江宁最有潜力的板块「南京最有发展的板块」

编者按：作为南京经济第一区，江宁区近年一直稳坐南京各区GDP的头把交椅。其占据着全市GDP总量的近20%，是公认的南京“首富”。

尤其在2017年，江宁区GDP总额高达1935亿元，距离2000亿大关仅一步之遥。超过国内不少地级市的经济总额，跻身全国百强区第一方阵。拿下如此优异成绩的背后，是世界五百强巨头扎堆为其站台，形成全省首屈一指的高新技术产业集聚地。江宁经济技术开发区也顺利杀入国家级经开区的前七名。

今天，我们暂且不论江宁区数千亿的经济规模有多牛逼，单单从解剖一只“麻雀”入手。比如，那个不起眼的小小九龙湖总部商务区，最近就放了大卫星。其蕴含的能量，甚至远超那些胡吹海吹的CBD。

在“宇宙中心”百家湖商圈的南面3公里处，潜伏着另一匹“黑马”：九龙湖核心区。多年以来，它一直在虎视眈眈。甚至，还想“抢”在那个尚在蓝图上的百家湖CBD启动之前，提前扮演一下大江宁总部经济的头号玩家。

为什么会这么说？因为大多数南京人（非江宁本地人）或许并不知道，在距离新街口约18公里以外的、由牛首山河与秦淮新河围合着的那一大片湿地旁边，除了鳞次栉比的住宅项目外，还有一个行事风格极为低调，但又让人无法忽视的“迷你北美CBD”。

它的本名，叫九龙湖国际企业总部园。而在12月22日（本周六），随着园区筹备已久的2万方自持型商场即将开业，它又多了一个好听的“艺名”，叫九龙湖滨天地。

据悉，这也是继去年11月仙林金鹰湖滨天地开业后，南京第二家以“湖滨天地”命名的自持型商业体。与前者包罗万象的“大盒子”经营形态不同，后者充其量只是一个夹在两栋高层公寓楼之间的“小盒子”。

九龙湖滨天地的出现，将给长期缺乏优质商业配套的九龙湖板块带来哪些改变？而外界看上去颇为神秘的九龙湖国际企业总部园，又有哪些不为人知的“秘密”？带着好奇和疑问，我踏上探访“南京首席湿地CBD”之旅。

（一）

如果把牛首山河与秦淮河比作环绕在大江宁脖子上的翡翠项链，那么波光粼粼的九龙湖就是那颗蜿蜒流转的、犹如展开双翼的凤凰形状吊坠。

发轫于清水亭西路，横跨诚信大道，一路南延至吉印大道的百万方中央湖区，以3.6公里环湖绿带为圆心，从诞生之初就注定将是寸土寸金。

这里，有全江宁首个湿地别墅盘颐和南园，有2009年均价就卖到5200多的早期名盘龙湖文馨苑。当然，还有发生在2013年冬天那场震惊南京楼市的“血战兰台街”。

转眼十多年过去，如果你打开九龙湖核心区的卫星俯瞰图，会发现它的城市化进程仍然没有完结。虽然，东南大学和南师附中江宁分校很早就“包揽”了湖区的南面，中粮、保利和新城三家“瓜分”了湖的东面，就连雅居乐的大平层豪宅都被“挤到”了外围、靠近机场高速的边缘。

但，作为当仁不让的“地主”，江宁开发区在很多年前，在九龙湖湿地公园的西北角，还是为自己“偷偷”留下了一幅位置最好的绝版湖景商办地块。

这块地从一开始就是“不卖给任何开发商的”，它就是今天我们看到的九龙湖国际企业总部园（湖滨天地）。

当然，你也可以理解为：它其实就是九龙湖核心区的“C位”。换言之，就好比是凤凰港综合体（景枫、金鹰、1912）之于百家湖商圈的关系。

但与百家湖以民营房企为主的扎堆开发模式不同，九龙湖的“官方”色彩更加浓厚。由于地方政府的开发背景，九龙湖国际企业总部园从获取土地，到设计定位，再到建成交付、招商等，整个过程都极其低调。

