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流拍 西湖区一学区房无人问津 二拍能“捡漏”吗

来源:   2024-02-24 08:16:57

新政过后,杭州法拍市场冷静不少,但同时气氛也稍显微妙。

蒋村学区房流拍,临平豪宅多人争相竞价,一边是无人问津,一边是受热捧。有不少人抱着“捡漏”的心态却没曾想拍出高溢价,让人颇感意外。

那么,流拍后的房源,二拍真的能便宜吗?到底是一拍直接出价,还是等二拍“捡漏”?

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昨日流拍的学区房是位于蒋村的西溪蝶园。

小区东邻枫树路,南邻紫霞街,西邻崇义路,北邻双龙街。周边配套成熟,如交通方面,多条公交线路经过,地铁5号线已通车运营,蒋村站步行可至。商业方面,龙湖西溪天街就在斜对面,西溪银泰、西溪世纪广场、紫枫商城等都在周边,完全能够满足日常所需。

值得一提的是,周边教育资源丰富,所属学区为行知二小、崇德十五中,附近还包含竟舟二小、学军中学、浙大紫金港校区等,学院氛围浓厚。

图源:阿里司法拍卖网

小区自身品质还不错,由万科开发,楼间距较大,绿化优美,车辆进出和停靠都比较方便,由专业物业管理。附近住宅小区有西溪名庐、坤和西溪里、西溪花园等,整体规划合理,居住环境较好。

该套流拍的房源位于西溪蝶园25幢202室,两梯两户,建筑面积为253.26㎡,西边套,四室二厅一厨三卫及含有储藏室、衣橱、阳台。

室内由开发商统一装修,厅、卧室地面铺设木地板,墙面贴墙纸;厨、卫铺设地砖,墙面贴面砖。配有家用中央空调、地暖、整体橱柜、卫浴设施、彩铝窗、钢板防盗门等。房屋水电卫等设施齐全,整体维护状况较好,属完好房。

图源:阿里司法拍卖网

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该房源评估价1600万元,起拍价1280万元,起拍价在评估价的基础上相当于打了8折,折合单价约50541元/㎡。

500多人设置提醒,2万人多人次围观,最终无人报名,遭遇流拍。

图源:阿里司法拍卖网

从同小区二手房表现来看,小区挂牌均价73275元/㎡,不少小户型房源挂牌单价超9万。签约均价为61240元/㎡,与该套法拍房价差较大。

明明是学区房,地理位置又不错,性价比还高,为何还会流拍?这是不少人尤为不解的地方。

“西溪蝶园的二手房不同楼层不同户型之间价差确实很大,小户型成交单价能上8万,而有的大户型仅维持在6万左右。楼层之间的分化就更加明显了,低楼层的价格普遍都较为便宜,5万多的单价已是非常普遍。”我爱我家蒋村工作人员表示。

“该套房源位于2楼,采光很差,房子交付年份也不短,小区里的树木较为茂盛,把室内的光线完全挡牢,白天都需要开灯,否则非常暗。”周边中介小张说道。

图源:阿里司法拍卖网

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,蒋村高品质房源较多,在学区、配套等条件共享的情况下,人们会更加注重房产品本身的品质和价值。

这套西溪蝶园的法拍房,面积较大,但只做到了四房,实用性不高,功能空间稍显不足。况且周边有的小区如西溪诚园、万科西庐户型、园区绿化、环境等都略优。

此外,这么大面积高总价的房子,后期想要再转手、置换也有一定难度。

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不过,现在很多人对待法拍房都不乏“捡漏”的心态,一拍流拍,二拍起拍价大都会相应打折。

来拍法服区域经理张建芳提示,即便二拍起拍价会打折,但也不一定能捡漏,在二拍环节拍出高溢价的房子也不在少数。

就像前几天刚刚二拍结束的万丽璞丽1幢1单元2002室房源。

万丽璞丽位于余杭区南苑街道,交通便利,紧邻地铁1号线临平站,是目前临平为数不多的高端小区之一。由一幢国际品牌万丽酒店和一幢精装住宅共同组成,住宅部分由“现代简约风格教父”梁志天大师设计,力邀世界级团队共同打造。

图源:阿里司法拍卖网

项目于2018年5月领出预售证,户型面积为347-508㎡,包含平层和跃层两种产品类型,毛坯单价为27600-39600元/㎡,装修标准为9800元/㎡。

该套法拍房源为跃层户型,从透明售房网上数据得知,当初毛坯备案单价为46800元/平方米,总价为2236.338万元。曾于3月中旬流拍,当时起拍价2000万元,低于新房价格,但仍无人问津。

前几天二拍时,起拍价为1600万元,足足降了400万元。吸引了12人报名,69轮竞价,最终以2372万元成交,超过评估价372万元。

图源:阿里司法拍卖网

张建芳表示,这套房子在一拍的时候就已经有近20组客户预约看样,很多客户对此颇感兴趣。但碍于起拍价较高,大家都想等着二拍“捡漏”,却没想到二拍虽然起拍价降了,但竞争却更激烈了

“这样的现象也属正常,之前武林壹号也出现过。再就是这和房产品本身也有关系,这类房子相对稀缺,属于临平城区的顶级豪宅,居住体验和视野都相当不错,价格拍高也难免。”

为此,张建芳提示,大众在购买法拍房时,最好做足全方面的功课。

如在开拍前,就可以预约看样,并留意看样人数。如果人数较多,这个房子大概率一拍就会成交,那么这个时候如果不报名,连出价的机会都没有。

报了名之后,需要仔细调查周边及同类型二手房价格情况,结合自身经济能力,给自己定一个心理价和最高能承受的总价,以免头脑过热造成悔拍。

如果是关注度较低的房子,或总价很高,或存在一些瑕疵。这个时候就要综合考量,各方面都适合自己则可以报名参拍。

目前的法拍房市场其实不存在“捡漏”一说,参拍者应从自身实际情况出发,以经济实力为前提,全方面对比过后理性参拍、理性出价。

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