六环外房子「北京五环内二手房指导价」

我先用一段文字描述下标题说的板块，看看有没有朋友能猜到是哪的。

1.2010年这个板块通了地铁线；

2.这个区域绝大部分的小区都是2010年后建成，且大部分都是次新商品房，名企开发商当初扎堆在这拿地；

3.这个板块每个商品房都自带幼儿园；

4.2012年5月这里的商品房新楼盘开盘价格11500元/平。

说到这我相信很多朋友已经猜到了，今天要聊的是天宫院的二手房。

提到北京的南部区域，很多朋友会自带南三不如北五，南城发展不如北城的观点，理由就三点，产业，区域发展和房价。但随着城市发展外扩，环线概念被弱化的今天，南北城五环外区域的pk，以及在二手房市场的江湖地位正在悄然间发生变化，东南五环经济开发区辐射日益崛起的亦庄河西，南五环外承载北京刚需上车梦想的房山长阳，一条地铁线让越来越多的市区和北部上班族选择这里的天宫院。这些南部郊区二手房板块也许现在依然撼动不了产业聚集的回龙观，但从自住角度来看，综合房龄，物业，品质，价格，配套等综合因素对比，南五南六很多板块从区域发展，自住舒适度和二手房流通这几点已经做得还不错了，天宫院就是其中之一。

刚刚过去的7月，我也去那边做过评测，关注天宫院板块的小伙伴注意保存以下干货内容（建议踩盘时验证和对比8月行情）：

7月我去天宫院生物医药基地这边转了一圈，总结了几点大家最关心的问题。

1.关于你们最关心的生天板块房价抖没抖？

有粉丝朋友说网上大v关于这个区域输出的内容都是没抖，让我去验证，从昨天我踩盘了解的情况来看，这里的房子分三种走势，有的没动，有的小抖，有的抖不少，其实现在大部分板块也是这种情况，抖或不抖，不能一概而论，要综合地段，交通，房龄，户型，房源本身是否存在问题，卖家预期等因素综合判断。

2.哪些抖了，哪些没抖？

大抖的房源有4种，如春天84p，96p，万科75p，龙湖98p南北户型，和去年年底比抖了10%。

没抖或抖的不明显的多少有点问题：如龙湖80-90p东西户型（朝向差），珺悦商办，还有明发（户型好，但临高速），云立方（品质差点意思），及片区内所有二手大户型，或临高速的房源。

除此之外，剩余房源都是正常抖，抖了5%左右。

3.天宫院热门小区成交情况。

说实话对于生天板块的小区，我印象中还是去年踩盘月均10套的小区成交上限，但从7月踩盘了解的情况来看，龙湖6月成交接近20套，春天里，融汇是成交大户，一个月成交在20套以上，这边价格虽然较年初抖了抖，但毕竟因之前疫情影响，行情略滞后于大盘，仍处于走量的阶段，优质房源还是有一些存量的，流通比较稳定，继续抖的概率比较大。

从8月的情况来看，以区域内强流通小区保利春天里84p2居的价格来看，我7月份去的时候普遍还是350-360挂牌价格，现在顶楼低楼层也有不少挂370-380的，临高速的楼栋挂牌价也跟着往上走了走，从目前的来看该板块的走势和我上文提到的一个月前的判断基本一致。

小区评测:

1.龙湖时代天街

如果您更看重物业，我觉得万科和龙湖可作为区域优选，龙湖时代天街，可以说是区域内的标杆小区了，在龙湖天街商业建成之前，这边有且只有龙湖的底商算是比较大规模的商业综合体，承载了周边居民的生活所需。

另外从价格来看，也比周边商品房小区同户型产品要高一些，板块内唯一的复式产品在这里可以找到，平层刚需改善房源也都有，470-480万的预算在这里可以拿下一个高楼层99平的三居。

另外，龙湖的小区园林、整体的绿化环境还是秉承了之前其他区域开发小区的优点，在天宫院板块内也可以算是前列了，小区同样是人车分流设计，品牌物业导致物业费高一些，这里的物业费收费标准为4块7的价格。

小区定位为板块内高端项目，整体感觉确实不错，优势不用多说，所以在这里主要说说小区的缺点：

1、户型不太方正，不算大硬伤，但有一些浪费面积；

2、小户型为东西向设计，空间采光有影响。

3、西区（挨着天街）为开放社区，不成院落，故同面积房源价格低于西区。

2.保利春天里

小区分为南北两个地块，北区是保利春天里，南侧为熙悦春天，为天宫院板块流通最好的小区，原因有几点：

1.交通优势：大兴线终点站地铁口出来就是，而且从起始站坐车能有坐，4号线的拥挤程度不言而喻，在这住起码能上车；自驾的话京开高速在天宫院有出入口，开车比生物医药基地上高速更方便；

