时代国际嘉园业主论坛「北京朝阳嘉园六区」

“一个小区就好比人的身体，全身上下协调统一才能顺利运转，如果物业管理一分为二肯定会出大问题。”朝阳区时代国际嘉园的业主向本报反映，他们小区有两个公司同时提供物业服务，管理范围以地面为界限，一方管着地上空间，另一方管着地下空间，相互不能协调，导致小区运行故障频发。

记者在中控室看到，地库的摄像头几乎都坏了。

地下一层的设备层都安了防盗门对外出租。

投诉

中水漏水找不到总阀门

污水管道半年抢修27次

时代国际嘉园2006年建成，由北京恒信嘉业物业管理有限公司负责管理。2013年以后，小区业主委员会选聘了中创嘉禾物业管理公司进驻小区，但原物业公司占着地下空间拒绝撤出。

今年9月中旬，家住1号楼顶层的一户人家漏水，新物业公司接到报修通知后马上派人入户检修。“故障原因是中水阀门坏了，先想办法把水给堵上，然后再去找总阀门。”新物业公司一边指挥维修人员抢修，一边派人去设备层查找总阀门。

据介绍，维修工人来到地下空间的设备层，由于通道两侧安装了多个房门，阀门和设备被锁在里面，工人进不去。“设备层里的房门都是老物业公司安装的，我们没有钥匙打不开，找他们的人也不给开，没办法，只好拨打消防救援电话求助。”消防队员赶到后，强行撬开了房门，才将总阀门关闭，止住了漏水。

漏水只是近期小区物业管理发生的一个事故，业主告诉记者，由于老物业管控着地下车库的经营权，以及改建地下设备层后的出租转让权，凡是涉及地下设备层检修的问题，新物业公司都无从下手。

新物业给记者提供了一份今年上半年排污管线和化粪池维护保养记录，从1月份到6月份，人工疏通次数显示为12次，高压水车疏通次数为15次。

据介绍，一般疏通污水管道只需要用普通疏通设备，从管道底部伸进去，不需要用高压设备。但由于地下设备层进不去，新物业聘请的专业清淘员只能由上往下冲刷管道内的堵塞物，导致效果不好，清理后很快再次出现堵塞。

调查

地库探头几乎全坏

设备层被锁隐患多

10月17日，记者来到该小区，跟着中创嘉禾物业管理公司的负责人刘月龙来到了地下室。从4号楼南侧的入口进入地下室，借着手电筒光，记者发现在狭窄的过道两侧，是一扇扇上了锁的房门，白色的门上写着各种数字。有的门口旁摆着塑料桶和拖把，还有撑开的雨伞和面粉等杂物。刘月龙说：“巡查发现不少房间有住人现象。”

地下室改建以前什么样？业委会的负责人说，为了搞清楚地下室的情况，他们申请政府信息公开，从市规自委查到了小区的竣工图纸，上面明确标注了地下设备层的面积和用途。记者看到图纸中的设备层是敞开的空间，其中几块区域写着设备间、自行车棚、配电室等。业委会负责人说，全小区几千平方米的地下空间都被隔成房间对外出租。“是谁租了这些房屋我们不清楚，但设备层应该属于全体业主所有。”

在小区的东门，记者看到地库的一个出入口被铁网围了起来，网内立着一块广告牌，写着“地下车位仓储转让”并留了电话，记者拨打电话号码却是空号。

被锁起来的设备层里有污水管道、供暖管道、消防信号线、宽带和有线电视线路等多种设备和设施。“设备层被占用出租，存在很大的安全隐患。”刘月龙说，“我们每次到设备层检查时，都被负责地下的老物业公司告知，设备层的房屋已经全被出租了，他们也没钥匙打不开，可以说，地下室已经成为管理盲区。”

在新物业公司的中控室，一名保安指着电脑屏幕对记者说：“这两块屏幕上面每一个方格都对应一个地库的摄像头画面，现在只剩一格有画面，其他都是黑屏。”因为常年得不到维护，地库的摄像头几乎都坏了，里面出点事，中控室根本看不到。据了解，目前老物业只有几名工作人员在小区，负责地库车辆的进出、收费和保洁。

前不久有一名业主的车在地库被剐蹭了，他到中控室要查看监控记录，却发现画面全部是黑屏，于是大发雷霆要物业担责，终因查不到监控记录而不了了之。

刘月龙说，全小区的管道等设备都在地库，可一旦出了问题，又都归责地上的物业公司。“我们不管不行，想管又没办法管。”为了维护设备，地上和地下的物业人员曾发生过多次冲突。

在地库的值班室，记者见到了一名负责人，他说地下空间的产权都归开发商所有，他们有独立的管理权，设备层里面确实安装了房门正在对外长租，房间面积从十几平方米到二十多平方米不等，可以存放物品，但不能住人。对于设备层的维修问题，该负责人说，带有阀门和开关的房间可以打开，如果地上的物业公司需要，可以派人来正常维修，没有阀门和开关的房间因为已经出租给个人所以打不开。

回应

占用出租地下室违规

街道“吹哨”协调无果

为了让老物业归还地下设备层，小区业主委员曾争取过多次，但都没有结果。业委会负责人告诉记者，他们不止一次向区规划部门和区房管局反映这一情况，属地双井街道办事处甚至为此事三次“吹哨”相关部门开会，希望地下物业公司撤出，但都没进展。

去年，市规自委朝阳分局答复小区业委会：该小区1-4号住宅楼地下设备用房、自行车库分隔出租作为库房、住人现象属实。经核实，设备用房、自行车库是小区共用部位，属小区业主共有，对于擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营的行为……建议依法向房屋主管部门提出具体问题或依法主张民事权利。地下非法出租住人等违规问题，已移送双井街道办事处依法处理。“我们还会继续反映问题，期待有个好的结果。”业委会负责人说。截至发稿时，朝阳区房管局已介入调查。

（原标题：下水管道难疏通 自行车库没启用 监控探头全“瞎眼” 俩物业较劲 小区故障频发）

来源：北京晚报 记者 杨晓斌

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