“以至于，如果不是在附近上班或居住，很多南京人都不知道在江宁，还有这样一个不逊于CBD级别的湖滨总部办公集群。”

下图为冬日午后的九龙湖湿地公园，这也是目前江宁区规模最大的“中央公园”。（central park）

沿着湖边漫步，就能看到洋溢着“北美风情”的国际企业总部园建筑群，勾勒出九龙湖核心区极富律动感的天际线。

这组高低错落，给人以较强视觉冲击力的写字楼集群，总体规划是由德国罗昂建筑设计公司设计，总建筑面积34万方（地上24万方，地下10万方）。项目由江宁开发区全资子公司南京创启科技发展有限公司开发运营。

具体的物业类型包括：5万方的5A级写字楼，9万方商务型办公楼，7万方酒店式公寓，3万方商业配套，是集总部办公、创新研发、居住及商业为一体的综合型商务园区。

随意在园区的湖边走一走，你会发现一个很有意思的现象：这边的主力办公人群以男性IT员工为主，出来散步也是三五成群的大老爷们，乍一看还真有点软件大道的感觉。

但，软件谷的那些码农兄弟们距离铁心桥实在是太近，也无法每天看到如此沁人心脾的湖景。

据物业中心的客服人员介绍，九龙湖国际企业总部园的主要招商方向有三大类：包括重点引进世界五百强、跨国公司、国内上市公司等区域总部型企业，以及拥有自主知识产权、成长性高的“独角兽”科技创新企业，以及咨询机构、事务所、金融保险机构等服务业。

“对意向进驻企业，原则上要求必须在总部园内设立独立法人资格的公司，并在总部园属地经营和纳税。”该客服人士称：“对于重点企业，要求整层约1000-2000平米起租，租金一般在1.8-2.5元（每平米每天）。”

平心而论，这样的租金水平，最低仅为“宇宙中心”百家湖景枫中心的一半，后者办公租金报价目前在3.1-3.4元每平米每天（简装），贵的已达到4.2元每平米每天（精装）。而两者的直线距离，最多也就在2.5公里内。

如此具有“亲和力”的租金，是不是意味着进驻企业的门槛也可以“适度”放低身段？

“当然不是，我们这边和外面的那些写字楼不一样。这么告诉你，入驻企业缴税越多，相应的租金优惠也就越大。”该人士一语道破天机。“不给江宁开发区缴税是不行的。”

那么，进驻九龙湖国际企业总部园的纳税门槛是多少？我查了一下园区官网，在“企业入园条件”一栏标注有：所有入驻园区的企业，在租赁期内，年均属地纳税总额按照租赁面积计算，应不得低于3500元/平米。

纵观园区已经进驻的企业名单，单放在江宁区看，卡司阵容可谓是星光熠熠。

据园区官网显示，自2014年9月开园以来，共吸引已吸引60多家优质企业落户，集聚了一批软件研发、互联网、新能源、智能电网、节能环保、电子商务等行业翘楚。重点企业包括：世界500强台积电集成电路设计服务中心、甲骨文软件研发中心、延峰伟世通汽车电子研发中心、光大国际环境科技总部等。

此外，入驻总部园的还有阿里巴巴淘宝研发运营中心、世界软件企业20强美国思杰软件中国研发中心、航天信息江苏总部、中广核节能华东区总部、特斯拉汽车交付和售后服务中心、敏实新能源汽车技术研发中心、小米生态链企业紫米通讯和机器岛智能科技公司、杉杉新能源管理总部、埃斯顿机器人视觉系统研发中心、江苏智能装备制造创新中心、江苏省经信智能制造研究院等。

一眼望去，园区里到处都是一个个正在闪闪发光的牛逼单位。且，低调得可怕。

按照计划，九龙湖国际企业总部园的办公人群将在2018年底达到近万人规模。园区也提出了自己的“小目标”：成为江苏省乃至长三角地区具有重要影响力的高端服务业特色园和总部经济示范区。