2户型产品：出房量多，尤其是小户型房源充足，主力户型为84平南向2居，总价约360万，也有区域内比较少见，适合二胎家庭的96平经济4居，总价440万能拿下，而且户型流动，很多人改成3居居住，另外小区还有三栋楼为150平左右的大户型产品。

也有粉丝问我，熙悦春天和春天里的区别，春天里是保利开发，熙悦春天是首开和保利联合开发，从物业来看，都是保利自持，我认为区别主要在于一些小细节，举个简单的例子，看楼道，春天里铺砖设计，熙悦春天刷大白和水泥地，区别就在这，品质上还是有些不同，需要咱购房人实地感受。

最后想说说这个小区人情味很浓，最大的亮点是前些日子在园区内的中心广场，物业把业主组织在一起，举办中秋晚会，让业主觉得特别暖心，有家的味道。

从配套来看，春天里南门就有超市，西侧有凯德茂商场，小区到生物医药基地天街也只有一站地距离，生活非常便利。

缺点：户型相对紧凑，次卧小，这也是整个天宫院板块的一个通病，由于当初定位的原因，户型设计以刚需为主，卧室面积相对较小。

3.鑫苑鑫都汇

天宫院板块和其他区域最大的不同就是这里每个商品房小区没有那么大的差距，且都在地铁的辐射范围内，比如我想说的这个高板小区鑫苑鑫都汇。位于天街北侧，一条马路之隔，配套自然不用多说。虽说是小开发商，但当年售卖新房也是2万多的价格，跟周边名企开发楼盘持平。因为名气不大，很多人当时觉得太贵，但从现在实际交房3年左右时间的小区和房源情况来看，客观说还真算不错，至于为什么，听我慢慢道来。

小区需要刷卡进入，想要跟随可以，但是稍微有点费劲，原因在于刷卡机和大门有一小段距离，如果站在两者之间大门刷不开，你不是紧贴着前面业主，门基本上很快就关上了。而出口大门虽然开着，但保安还比较负责，有人想从出口进，会被拦住，另外单元门也需要刷卡才可进入，这也就不难理解为什么物业费在3块多了。

小区为人车分流设计，绿化做得很好，13栋楼的体量，1000多住户，但活动空间挺宽敞，西侧有两栋公租房，和商品房单独隔离了，互不影响。

户型的话，104平的通透三居，总价460万左右，主卧客厅朝南，明厨明卫，最大的亮点是设置了大阳台，这在近几年的商品房中还是不多见的，如果您有阳台情节，且想500万内在生物医药基地改善置业，这个小区可以看看。

缺点的话，说实话没看出太大硬伤，楼栋是错落建筑，都是高板，如果选择边户的话可能采光会有些影响，所以尽量往中间选，挑个高层房源稳妥些。如果大家之前去过这个小区，发现一些其他瑕疵，也可以文章底部留言，让更多有需要的朋友看到。

其他小区快评：

1.万科橙

天宫院板块价格标杆，小区里问了几个遛娃的业主，说选择这里就是奔着万科牌子和物业来的，所以该小区的业主在卖房时预期也高于其他小区。

小区优点：物业好，区域内价格和保值标杆盘，东侧还有一个小区，离高速有段距离；

小区缺点：有两栋公租房，园林一般。

2.明发雅苑

提到这个小区，我的群里很多朋友泼冷水比我都狠，但说实话这小区也有自己的特点和优势。

小区优点：

1）房龄新的商品房社区（2015年），上车门槛低，牌子比不过万科橙，品质干不过龙湖，流通不如春天里，但毕竟价格便宜，而且要和同价位的云立方对比，很多人可能会犹豫。

2）园林和楼间距，如果说时代天街是板块内园林环境做的最好的，那第二我愿意给明发一票，小区中心位置留给了水系，园林和业主活动空间，虽然都是26层的高楼，但其实也只有5栋楼700多户的体量，同价位小区可以看看云立方。

小区缺点：

1）挨着高速，吵

2）物业管理不是很严，但我觉得还是挺用心的，举例踩盘细节，小区还是比较容易进入，无论步行还是开车（开车我说的找人），这一点万科，龙湖，保利是会被保安拒之门外的，但园林和环境维护不错，楼道物业贴着有人在小区里排泄的情况发生，一方面说明物业相对负责，但人文素质这块可能会打些折扣。

3）品质一般，看到有的房子墙面有裂纹，电梯楼道细节比龙湖，保利从简了一些。

4）保留流通一般，鲜有成交，价格一直处于是天宫院板块商品房价格洼地。