流拍 西湖区一学区房无人问津 二拍能“捡漏”吗

新政过后，杭州法拍市场冷静不少，但同时气氛也稍显微妙。

蒋村学区房流拍，临平豪宅多人争相竞价，一边是无人问津，一边是受热捧。有不少人抱着“捡漏”的心态却没曾想拍出高溢价，让人颇感意外。

那么，流拍后的房源，二拍真的能便宜吗？到底是一拍直接出价，还是等二拍“捡漏”？

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昨日流拍的学区房是位于蒋村的西溪蝶园。

小区东邻枫树路，南邻紫霞街，西邻崇义路，北邻双龙街。周边配套成熟，如交通方面，多条公交线路经过，地铁5号线已通车运营，蒋村站步行可至。商业方面，龙湖西溪天街就在斜对面，西溪银泰、西溪世纪广场、紫枫商城等都在周边，完全能够满足日常所需。

值得一提的是，周边教育资源丰富，所属学区为行知二小、崇德十五中，附近还包含竟舟二小、学军中学、浙大紫金港校区等，学院氛围浓厚。

图源：阿里司法拍卖网

小区自身品质还不错，由万科开发，楼间距较大，绿化优美，车辆进出和停靠都比较方便，由专业物业管理。附近住宅小区有西溪名庐、坤和西溪里、西溪花园等，整体规划合理，居住环境较好。

该套流拍的房源位于西溪蝶园25幢202室，两梯两户，建筑面积为253.26㎡，西边套，四室二厅一厨三卫及含有储藏室、衣橱、阳台。

室内由开发商统一装修，厅、卧室地面铺设木地板，墙面贴墙纸；厨、卫铺设地砖，墙面贴面砖。配有家用中央空调、地暖、整体橱柜、卫浴设施、彩铝窗、钢板防盗门等。房屋水电卫等设施齐全，整体维护状况较好，属完好房。

图源：阿里司法拍卖网

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该房源评估价1600万元，起拍价1280万元，起拍价在评估价的基础上相当于打了8折，折合单价约50541元/㎡。

500多人设置提醒，2万人多人次围观，最终无人报名，遭遇流拍。

图源：阿里司法拍卖网

从同小区二手房表现来看，小区挂牌均价73275元/㎡，不少小户型房源挂牌单价超9万。签约均价为61240元/㎡，与该套法拍房价差较大。

明明是学区房，地理位置又不错，性价比还高，为何还会流拍？这是不少人尤为不解的地方。

“西溪蝶园的二手房不同楼层不同户型之间价差确实很大，小户型成交单价能上8万，而有的大户型仅维持在6万左右。楼层之间的分化就更加明显了，低楼层的价格普遍都较为便宜，5万多的单价已是非常普遍。”我爱我家蒋村工作人员表示。

“该套房源位于2楼，采光很差，房子交付年份也不短，小区里的树木较为茂盛，把室内的光线完全挡牢，白天都需要开灯，否则非常暗。”周边中介小张说道。

图源：阿里司法拍卖网

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，蒋村高品质房源较多，在学区、配套等条件共享的情况下，人们会更加注重房产品本身的品质和价值。

这套西溪蝶园的法拍房，面积较大，但只做到了四房，实用性不高，功能空间稍显不足。况且周边有的小区如西溪诚园、万科西庐户型、园区绿化、环境等都略优。

此外，这么大面积高总价的房子，后期想要再转手、置换也有一定难度。

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不过，现在很多人对待法拍房都不乏“捡漏”的心态，一拍流拍，二拍起拍价大都会相应打折。

来拍法服区域经理张建芳提示，即便二拍起拍价会打折，但也不一定能捡漏，在二拍环节拍出高溢价的房子也不在少数。

就像前几天刚刚二拍结束的万丽璞丽1幢1单元2002室房源。

万丽璞丽位于余杭区南苑街道，交通便利，紧邻地铁1号线临平站，是目前临平为数不多的高端小区之一。由一幢国际品牌万丽酒店和一幢精装住宅共同组成，住宅部分由“现代简约风格教父”梁志天大师设计，力邀世界级团队共同打造。

图源：阿里司法拍卖网

项目于2018年5月领出预售证，户型面积为347-508㎡，包含平层和跃层两种产品类型，毛坯单价为27600-39600元/㎡，装修标准为9800元/㎡。

该套法拍房源为跃层户型，从透明售房网上数据得知，当初毛坯备案单价为46800元/平方米，总价为2236.338万元。曾于3月中旬流拍，当时起拍价2000万元，低于新房价格，但仍无人问津。

前几天二拍时，起拍价为1600万元，足足降了400万元。吸引了12人报名，69轮竞价，最终以2372万元成交，超过评估价372万元。

图源：阿里司法拍卖网

张建芳表示，这套房子在一拍的时候就已经有近20组客户预约看样，很多客户对此颇感兴趣。但碍于起拍价较高，大家都想等着二拍“捡漏”，却没想到二拍虽然起拍价降了，但竞争却更激烈了

“这样的现象也属正常，之前武林壹号也出现过。再就是这和房产品本身也有关系，这类房子相对稀缺，属于临平城区的顶级豪宅，居住体验和视野都相当不错，价格拍高也难免。”

为此，张建芳提示，大众在购买法拍房时，最好做足全方面的功课。

如在开拍前，就可以预约看样，并留意看样人数。如果人数较多，这个房子大概率一拍就会成交，那么这个时候如果不报名，连出价的机会都没有。

报了名之后，需要仔细调查周边及同类型二手房价格情况，结合自身经济能力，给自己定一个心理价和最高能承受的总价，以免头脑过热造成悔拍。

如果是关注度较低的房子，或总价很高，或存在一些瑕疵。这个时候就要综合考量，各方面都适合自己则可以报名参拍。

目前的法拍房市场其实不存在“捡漏”一说，参拍者应从自身实际情况出发，以经济实力为前提，全方面对比过后理性参拍、理性出价。