用企业每年的纳税额度，换取优惠后的租金及补贴，通过政府层面的站台背书，把国际名企总部及“独角兽”、“瞪羚”等科技创新企业吸引进来，再充分调动其落地生根的积极性。

如此周而反复，渐渐形成了九龙湖核心区在总部经济创收上的“独门秘籍”。

说到底，就是将产业园模式与总部经济模式叠加，催生出一种更高级的“世界级”科技产业园。你也可以理解为：它是南京产业园中的“爱马仕”，或者是科技园中的“德基”。

远看披着CBD的外衣，近看却是产业园的内核。可话说回来，它毕竟不是CBD。至少现在看来，并没有像苏州金鸡湖那样散发出太多的“繁华”和“活力”。

个中原因，或许是因为此类产业园人群的工作与生活模式，毕竟与市中心CBD还是有较大的区别，也间接导致了大中型商业配套的滞后。换言之，它其实就是土壤问题。

比如，近万人的工作午餐，大部分要在广场地下车库改建的食堂内解决。

人们在吃完饭后，再三五成群穿过地下车库，进入各自的办公大楼。在无形中也增加了地下空间的交通混乱和隐患。

比如，园区唯一的罗森便利店，几乎成为代言“年轻 时尚”的一抹亮色。

这，其实也是城市化扩张中必然要经历的阵痛之一。尤其是此类定位总部经济的高端办公园区在政策推动下往往起步较快，但后续服务配套尤其是商业方面却可能出现“跟不上节奏”的尴尬情况。这并非个案，也能理解。

因为，做好商业，是一个慢周转的过程。需要经历前期定位，设计，招商，运营等环节的考验，这也注定人们需要更多的耐心去等待。

所以，那座九龙湖滨天地，以代言“九龙湖核心区首家迷你购物中心”的姿态，应运而生。

（二）

有人曾经开玩笑说：如何拯救各大产业园区“食堂化”的中老年码农生活？有一种方法，就是用优质的商业配套去“激活”。

比如，就在本周末，那座让九龙湖小白领们期待已久的2万方“迷你”购物中心：九龙湖滨天地在千呼万唤中，即将开业了。

虽然它的体量确实较小，甚至说是“小的可怜”。但对于长期缺乏优质商业配套的九龙湖核心区，乃至今年的江宁商业地产圈，都应该被视为是一件大事。

毕竟，在近年电商大潮及“大型购物中心过剩论”的冲击下，越来越多追求“小而美”的集中式商业体也如雨后春笋，层出不穷。而如何与湖景资源更好的融合，也是近年南京商业新出现的潮流趋势。

但凡关注南京商业发展的人都知道，在过去，由于老城区对历史湖泊的开发限制及保护，导致玄武湖、莫愁湖边无法出现标杆性的商业项目。有的是因为客观条件制约，比如国际广场（金茂汇前身）被明城墙“割裂”于湖滨岸线之外，无法做到最大程度临湖、亲湖。

以至于当杭州打造了惊鸿一瞥的西湖天地，苏州金鸡湖也有了网红打卡地李公堤后，南京竟然没有任何可以与之媲美的湖滨商业综合体（街区），实乃多年一大遗憾。

直到近两年，金鹰“包揽”仙林中心，围湖造城。万达茂挥师东进仙林湖打造第四代文旅综合体，以及景枫KINGMO和1912领衔百家湖商圈崛起之后。南京本土的“湖滨商业进化论”才渐渐有了新的注脚。

那么，在九龙湖畔，即将在12月22日开业的九龙湖滨天地又有怎样的一幅面孔？或者说，它小小的“躯体”内又将塞进哪些业态？我们不妨一起提前揭秘。（PS：以下探店照片，均摄于12月18日下午，距离开业时间还有三天）

这也是九龙湖国际企业总部园“珍藏”多年的2万方集中式商业，位于A2和A3两栋公寓塔楼的中间。下图为商场的临湖外立面，脚手架尚未拆除。

为了保证商业品质，九龙湖滨天地邀请世界五大行之一的第一太平戴维斯负责招商及运营管理，目前已经确定的楼层业态分布如下：

B1F：美食广场、中式快餐

1F：咖啡西餐、甜品烘焙、生活零售

2F：各类休闲餐饮、异国料理、儿童、生活配套

3F：室内体育综合馆、儿童/成人运动培训、美发沙龙、新型健身、特色餐饮

4F：商务宴请、高端SPA

“从此，不仅可以满足总部园区上班族的工作日消费，周末很多家庭客群在九龙湖大草坪露营后，就可以在步行范围内有个吃饭休闲的地方了。”

