金茂服务4.5亿元收购首置服务 中国金茂拿下两大资产包发力城市运营

本报记者 王丽新

当房地产行业靠高周转扩规模的“快”时代结束，注重向管理要红利的“慢”时代到来，物管、代建等细分行业，以及拥有多元业态的房地产综合服务商加快了前行步伐。

进入2022年，物管行业迎来跑马圈地的“高光时刻”。上半年以来，碧桂园服务、华润万象生活、新希望服务等多家物管公司均在收并购方面“大展拳脚”。看似好戏连台，实则理性已现，高信用房企旗下多产业发力，反之出险房企则收缩战线。

6月16日至6月17日晚，两天之内，三大物管企业公布了三宗交易。一是金科服务宣布终止收购佳源服务73.56%股权；二是招商积余计划以5.36亿元的代价，收购新中物业67%股权；三是中国金茂旗下上市公司金茂服务以4.5亿元收购首创置业旗下物业公司首置物业服务公司（以下简称首置服务）全部股权。

“4.5亿元的交易价格并不贵，主要是收购资产包中的项目均位于核心城市，且首创置业旗下项目品质良好，对金茂服务而言，收购具有战略价值。同时，也符合金茂服务对管理项目高品质定位的诉求。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，借助此次收购，金茂服务不仅将实现在物管赛道上的提速发展，还将进一步提振资本市场信心。

连续收购两大资产包

6月17日傍晚，中国金茂旗下金茂服务发布公告称，旗下全资子公司以4.5亿元人民币收购首置服务100%股权，并已与卖方首创置业就收购事项签订产权交易合同。

值得一提的是，这是继6月10日中国金茂公告拟以协议安排方式私有化收购中国宏泰发展（以下简称宏泰）后，中国金茂及旗下公司半个月内公布的第二次收购动作。两次收购，分别拟将国内领先的区域产城龙头——宏泰和国内高端综合性物业管理服务商——首置服务分别纳入麾下。

据公开信息显示，宏泰从事大型产业市镇项目规划、开发及运营服务，其在核心经济圈的高能级主城区拥有多个产业园项目。以龙河项目为例，其位于京津冀首都经济圈的龙河高新区内，一小时车距内拥有三个国际机场，一个特大港口资源，目前新城内已集聚中国建筑集团、中国核工业集团、韵达集团、富士康等央企、国企及世界500强企业，累计实现工业总产值1740余亿元，纳税实现166亿元，带动就业7万余人。

这一产业运营基因与中国金茂战略发展方向是匹配的。对中国金茂来说，已在长沙成功打造长沙梅溪湖国际新城城市运营项目，若参照该模式，先将上述龙河项目打造为中国北部又一宜居滨水城市运营项目龙河新城，再进行其他业务协同发展，可以说，这笔收购既是业务又是战略的精准匹配。

“目前，公司已规划启动18项配套完善升级工作，包括积极投建市政配套，打造滨水人文生态和城市魅力动线，持续引入产业集群，建设商业综合体览秀城，并且接入北京、天津两地优质教育资源等。”中国金茂方面向《证券日报》记者如是称。

从这一收购逻辑来看中国金茂旗下金茂服务的收并购动作，正如诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄所示，首置服务以商业物业和高端住宅为核心，具备高利润空间和议价能力，金茂服务完成对其收购后，可提升盈利能力，并且在物管赛道上占据一定的先行优势，为多元化发展提供更多可能性。

据公开信息显示，截至2021年底，首置服务拥有合约及锁定项目53个，合约及锁定面积711万平方米；商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。

事实上，有统计显示，2021年，物业服务上市公司营业收入均值达33.7亿元，较上年增加11.1亿元。其中，商写（商业地产及写字楼）物业服务已成核心物管企业重点发力的高毛利率赛道。而当下，在A股 H股资本市场上，已有约60家上市物管公司，部分物管上市企业市值远远超过其母公司地产开发上市主体。

“长期看，物管行业仍处于发展黄金期。通过收并购，在扩大在管规模的同时，物管企业现在对并购标的的筛选也更加精细，往往选择与自身业务相协同的标的，能够增强自身盈利能力，在资本市场获得更高估值。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向《证券日报》记者如是称。

城市运营业务展开新想象空间

在业内看来，纳入宏泰和首置服务，将为中国金茂的城市运营业务拓展及服务进阶注入新的活力，打开更大的想象空间。

在开发端，中国金茂将通过宏泰获得多个城市运营项目，并加大其在京津冀首都经济圈的战略布局，提升中国金茂在国家经济核心区域的市场占位。

在服务端，中国金茂在高端住宅、商业、写字楼、公建等领域的在管物业组合业态将更丰富。此前，金茂服务已经成功签约嘉善经济开发区与舟山东港两大城市运营服务，未来其城市一体化运营服务体系也将随着服务业态的丰富而完善。

“金茂服务是国内高端物业的标杆，此次收购首置服务是公司基于目标公司与自身业务协同及区域布局等方面的多重考量，首置服务管理的项目多为高端住宅及商业项目，与金茂服务重合度较高，有助于扩大金茂服务在管高端物业规模。”牛晓娟向《证券日报》记者表示。

在业内看来，两大优质资产的注入，将与中国金茂实现优势互补，强化中国金茂在产业市镇规划、产业园招商和投资、政企协同合作、高端商业物业服务等方面的核心竞争力。同时，依靠母公司中国中化的丰富产业资源背景，中国金茂有能力在未来的城市运营项目打造中引入农业、化工、能源、科技等多领域强势产业资源，从而为城市发展注入持续动力。

另有业内人士认为，城市运营板块作为中国金茂的第二增长曲线，上述两大优质资产包注入后，将促使该业务板块规模、盈利及轻重资产模式组合性更好，在房地产后开发时代，如此业务模型及商业模式，具备更多探索房地产发展新模式的能力，但未来想象空间到底能落实多少，有待市场的考验。

（编辑 才山丹）