超36万每平 北京万柳书院两套法拍房卖出1.85亿 超评估价一倍成交 刷新“天花板”

图源：阿里拍卖

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李未来 北京报道

5月14日，北京有两套法拍房源成功拍卖，引发市场关注。《华夏时报》记者注意到，两套房源均来自海淀热门楼盘万柳书院。两套法拍房源十分抢手，成交总额达到1.85亿元。

值得关注的是，两套房源的成交均价分别达到了36.47万元/平米和29.62万元/平米，几乎是周边二手房源售价的两倍。不过，令人疑惑的是，两套房源户型类似，仅在面积和楼层上有差异，又是同日成交，不知为何每平米成交价却相差约7万元？

对此，合硕机构首席分析师郭毅5月17日对《华夏时报》记者解释道：“万柳书院本身是市场上十分稀缺的次新豪宅项目，而36.47万元/平米成交的房源则有一个较大面积赠送的露台，成交价格并非远超市场预期。”

出价117次，拍卖过程激烈

阿里拍卖显示，万柳书院拍卖的其中一套房源位于14号楼7层，其建筑面积合计约298.96平米。该套房源起拍价和评估价均为5503.10万元，合单价18.41万元，加价幅度为27万元。京东大数据询价平台出具的网络询价报告显示，该套房源为南北通透，三室两厅两卫的户型。

据悉，该套房源有8人报名竞拍，尽管报名的人不多，但拍卖过程十分激烈，8人共出价117次。值得关注的是，该套房源保证金就达到1100万元，在拍卖开始后也可以缴纳。

规定显示，在成功拍下这套房源后，如果买受人未在指定时间之前将剩余房款打入指定账户，那么法院有权再次拍卖该房源，且此买受人不得再参与，已经缴纳的1100万元保证金也不会退回。

记者从阿里拍卖网显示的竞买记录看到，前面23轮，约有6位竞买人出手。在23轮之后，基本上整套房源只剩下两位竞买人竞争，竞买号为U4240的竞买人和竞买号为U2575的竞买人轮番出价。第116次竞拍，竞买人U2575给出108760964元的价格。随后，第117次竞拍，竞买人U4240则再加价27万元，最终以109030964元（约1.09亿）的价格成功竞得该房源。

U4240和U2575两位竞买人轮番出价记录。 图源：阿里拍卖

以1.09亿元的价格计算，该套房源的成交价几乎为评估价的两倍，房屋单价也达到了约36.47万元的市场高值。根据网络询价报告，该套房源周边的万城华府龙园二手房的均价在16.49万元/平米-17.85万元/平米。如此来看，万柳书院这套法拍房源的均价也几乎是周边二手房均价的两倍左右。

存在较大的赠送面积

另一套法拍房源位于万柳书院4号楼5层2单元。根据阿里拍卖，该套房源起拍价为4719.67万元，加价幅度为23万元，建筑面积约256.4平米，与上套房源的面积相差约43平米左右。

在经过43次竞价之后，最终，该套房源以7594.67万元的价格成交，单价约29.62万元/平米，较上套房源每平米低7万元左右。那么，同属于一个小区，在同日拍卖，同样为南北通透、三室两厅两卫的户型，仅仅是因为面积不同，单价差异就会如此之大吗？

对此，郭毅对《华夏时报》记者说：“36.47万元/平米成交的那套房源是比较特殊的，其是一个顶层带露台的一个房源，露台赠送的面积比较大。同时，那套房源是边户，采光比较好，所以拍出如此高的价格，是有房源本身的特殊原因，并不是超越市场价格或者超出市场预期的一个拍卖结果。”

不过，郭毅还对《华夏时报》记者表示，万柳书院本身也是市场上的优质项目，位于海淀核心板块。从产品品质来看，其建筑风格、园林配套、户型功能、精装修在北京的豪宅项目以及即将上线的豪宅项目中，都属于顶级设计。

“北京的新房项目在考虑功能和价格后，往往面积会偏小。万柳书院主打300平米至500平米左右的大平层，实际上在市场上没有太多的竞品。”郭毅对《华夏时报》记者说。

项目图 图源：阿里拍卖

北京法拍房重回7人抢1房时代

“4月份北京法拍房成交比较多。目前，法拍房挂牌数量有所增长，优质房源也有所增加。因为价格普遍低于市场价，所以优质法拍房很抢手。”在机构从事法拍房工作的陈颂（化名）5月17日对《华夏时报》记者说。

中指研究院发布的数据显示，2022年4月份，北京法拍房成交181套，环比上涨0.56%，同比上涨2.26%。其中，住宅成交132套，别墅成交10套，商办成交39套。值得关注的是，数据显示，2022年4月份，北京法拍房总参拍人数为1403人，套均参拍人数为7.8人，连续6个月呈现上涨趋势。

对比近一年来看，法拍房热度有明显提升。根据瀚海数据研究院发布的数据，2021年，北京法拍房平均6.5人争抢一套法拍房。而2022年1-3月份，则是平均5.88人-6.31人争抢一套法拍房。

北京法拍房热度走势。 图源：瀚海数据研究院

如此计算，在时隔12个月之后，北京法拍房再次回到7人抢1房的时代。中指研究院数据显示，2022年4月份，北京法拍房住宅成交均价为5.60万元/平米，环比上涨0.09万元/平米，平均折扣为市场价的8.1折，较2022年3月份上涨0.3个百分点。总价方面，2022年4月份，北京法拍房市场成交17.95亿元，套均成交价为992万元，成交金额环比上涨10.97%，同比上涨11.24%。