下图为商场内部唯一的挑空中庭实景，独家曝光！

截至本周末开业前，九龙湖滨天地进驻的商家品牌阵容也正式掀起盖头：

包括COSTA、汉堡王、BLEBLE谷粒派、NEW FOREST新森林、食其家、宴心、1890泰SPA、永和豆浆、Pita烤肉卷饼、如意馄饨、诺凡crossfit、尹氏汤包、渔庭仙、老乡鸡、SHARPS莎普造型、顽酷滑雪魔方、嗨品喽海鲜烧烤、庆善园石锅料理、一鸣真鲜奶吧、茶野、素匠泰茶、金光鸽王、蒙自香等。

通过上述招商品牌，我们不难发现：该商场主要瞄准园区年轻上班群体，以及周边居住小区如雅居乐藏龙御景、保利中央公园、新城玖珑湖、朗诗九龙湖别墅的亲子家庭客群。其中餐饮业态的比例较大，其次是亲子休闲类和美容类。目前尚未见到教育培训类进驻。

此外，值得注意的是：在开业前最新公布的品牌阵容中，唯独不见了此前释放出的屈臣氏超市。而现场探店也没有发现屈臣氏的门头痕迹。这也就意味着：商场的生活零售业态暂时还未完全展露。

据悉，九龙湖滨天地还拟将引入阿里旗下的24小时健身品牌店，以及高档足疗SPA和皮划艇俱乐部。但就目前进度来看，上述的业态似乎还在筹备中。

在探店过程中，我随意转了转，发现不少商铺仍在不紧不慢地装修。且仅从当前的进度上看，似乎不能做到12月22日“满铺开业”。这也就意味着，九龙湖滨天地虽然体量很小，但开业率很有可能没有达到想象中的100%。

下面是一张从4楼俯瞰中庭的角度，可以清楚地看到各个楼层的部分装修进展

再来看看地下负一层的美食广场。单从外观看，地面，吊顶等硬件配置还是不错的。

以后，园区白领们不用全部一窝蜂去挤地下车库版的食堂啦（PS：其实，食堂的物价也不便宜，炒饭盖浇饭之类一般价格在18-26元，与新街口地区持平）

下面再顺手揭秘部分已出门头的重点商户装修进度情况。比如，作为主力店之一的顽酷滑雪魔方。据说，是南京首家室内滑雪主题乐园。

据相关介绍，顽酷滑雪魔方以滑雪为主题，是集健身、聚会、亲子、餐饮于一体的综合性主题运动馆。面积约300平方米，以滑雪运动为主，还融入蹦床、攀岩、攻防箭等特色项目，打造南京最IN最COOL的室内时尚运动主题生活馆。

汉堡王快餐店（位于商场一楼西侧入口，面朝总部园区中轴线）

“小鲜肉”们都爱的一鸣真鲜奶吧（位于商场一楼东侧入口，面朝九龙湖风光带）

如意馄饨

庆善园石锅料理

平心而论，总体量34万方的九龙湖国际企业总部园，在江宁开发区的小试牛刀下，仅用了短短几年就已经成为目前江宁区档次最高，入住租户品质最高的办公商务园区。这既反映了开发区擅长高屋建瓴的魄力，也从侧面佐证了一个事实：在南京商办市场，有越来越多的高端产业园，正在“抢食”那些所谓高大上CBD的蛋糕。

对比租金水平，政策扶持力度，硬件配套环境，双方在短期内似乎高下立见。总之，这或许是继欣欣向荣的新城科技园VS老旧破败的河西CBD一期之后，有着清晰定位思路的产业园模式再次“击败”CBD，或者“拦截”CBD的生动案例。当然，与极少数以金融保险为主导定位的金融城总部商务区没有太多的可比性。

