级学生。

由于学校校舍限制，银城小学目前2019年入学的一年级学生全部在科睿小学借读。以后将整体搬迁到浦江路新校区就读。目前该校第三校区（浦江校区）即将完工。

日前，银城小学浦江路校区项目规划许可局部变更出炉！

该项目位于鼓楼区江东街道，西至浦江东路，北至消防站和汇文居，东至辰龙广场，南至东宝花园。

项目已于2018年6月19日取得建设工程规划许可证(建字第320106201810404号)，现因建设单位使用需要，拟对许可内容进行局部变更，主要内容如下:

1、在原地面非机动车位处增加非机动车停车棚；

2、立面局部调整；取消立面灰色金属板、白色金属穿孔板、深灰色金属板以及立面窗口白色金属板，原立面整体铁锈红MOM软瓷换成铁锈红真石漆、灰色真石漆。

▲项目区位图

成绩：2016年，银城南外优录21人，考取29人；2017年南外小升初，银城考取31人；2018年南外小升初，银城考取32人；2018年南外小升初，银城考取19人。

总体上来说，作为拉萨路小学的直属分校，银城小学沿袭了拉小一贯的教学质量，每年的升学成绩单都具有很高的含金量，是一所相当成功的名小分校。因此这边的学区房也很吃香。

资金比较充足的家庭会考虑银城 汇文的双学区组合，一步到位。资金略紧张的，会优先考虑银城小学的单学区，等孩子小学要毕业的时候再提前置换初中学区房。

购买银城花园南片和北片就恰恰是这两种选择的体现。

小区是房改房，房龄超20年，内部环境凸显“老破小”学区房特点

我从中介处了解到，银城花园小区是房改房。而且小区房龄比较老了，是1996年左右的房子，距今已经20多年了。

小区没有物业进行管理，里面的环境也完美呈现了我们口中所说的“老破小”。下面几张图是小区南片的房子。

首先可以看到小区完全没有任何门禁，甚至连个像样的门都没有，里面道路很狭窄，车辆几乎占据了道路。

房屋外立面破旧，单元门也是直接敞开，门前随意堆放很多杂物，凌乱不堪。

小区里有晒床单的，还有流动的小餐车。几乎没有什么绿化，配套的话，只有几个简单的健身设施。

银城花园南片的体量比较小，对面的北片相对来说体量大点，也有自己的门头。但是进入小区内部后，发现大体上和南片环境相差并不大。

小区也是车辆乱停，单元门随意敞开，有晾晒床单的问题。

但是因为北片的小区体量大点，总体来说，会感觉没有那么压抑，有的一楼业主也会在门前种点花花草草。

值得一提的是，在这样的学区房小区进行实探，很容易就遇到经纪人带客户看房子。可见学区房的火热。

在银城花园北片的旁边就是银城花园幼儿园。据了解，这是个公办幼儿园，不是你想上就能上的，据说要求是至少落户5年才能上。

总的来说，因为银城花园没有小区物业进行管理，平时里面的卫生都是街道负责打扫，小区的居住舒适度实在很一般。

银城花园南片出房量不多，小户型房源成交单价突破7万/㎡

看完小区的内部环境后，你或许会有疑问：这么破的居住环境，和旁边的长江之家相比，弱爆了，会有人买单吗？

事实上，据中介透露，银城花园的房子很抢手。尤其是南片区，经常是没有房源，而不是没有人买，是想买都买不到。为什么呢？

我们知道长江之家是属于改善型的学区房，面积最小的2房总价也要在500万以上，这是很多普通家庭不可以承受的。但是同样的学区，与之相比，银城花园南片的总价就没有那么高了。

虽然银城花园南片的单价已经突破7万/㎡，但是小区是以小面积房源为主，比如小区最近成交的一套60平左右的小两房，最后的成交总价是439万。

而大一点的如75平的，可以做成3房，总价没到500万。和长江之家相比，银城花园南片的性价比更高，当然也是牺牲了居住的舒适度。

但因为小区体量少，而且孩子学籍占用一用就是9年，所以银城花园南片小区出房量并不多，经常是想买买不到的状态。

中介表示，一些预算有限的家庭也会考虑银城花园北片，先选择小学。从价格上来看，在北片的话，不到300万就可以买个40多平的单室套。300万出头也可以买到50多平的小两房。

相对来说，北区的出房量也大一点，很多家长在孩子上4/5年级上的时候就会把房子挂出来卖，客户选择的余地也更大。

值得一提的是，因为银城花园没有物业进行管理，因此小区也是没有物业费的。对于停车的问题，中介表示可以在外面的路上租车位，一个月300元左右，停车问题也不是很大。

但如果你对银城花园的小区环境不满意，还可以看看金舟花园。据了解，金舟花园的学区是银小 汇文。但是小区和银城花园南片相比，有物业进行管理，而且小区出现过，居住舒适度会更好，

小区目前在365二手房网站上的挂牌价是7万/㎡左右。也有很多小户型房源，目前来看，总价450万左右，可以买到64平左右的精装小两房。这样对比下来，金舟花园小区的性价比更高一点。