站在国际企业总部园肩膀上的九龙湖滨天地，是时候以全新的姿势去打开南京湖滨商务 商业的新天地了。

（三）

似乎在很久以前，江宁各个区域争夺城市中心的拉锯战就没有消停过。今天是东山，明天是百家湖，后天又是九龙湖。

在大江宁，城市化的竞争历史总是惊人的相似。正如2015年以前，人们总是在问：“胜太路和百家湖，谁是江宁的新街口？”

如今，我们不禁又要问：“九龙湖和百家湖，究竟谁才是江宁未来的总部经济新中心？或者说，谁看上去更像是CBD？”

暂时，我们确实无法找到答案。因为，至少在现阶段看，以九龙湖国际企业总部园为龙头代表的官方商办新势力，正在用屡试不爽的“高端产业园”模式，硬生生从百家湖凤凰港“虎口夺食”。

难怪，有人调侃称：为何景枫中心贵为首屈一指的“江宁小德基”，却一直鲜有国际级巨头总部进驻？

答案，显然是被南面隔壁的九龙湖利用政策优势给“截客”了。更耐人寻味的，是后者出现的时间点，“恰巧”抢在那个尚在蓝图上的百家湖CBD（双龙大道以东、凤凰广场对面中轴线区域）启动之前，几乎先人一步垄断了江宁区的总部经济地位。

下图为规划中的百家湖中央商务区CBD（2013年版），整个商务区拥有多个150米、100米超高层商办地块（包括未来百家湖第一高楼），以及百米以下的低密度科研办公地块，构筑百家湖下一个十年的壮观封面。

在引进总部科研项目落地上，百家湖CBD也不甘示弱。比如总投资10亿元的海康威视苏皖区域总部拟将进驻。预计投产五年将累计创收超75亿。 此外，景枫万豪酒店已在2018年初开业。百家湖文化分中心（江宁首个美术馆）也已经动工。

“说到底，还是在拼谁拥有的土储多，后劲也就更强。”虽然，为了房地产商卖楼的需要，九龙湖在近年又“被迫”吸纳了叠墅产品扎堆的上秦淮作为子板块。但实际上，国际企业总部园所在的“湖心”位置，仍然是当仁不让的核心区。

更何况，九龙湖湿地公园周边潜在的土储量依然巨大。随着城市化的不断推进，苏源大道上的克莉丝汀食品厂、长安马自达南京公司等厂区的搬迁“也只是时间问题”。

而一旦上述厂房完成土地功能置换并迁出，将会为九龙湖核心区贡献出面积惊人的，可开发量约在数百万方以上的地皮。加上去年已完成出让的G58商办地块，有望在未来5-10年内共同支撑起九龙湖CBD的2.0时代。

值得一提的是，位于地铁3号线诚信大道“上盖”的G58商办综合体地块，将由景枫、苏宁置业和旭辉三家房企联合开发。将拟建体量不低于6万方的大型购物中心（完全自持），以及限高150米的甲级写字楼。

在G58综合体的隔壁，是在建中的金隅九龙湖G20地块，未来将打造偏高端改善类的高层住宅产品。

不管如何，在那个真正的“九龙湖CBD”崛起之前，作为先头部队的国际企业总部园区就已在不声不响中敏捷出手，恨不得将世界500强企业、软件研发巨头、互联网独角兽、新能源及智能电网、节能环保、电子商务等行业翘楚“一网打尽”，统统到我的碗里来。

如此饿虎扑食般的“抢食”，也就意味着：在吸引科创型企业方面，它难免要与河西新城科技园、南部新城软件谷、国家级江北新区产生直接或间接的“抢客”竞争。而在总部经济吸纳方面，九龙湖与百家湖两大板块早已开始“大打出手”，展开角逐和拉锯。

事实上，作为江宁区在多年前就已经定下基调的、决心花费大力气打造的总部经济头号名片，今天的九龙湖核心区唯一的胜算，就是要跑赢时间。换言之，它箭在弦上，且无路可退。

既然提刀上马，就得背水一战。九龙湖与百家湖的总部经济较量，以及关于“谁才是江宁下一个宇宙中心”的无限战争，才刚刚开始。